中信建投：全面看多地產板塊，未來相關政策有望繼續寬鬆
本文來自：地產加把勁，作者：竺勁 尹歡科
我們提請投資者關注地產板塊有持續行情的歷史時段。2014年以來共有三個時段對當前地產板塊具有參考意義：
1）2014年7月-2015年5月：板塊上漲幅度達184.5%，受益於貨幣政策寬鬆和地產行業需求端政策的全面放鬆；期間經濟增速持續下行，樓市低迷、房地產投資增速回落。
2）2019年1月-2019年3月：板塊上漲幅度達31.8%，受益於去槓桿後的宏觀經濟再槓桿，地產作為重要經濟支柱，因城施策空間有所打開；期間經濟下行壓力加大、商品房銷售增速維持低位。
3）2020年6月-2020年8月：板塊上漲幅度達15.7%，受益於疫情後的宏觀與行業政策整體寬鬆，央行多手段投放流動性、多地靈活出台供需兩端利好政策；期間經濟從疫情中較快恢復、銷售迅速升温、投資增速恢復平穩。
當前我們處於的階段與上述時間有相似性：宏觀穩增長訴求強，樓市持續低迷，地產政策出現轉向。宏觀經濟仍處下行區間：GDP增速持續下行，PMI在3月份跌破50%榮枯線；三駕馬車中投資貢獻回落、消費及淨出口承壓；社融規模增長在2月份由正轉負。疊加疫情因素擾動，宏觀經濟穩增長訴求愈發強烈。而當前房地產市場仍顯低迷，房企開工意願低，土地市場有所恢復但不甚明顯，開發投資低速增長。為發揮地產行業經濟穩定器作用，近期支持性政策頻出，有星火燎原之勢：多地放鬆限購、限貸、限售等政策；2022年首輪集中供地規則改善，為房企提供更多利潤空間；金穩委會議將房地產企業風險防範化解工作上升到新高度，優質房企、AMC等相繼獲得併購貸額度，部分出險房企債務重組獲階段性成效。但當前政策效果尚未傳導至基本面，未來相關政策有望繼續寬鬆，政策將有利於地產行業健康發展。
全面看好地產行業表現。目前地產行業整體估值仍處於較低水平，板塊PB處於2014年以來12.8%的歷史分位水平；保利、萬科為代表的龍頭房企當前估值，較前述三輪歷史行情中最高估值水平仍有較大差距。
我們重申地產行業的機會是全面的，開發板塊有以下三大主線：
1）集中度提升主線，推薦A股：保利發展、招商蛇口、南國置業、華髮股份、建發股份、陸家嘴、上實發展、城投控股、金融街、城建發展、深振業A、濱江集團；港股：中國海外發展、中國金茂、越秀地產、旭輝控股集團；
2）混合所有制及民營房企信用修復主線，推薦金地集團、綠地控股、金科股份、中南建設；
3）多元化業務價值重估主線，推薦A股：萬科A、華僑城A、新城控股、南山控股；港股：龍湖集團、華潤置地。物管板塊最差的時間已經過去，繼續看好頭部物企表現。推薦A股：招商積餘、新大正；港股：保利物業、中海物業、華潤萬象生活、碧桂園服務、旭輝永升服務、金科服務。
風險提示：政策放鬆力度不及預期；銷售及結算不及預期；物管外拓競爭加劇。
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