黨的二十大報吿提出：“把實施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來，增強國內大循環內生動力和可靠性，提升國際循環質量和水平，……，推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長。”當前，世紀疫情影響深遠，逆全球化思潮抬頭，單邊主義、保護主義明顯上升，世界經濟復甦乏力，局部衝突和動盪頻發，全球性問題加劇，世界進入新的動盪變革期。受此影響，我國經濟面臨新的下行壓力，2022年前三季度，貨物和服務淨出口、消費支出對經濟增長的貢獻率較去年同期漸趨疲軟，隨着全球經濟增長預期下調，預計出口增速將面臨一定壓力，居民收入受諸多因素影響，難有大的起色。但是投資對經濟增長貢獻率為20.2%，較去年同期(-0.6%)大幅增長20.8%。可以預見，有效投資作為拉動經濟增長的三駕馬車之一，對保持經濟穩定高質量發展將起到至關重要的支撐作用。

從中國經濟發展歷程來看，固定資產投資一直是拉動經濟增長的主導力量，對經濟增長的貢獻率長期保持較高水平，其中主要是基礎設施投資、製造業投資和房地產投資(佔比超過60%)。今年以來，固定資產投資在專項債發行後置、隱性債務風險防範化解、房地產調控趨嚴、疫情反覆、能耗雙控及上游價格上行、下游內需收縮、市場預期轉弱等多因素的共同作用下，呈現有效投資需求不足的特點。面對當下的爬坡過坎階段，通過基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)(下稱“公募REITs”)盤活國有存量資產、吸引社會資本參與、創新投融資方式、提高直接融資水平和再投資能力，是支撐固定資產投資特別是基礎設施投資的重要方向。

在深化金融供給側結構性改革、強化資本市場服務實體經濟能力的大背景下，公募REITs應運而生，2020年4月30日，中國證監會與國家發展改革委頒佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》及《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)(徵求意見稿)》，正式啟動公募REITs試點工作。這是中國REITs市場建設的里程碑事件，對吸引社會資本一同參與基礎設施建設、構建國有資本穩健退出新渠道、實現財政健康可持續發展等，具有重大歷史和現實意義。

一、公募REITs是創新投融資體制機制、助推經濟高質量發展的強大工具

(一)盤活經濟發展底層存量，促進資金循環投資

公募REITs有利於盤活存量、促進增量，推動基礎設施產業實現良性循環。我國基礎設施產業發展迅速，2003年至2022年，我國基礎設施建設投資完成額累計180萬億元。根據25省市區發佈的2022年投資規劃，未來仍將持續貢獻超45萬億元的新增基礎資產。公募REITs通過金融方式將流動性較弱的基礎設施資產變成流動性強的金融產品，獲取的募集資金可作為資本金，有效替代財政出資，進行新項目的建設和收購，促進增量提升。同時，公募REITs退出路徑的打開，有效激發了權益資本直接投資基礎設施產業前端的活力，從而有利於打造基礎設施產業“投、融、管、退”的全週期自循環發展閉環。公募REITs未來約有2萬億~12萬億元的規模，在中國的發展潛力將非常廣闊，其市場規模至少以萬億為單位計算。

隨着資產擴募常態化和試點深入推進，公募REITs將持續推動基礎設施產業多元化、高質量發展。其一，基礎設施公募REITs優質底層資產儲備充足，能夠對未來中國經濟發展起到“壓艙石”作用。目前，全國收費高速公路里程15.29萬公里，其中僅有624公里的資產發行上市；全國55個國家級開發區共計55.44萬公頃，其中僅有86.43公頃的資產發行上市，未來仍有相當大的存量盤活空間。其二，持續推動新基建領域的REITs發展，引導、促進社會資金向高科技、高新技術領域流動，有利於推動我國經濟轉型發展，構建以新能源、人工智能、5G通信等為核心的增長新引擎。

(二)創新融資方式，提升直接融資比重

長期以來，我國基礎設施產業投資渠道以國家預算內資金、國內貸款等債務融資工具為主。2021年末，我國政府債務餘額53.74萬億元，佔GDP比重為46.98%，給財政結構優化帶來巨大壓力。同時，由於基礎設施領域投資大、回報週期長、大宗市場流動性不足等特點，使得權益性資本較難進入。公募REITs作為權益性融資工具，能夠豐富資本市場選擇，提高基礎設施產業的直接融資比重，且REITs融資期限較傳統銀行貸款更長。截至2022年11月，公募REITs已為我國基礎設施產業帶來約325.72億元權益融資資金，企業資產負債率有約0.2%~3%不等的幅度下降，解決了過去基礎設施產業以債務融資為主，流動性不足等問題。

