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地產動態 | 第三支箭落地了,這次能不能救房地產?

01. 三支箭紛紛落地

11月28日晚,證監會突然發佈重磅新規:

恢復涉房上市公司併購重組及配套融資,A港股地產及建築等相關企業都可以參照這個政策執行。即日起施行。

至此,拯救房地產的三支箭全部落地。分別是:

第一支箭——銀行信貸支持:央行通過定向降準、中期借貸便利(MLF)等方式,爲金融機構支持民營企業提供長期、成本適當的資金。

11月23-24日,中行、交行、農行、工行、建行、郵儲六大行陸續與萬科、金地、碧桂園、龍湖等至少17家房企簽訂綜合授信額度,統計規模達1.28萬億元。上週各大銀行爲房企提供的近萬億銀行授信,就代表這第一支箭的射出。

第二支箭——債券融資幫扶:11月1日,交易商協會、中房協聯合中債增進公司召集21家民營房企召開座談會,明確中債增進公司將繼續加大對民營房企發債的支持力度,目前正在推進十餘家房企的增信發債,涉及金額約155億元。

第三支箭——股權融資鬆綁:這一招意味着資本市場可以爲房地產企業提供併購融資的平臺,通過股權置換等方式,幫助瀕臨破產、希望退出的民營房地產企業進行併購重組,以此提高房地產市場的抗風險能力,推進房地產行業整合加速。

說白了,“第一支箭”和“第二支箭”主要援助的是那些優質或者已有風險但還有可以救的房企,融資主要來自銀行等金融機構,而“第三支箭”則是援助的那些“病入膏肓”的房企,資金來自資本市場,考驗的是股民。

提一句,第三支箭中恢復的關於A股和H股上市房企“股權融資”禁令是從2010年開始的。當年4月,國務院發佈了被稱爲“新國十條”的通知,該通知要求對存在土地閒置及炒地行爲的房地產開發企業,證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。

因爲當時有人認爲這種做法實際上是把銀行擔心的風險轉嫁到了股市裏。這次爲了避免這個擔心,證監會這一次允許房企上市融資着重強調了資金用途,支持:1. “保交樓、保民生”相關的房地產項目,比如經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設;2. 符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。絕不支持房企拿着募集資金用來拿地拍地、開發新樓盤等。

地產“三箭齊發”彰顯的是高層救樓市的決心,側面也說明此前的融資效果不佳。比如在今年上半年,有迫於資金壓力的房企,接連推出五花八門的優惠政策,通過收小麥、收大蒜、收水蜜桃等奇葩方式,變相降價賣房。

全國還有多座城市,給出了放低公積金貸款門檻、給予購房補貼、降低首付比例、下調房貸利率、取消限購限售等優惠政策,以穩定樓市。但效果呢,也就是差強人意。

02. 三支箭能救房地產嗎?

三支箭能救房地產行業嗎?我有三個判斷:
  1. 不是救行業,而是救企業——部分優質企業能獲得喘息機會;
  2. 股市可以炒作,行業仍要過冬——房地產的問題是生命週期問題;
  3. 中國房地產行業“分化”加劇——從長期來看,這倒是好事。
這三個判斷是聯繫在一起的。
首先,房地產行業今天的困境有政策面的原因,但說實話,也有行業本身生命週期的問題。
中國房地產現在面臨的的問題不僅僅是資金面緊張,還有行業本身生命週期的問題。
我們先看幾個數:
  • 第一,城市化率:按實際人口密度算城市化率高達70%以上(發達國家80%左右),也就是說,城市化率提高的空間已經比較小;
  • 第二,人口結構:生育主力人羣佔比相較10年前下降超20%,而且生育意願也在下降;
  • 第三,自住房比例:2020年中國城市住房自有率爲73%,已經整體高於發達國家60%的水平。
這幾個基本面信息說的是:中國的“城市化高增長階段”基本結束,房地產行業的高增長時代也基本告一段落。
所以,房地產整個的困境和下行,是方向和趨勢,並不僅僅是政策可以扭轉的。
而且,中國有一個大邏輯是不會變的——房住不炒。各大城市的房產,加劇了貧富分化,也很難改變。因此,這就決定了目前的政策並不是要救行業,也不是要扭轉行業的趨勢,重新向上,而是對過去兩年央行信貸政策的糾偏。
以央行、銀保監會等機構出臺的“三道紅線”爲例,這一政策就沒有考慮到中國的房地產是中國信貸發動機這一基本事實。結果導致了信貸發動機熄火,使得地方財政到中國經濟增速出現了萎縮下行的現象。
所以這裏我們再次強調,救房地產並不是救行業,而是給行業止血,目的是救流動性。
什麼叫救流動性呢?就是救企業。在救企業的過程中,好的企業會留下來,那麼房地產行業的集中度會進一步提高。但與此同時,一些小的、質量差的企業,就會被淹沒。
而現在的情況是,如果不救流動性,在市場發生流動性危機以後,鬍子眉毛一把燒,就把好企業也捲進去了。
最近,六大行陸續與一些房企(包括央企和一些示範性民營企業)簽署了戰略合作協議,授信額度超萬億。這也證實了現在的政策,確實是在救房地產流動性。
其次,中國A股市場,正處於一個“小作文”的情緒市當中,所以逮到機會是一定要炒作的。而這三支箭恰好給了股市一個炒作概念,一部分企業是可以恢復生機的,但是整個行業依舊是下行的預期。
長期來看,整個行業會分化加劇,也算好事一樁。一部分過度擴張冒險的企業,比如許家印的恆大等,會被清盤、洗掉。這也給了市場喘息的機會。
這中間會不會發生變形呢?當然是有可能的。畢竟中國房地產行業是信貸發動機,也就是地方財政的錢袋子,是存在一個央地博弈的空間的。這時候各個地方政府會不會層層加碼,就很難說了。畢竟一放就亂,一亂就收,一收就死。
回到最初的問題:三支箭能救房地產嗎?
 
再次強調三個判斷:
  1. 不是救行業,而是救企業——部分優質企業能獲得喘息機會;

  2. 股市可以炒作,行業仍要過冬 ——房地產的問題是生命週期問題;

  3. 中國房地產行業“分化”加劇——從長期來看,這倒是好事。

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