回顧過去一年地產股可謂萬馬齊喑，嚴峻的調控形勢，銷售端的不暢，疊加融資環境的收緊，現金流斷裂成為壓倒不少房企的“最後一根稻草”。

隨着去年底以來房地產調控政策逐漸得到糾偏，金融信貸政策亦開始有所放寬，房地產市場合理融資需求逐步得到滿足。

開年以來，在政策邊際寬鬆環境下，房地產板塊呈現震盪上行趨勢，但到2月中旬高點後，整個市場開始呈現頹勢，尤其是3月中旬，更是接連出現大跌行情，市場更是爆出內外資多空對決。而隨着高層的重磅發聲，在“慎重出台收縮性政策”，“房地產税試點今年暫緩”等一系列利好消息下，不僅穩定政策預期，也極大地提振了市場信心，房地產板塊由此掀起了大反攻行情。

（來源：富途行情）

站在當下看整個房地產板塊，多數機構觀點看好地產板塊的新主線行情，其中中信證券指出，從歷史經驗來看，房地產股並不是跟隨基本面價量變化而波動，而是跟隨政策鬆緊預期起落而漲跌。現在看來，政策手段足以推動基本面見底反彈，而信用風險之下政策介入的意願也達到了最高點。中信證券認為，2022年3-4月是繼續超配地產藍籌的重要時間。

結合近期政策動向來看，房企在融資端和銷售端亦出現多重利好。

從融資端來看，房企融資環境自去年四季度以來亦開始呈現明顯改善之勢。不過就傳導路徑而言，央國企房企成為率先受益的對象，民企房企仍然有所延後。中銀證券報吿顯示，2022 年 2 月國企、民企發債同比增速分別為 27%、-48%，整體而言民企債券融資仍然承壓，淨融資額持續為負。

即使如此，優質民營房企的融資在政策鼓勵下仍然也還是迎來了窗口期。

早在去年12月，包括龍湖、碧桂園、龍光接連獲批發債，成為自監管部門支持優質民營房企發債政策出台以來成功發債的民營房企。

此後，房企在境內申請發債的熱情不斷升温。根據交易商協會非金融企業債務融資工具註冊信息系統（孔雀開屏系統）公開信息，近期大悦城、保利發展、保利置業、金茂、金地、北辰實業、首創城發、南京奧體等企業已合計提交約295億元中期票據的註冊申請。

值得一提的是，在3月30日，包括碧桂園、旭輝、龍湖、越秀等多家龍頭公司中票註冊被批量接受，註冊金額合計250億元。可見，房企在銀行間市場發行債券的渠道正持續保持穩定暢通。

此外，隨着房企間的項目併購得到金融監管部門的大力支持，在併購債方面也呈現明顯升温之勢。據不完全統計，開年以來，各種渠道的房地產併購類融資已超1500億元。

國內房企融資市場回暖之際，房企也在積極尋求海外融資。不過，過去一年，行業增速放緩、房企接連暴雷等環境下，房企信用評級屢遭下調，境外發債難度明顯加大，更多房企僅只是通過置換即將到期的海外債。據克而瑞數據顯示，2022 年 1-2月房企共發行摺合131億元人民幣海外債，較去年年底略有恢復，但同比仍下降86%。

而近期，伴隨國內政策轉暖，市場信心得到修復，房企境外融資迎來轉機。

在4月1日，旭輝(00884.HK)發佈公吿稱，已成功發行一筆2025年到期的可轉債，用於補充公司流動性，加厚安全邊際，以更好地應對行業的變化和機遇。據悉，該筆可轉債發行規模約合19.57億港元(2.5億美元)，票息6.95%，轉股價格為5.53港元。而這也是今年以來第三筆民企境外可轉債。

早在今年1月，碧桂園(02007.HK)和龍光(03380.HK)也曾相繼成功發行可轉債，規模分別在39億港元和19.5億港元。

而在本月18日，卓越商企(06989.HK)成功發行1億美元優先票據，成為今年以來民營房企率先發行的美元債，且距離上一筆民企美元債，已過了約半年之久。而在此之前1月3日，旭輝曾增發1.5億美元綠債。

不難看出房企的境內外融資開始持續呈現向好態勢，這也將有助於行業信心的進一步恢復。而能夠成功率先發債的企業，也凸顯了資本市場對其穩健經營及優質資產的認可。

而再關注到銷售端，近期哈爾濱繼去年十月後再次鬆綁樓市調控，打響了省會城市取消限售第一槍。

3月23日，據哈爾濱市人民政府網站消息，鑑於《哈爾濱市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》已完成其階段性調控使命，擬予以廢止。對此業內觀點指出，哈爾濱這一廢除限售政策對整個房地產市場將具有風向標意義，一旦落地實施，預計未來或將有更多城市效仿跟進，主動積極調整。

此外根據中原地產研究中心統計，今年以來，不到3個月時間，全國已經有超過60城市發佈了各種穩樓市的政策超過70次，疊加部委發佈的政策更是已經接近百次。其中，3月4日，銀保監會發文，提出要滿足新市民合理購房信貸需求，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標準，提升借款和還款便利度。

在頂層吹風下，各地亦積極調整信貸政策。數據顯示，貝殼研究院監測的103個城市中，超八成城市的房貸利率下調。各地銀行放貸速度明顯提升。

（來源：貝殼研究院）

隨着樓市政策的的寬鬆，帶動市場回暖，特別是房貸利率和放款週期的改善，將為房企在銷售回款上帶來強力支撐，也將有助於降低房企的負債、補充現金流。

展望後續，房地產行業將迎來全面轉暖，而對於優質民營房企而言，隨着政策在融資端、銷售端的持續助力下，其也將獲得更強力的業績修復，並有望充分受益於行業格局的改善，迎來新的發展機遇，後續資本市場的表現也將值得期待。