另外，由於公募REITs可溢價發行，為企業帶來的融資規模更大。2021年發行的11單公募REITs規模為資產估值的93%~110%，相比於傳統債項融資工具折價發行，在融資規模上有明顯優勢。如首鋼基金主導的首鋼綠能REIT成功發行，為首鋼集團回籠資金超13億元，有效助力首鋼集團未來發展。

此外，監管對公募REITs存續期內資產負債率和借款金額設置了較嚴格的限定，更加強化了公募REITs的權益融資屬性。

(三)提升資源配置水平，增強運營管理效能

公募REITs可作為基礎設施產業的“價值之錨”，提升資源配置效率。一直以來，基礎設施產業因投資規模大、大宗交易頻率較低導致資產情況及運營效能無法標準化衡量。公募REITs信息透明機制以及公開市場交易的屬性賦予公募REITs作為基礎設施產業“價值之錨”的功能。一方面，為基礎設施產業運營監管提供更具指導意義、更真實的衡量標準。另一方面，助力產業鏈開發端更為精準地預測全週期投資回報，提升有效投資質量，有利於基礎設施產業投入、財務、運營的標準化。

公募REITs資產運營目標的設定、完成情況、財務狀況和業績表現等須定期向社會公開，接受市場化監督，激勵運營管理提質增效。根據2021年首批基礎設施REITs年報顯示，多數項目底層資產運行穩定，整體財務指標完成情況良好。收入方面，6支REITs收入高於預測值，首鋼綠能REIT和首創水務REIT收入高於預測值5.07%、9.03%；可供分配金額方面，9支REITs的可供分配金額完成情況均超過預測值，其中7支項目可供分配金額完成率在100%~110%之間，2支生態環保項目首鋼綠能REIT和首創水務REIT的可供分配金額完成率超150%。

(四)保障國有資產權益，實現國有資產穩健增值

公募REITs可保持國有資本對項目的實際監管，確保國計民生資產平穩運營。在發行階段，原始權益人根據國有資產評估相關規定，對基礎設施項目進行評估、備案，發行價格一般高於國有資產評估備案價格，有效保障國有企業權益。與此同時，原始權益人也可通過增加對REITs產品的持有份額實現並表，強化國資監管。在退出階段，資產到期後召開基金持有人大會，審議重大資產處置事項，保證資產的有效監管。

二、以公募REITs為平台打造“產業+投資”良性循環的主要機制及關鍵路徑

公募REITs退出通路的打開，激發了基礎設施產業的流動性，不僅為社會資本、長線資金提供了大類金融產品，也錨定了更為廣闊的REITs前端產業培育市場，未來，將有更多的基礎設施產業通過REITs全鏈條閉環平台，打造“產業+投資”的自循環發展新格局。首鋼基金提前佈局REITs全鏈條，主要路徑如下：

(一)以公募REITs產業基金培育前端資產，加快企業資金週轉

“REITs產業基金”構成REITs資產的培育平台。通過設立私募股權基金的模式，吸引長線權益資金，以股權投資形式收購具有REITs發行潛力的資產，原資產持有方可提前回籠資金。REITs產業基金將資產培育成熟後置入公募REITs實現退出。以首鋼基金為例，該基金已成功參與設立一隻綠色基礎設施發展基金，重點投資於綠色環保產業。該基金以“精準投資+精益運營”為理念，併購底層基礎設施項目，通過運營管理、提質增效等平台化運作，提升項目質量，最終通過公募REITs渠道退出，由此推動綠色環保產業發展，提升金融服務實體經濟質效。未來將持續複製這一模式，聯動金融機構、產業資本在REITs產業基金領域持續佈局。

(二)以公募REITs基金為平台構建產業退出平台，提升資產流動性，全民共享收益

“公募REITs基金”構成REITs資產的發行退出及資產管理平台，重資產轉化為金融產品，實現全民共享。由公募基金管理人設立公募REITs，REITs產業基金旗下資產可通過公募REITs發行，並以擴募形式持續置入資產，最終實現產業整合。首鋼基金運用旗下公募基金主體中航基金積極開拓公募REITs發行，“首鋼綠能”作為全國首批公募REITs項目之一成功上市，是全國首個環保概念REITs。依託首批發行的領先優勢，該基金助力REITs產業多元化，積極協助企業在光伏、固廢處理、地鐵、供熱、保障房等領域開展REITs試點工作。

