2023年，公募REITs受基本面壓力、流動性疲軟、部分資產經營預期存在偏離影響，市場價格大幅度回調。

而邁入今年，REITs市場正不斷釋放積極信號，為行業的發展注入強勁活力。其中，2月8日，中國證監會發布《監管規則適用指引——會計類第4號》，根據該規定，若發行人對分配、終止上市和擴募延期安排按照相關規定説明發行人不存在不可避免的支付義務，原始權益人及投資者雙方均可將REITs確認為權益屬性產品。根據會計準則，非交易性權益工具投資可被指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產（FVOCI）。

那麼，在《會計類第4號》的指引下，將會為深耕REITs市場的企業帶來什麼樣的影響？不妨讓我們以中國基礎設施資產服務商首程控股(0697.HK)為標的，結合其不久前剛發佈的2023年業績，進一步進行探討。

剔除REITs影響公司經營穩健，未來有望顯著受益新規實施

公司財報數據顯示，2023年公司實現收入8.83億元(港元，下同)。從公司的公吿中可以得知，其收入同比減少的主要原因是受中國境內公募REITs價格波動的影響。若剔除該項因素，公司收入約為13.2億元，與去年同期同口徑的收入13.7億元基本持平。

由此看來，鑑於舊會計準則對於相關公司的財務指標影響、税務處理、對企業主體評價影響等方面的認識較為籠統甚至存在誤導，REITs市場的波動在一定程度上對相關企業的財務影響較大。

那麼，在《會計類第4號》的指引下，首程控股的真實情況是怎樣的呢？

筆者結合公司的業績公吿及《會計類第4號》進行測算，在剔除REITs影響的情況下，公司的歸母淨利潤或可達7億元左右。可見，與當前財報數據中的4.04億元相比，有着相當大的差距。

儘管面臨短期壓力，首程控股依然通過提供基礎設施資產的全生命週期服務，為客户實現資產規模質量與資產回報收益率方面的雙增長。在報吿期內，首程控股與戰略股東陽光保險合作設立了總規模達100億人民幣的陽光首程城市發展基礎設施投資基金，並聯合北京國有資本運營管理有限公司等共同成立了北京機器人產業發展投資基金。

可以預見的是，伴隨着《會計類第4號》的落地實施，進一步明確了基礎設施REITs的權益屬性，澄清了基礎設施REITs市場參與各方對於基礎設施REITs理解上的偏差和分歧，能夠讓首程控股這類堅持深耕REITs領域的核心企業的真實價值進一步被投資者所看到，這在一定程度上也提升了該類公司向基礎設施REITs市場提供優質資產的積極性，實現自身的高質量發展。

與此同時，公司的資產營運業務壓艙石作用愈發明顯，併為未來資產證券化退出儲備了大量優質資產。公吿顯示，最能代表資產營運業務表現的運營服務收入在2023年達5.55億港幣，同比增加43.44%。

報吿期內，公司在停車及園區資產管理、運營科技等方面均取得了突破性進展，接連成功中標廣州白雲機場和北京豐台站等關鍵交通樞紐的停車場項目，並通過六工項目等案例，推動了工業區改造和城市更新，提升了項目密度與規模。此外，公司還通過自建和收購進入新能源汽車充電樁業務，正式邁入新能源汽車服務領域。

政策市場雙面利好，正確看待首程未來價值

目前，首程控股已成功打造出穩固且獨具特色的商業模式，這為其在行業中建立起差異化的競爭優勢，其價值不容忽視。拉長視角來看，市場也正不斷釋放積極信號，為行業的發展注入強勁活力，首程控股這類具有獨特競爭優勢的企業迎來難得的機遇。

從政策端來看，除了《會計類第4號》的發佈之外，去年年底，財政部聯合人力資源社會保障部起草《全國社會保障基金境內投資管理辦法（徵求意見稿）》，擬將公募REITs正式納入社保基金投資範圍。

多項利好政策的接連發布，不僅有助於提振公募REITs市場信心、穩定投資者預期。更重要的是，能夠為想利用自有資金投資REITs的大型上市保險公司和證券公司掃清了關於財務波動的疑慮，從而為市場引入長期資金活水。

首程控股在國內REITs市場和基礎設施領域有着廣泛的參與和經驗積累。隨着國內REITs市場進一步被激活，首程控股憑藉在基礎設施領域較強的競爭優勢和具備穩定的收入來源或將充分受益於此，支撐其長期業績的增長。

從市場端來看，隨着經濟的逐漸回暖，在旅遊、交通和基礎設施等領域的市場需求也在持續提高。首程控股旗下擁有的重要交通樞紐的停車項目，有望在車流、客流及運營效益等方面獲得逐步的提升。

結語

俗話説，拿着舊地圖找不到新大陸。財務數據僅僅反應企業過去的經營狀況，若想真正看到首程控股的價值底色，還是需要看其長期的核心經營能力。

當前，首程控股持續關注政策動向，把握市場脈搏，以靈活的戰略佈局和前瞻性的業務規劃，確保在不斷變化的市場環境中保持競爭力，為客户和股東創造更大的價值，也為其長期價值的增長奠定了堅實的基礎。

相信未來，首程控股將持續受益於我國經濟的持續發展和基礎設施建設的深入推進。那麼在這種情況下，無論是市場還是投資者，不妨多給首程控股一些目光。