(三)以“REITs運營管理機構”為抓手，提升保障基礎設施產業平穩、高效運營

“REITs運營管理機構”構成REITs資產的運營平台。憑藉產業平台優勢，協同公募基金管理人，在公開市場和政府的雙重監管下，助力資產降本增效，培育全國範圍的龍頭運營管理企業。首鋼基金團隊在公募REITs領域積極儲備專業人才，快速實現人才擴充和體系建設，具備複合專業背景、多元化知識體系，產業運營管理經驗，在投資研究、簿記發行、運營管理、風險控制、資產估值等領域擁有豐富經驗，團隊綜合能力在公募REITs領域處於國內領先水平。

(四)以“REITs戰配基金”為工具，為基礎設施產業提供價格穩定機制

“REITs戰配基金”構成REITs資產的投資平台。REITs戰配基金可整合各類長效資金，以私募證券基金形式參與基礎設施REITs的戰略配售和擴募，深度綁定底層資產，為REITs市場提供價格穩定機制。以首鋼為例，積極佈局基礎設施REITs戰略配售市場，目前已成立三支REITs戰略配售主題的私募基金(總規模約26億元)，加之自有資金，已上市20只REITs中已投資15只，總規模超20億元。通過REITs戰配基金深度綁定底層資產，首鋼基金將持續尋求基礎設施產業的長期穩定價值。

最終，通過打造“REITs產業基金培育+平台運營管理+公募REITs發行退出及資產管理+REITs戰配投資”REITs全產業鏈，以產融結合為紐帶，實現基礎設施領域的良性循環投資和產業迭代升級。

三、地方發展公募REITs的幾點建議

公募REITs有利於盤存量、促增量，提高直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟能力，構建基礎設施投融資新機制，建議地方政府緊抓政策紅利期，充分利用公募REITs持續推進城市級基礎設施產業高質量發展。

(一)系統梳理、建立REITs產業儲備庫，重點打造精品投資項目

按照REITs試點要求和權益資本投資要點，系統性建立公募REITs產業庫。橫向看，拓展公募REITs試點範圍內的產業領域，鼓勵REITs多元化。在鞏固和擴大已發行基礎設施規模基礎上，積極引導企業篩選具有規模優勢但尚未試點發行的新領域，如城市軌道交通、新能源、數據中心、文旅等，創新全國首單，樹立REITs示範效應。縱向看，按照項目的階段分為在建庫、擬收購庫、存量庫等，匹配不同權益資本投資需求。在建和擬收購庫作為REITs的擴募儲備，也可作為社會資本直接投資的標的，待成熟運營後通過REITs發行退出；深入挖掘回報穩定、社會效益明顯的存量項目庫，培育專業項目管理人，打造一批引領本地產業高質量發展的精品投資項目。

(二)建立REITs工作專班，優化REITs發行審核流程

一是強化REITs發行全面統籌。建立REITs工作專班機制，由主要領導牽頭，專班核心成員涵蓋發改、證監、金融、國資、税務、規自委、住建等部門，統籌REITs產業發展相關支持政策制定、國有資產重組、土地轉讓、税收籌劃等項目關鍵難點問題推進。二是建立REITs項目申報發行綠色通道。為項目初次申報和擴募階段的涉及的合規手續(相關證照、承諾函)辦理、補辦提供“一口進、一口出”的標準化服務，由政務大廳綜合窗口受理接件，對於重大關鍵難點問題由發展改革委提請工作專班協調，減少申報企業跑動次數，縮短申報發行前期準備時間，降低原始權益人前期溝通成本，進一步營造友好、便利、高效的營商環境，鼓勵吸引底層資產在外地或境外註冊、境內運營的原始權益人選擇本地申報發行。三是進一步加強REITs發行培訓和宣傳。組織發行成功的原始權益人向潛在原始權益人分享心得和經驗，提升原始權益人項目發行成功率。定期開展項目對接會，吸引更多優質中介服務機構幫助投資人與原始權益人對接瞭解擬發行產品的收益情況。

(三)構建REITs產業生態，全鏈條推進REITs產業加速健康發展

一是拉動有效社會資本投資，搭建“REITs產業基金”的資產培育平台。積極引導保險資金、銀行、產業投資等長期權益資金參與待培育資產的投資建設，縮短基建回收資金的週期。二是着力培育基礎設施專業運營平台。加大基礎設施優質運營資源整合力度，推動國有企業輕重資產分離，在重點鼓勵的產業領域打造專業、大型運營商，為國企的轉型發展提供機遇，提高地區基礎設施運營能力和管理水平，為REITs發行後的項目收益提供保障。(來源：首程控股(0697.HK))