本文來自格隆匯專欄：廣發固收劉鬱 作者：劉鬱

2021年四季度以來，境內地產債的展期明顯增多，涉及陽光城、恆大、花樣年、龍光等房企。地產債展期方案主要包括延期支付利息、延期支付本金、增加擔保措施等。展期期限多為6個月、1年或2年。展期節奏上，部分房企選擇在展期期末一次性兑付本金或利息，部分房企則在展期期間分次逐步償付本息。展期利率方面，多數房企仍按債券原票面利率計息，利隨本清。同時，部分房企在延期兑付本息時進一步追加擔保措施，為展期債券增信，如由公司股東或實控人提供擔保、將公司所持有的下屬公司股權質押給債券持有人。

1 陽光城&福建陽光集團

陽光城集團股份有限公司發行的“18陽光04”、“21陽城01”和“21陽光城MTN001”分別於2021年11月、2022年1月、2022年2月進行展期。

私募債“18陽光04”於2018年12月10日上市，期限2+1年，到期日為2021年11月9日。根據Wind，6.37億元“18陽光04”展期12個月的兑付方案已於2021年11月5日表決通過。

“21陽城01”發行規模10億元，起息於2021年1月22日，票息6.9%，未能於2022年1月22日支付上一年度利息。據陽光城2022年1月24日公吿，“21陽城01”債券持有人會議通過了變更債券兑付方案的議案。該方案中將付息日調整至2023年1月22日，且展期1年期間內，票面利率保持不變，繼續按照6.90%計算利息，展期支付的利息不計算孳息。

“21陽光城MTN001”發行規模5.8億元，本應於2022年1月29日支付利息，但由於公司償債資金籌措壓力較大，在寬限期屆滿日2022年2月10日也未能支付2021年1月29日至2022年2月10日期間的利息。2022年2月10日，陽光城發佈“21陽光城MTN001”利息展期及要素變更公吿，經與持有人溝通，該債券付息日展期6個月至2022年7月29日，展期期間（不含寬限期）利率不變，展期支付的利息不計算孳息。

福建陽光集團有限公司是陽光城集團股份有限公司的第一大股東，其發行的4億元中票“18福建陽光MTN001”和4億元公司債“19陽集01”在2021年12月和2022年1月相繼展期，兩者期限均為3年。

針對“18福建陽光MTN001”，福建陽光集團於2021年12月7日公吿，將支付該債券本期利息並將本金展期一年，到期日由2021年12月7日變更為2022年12月7日，展期期間利率保持不變，到期後兑付本金及展期期內利息。針對“19陽集01”，福建陽光集團於2022年1月17日公吿，“19陽集01”本金及應付利息延後至不晚於2022年4月15日兑付，即展期3個月。

2 恆大地產

“20恆大01”由恆大地產集團有限公司於2020年1月發行，規模45億元，票面利率6.98%，期限2+1年。該債券正常的付息日為2021-2023年每年的1月8日，若投資者在第2年末行使回售選擇權，則回售部分債券的付息日為2021-2022年每年的1月8日。

鑑於公司經營狀況，恆大於2022年1月5日發佈債券持有人會議通知公吿，並提出“20恆大01”兑付方案。該方案一方面調整了回售部分的債券兑付安排，若投資者第2年末行使回售選擇權，則其回售部分債券的兑付日由2022年1月8日延至2022年7月8日；另一方面改變了債券付息日，3個付息日調整為2021年1月8日、2022年7月8日及2023年1月8日。根據展期方案，恆大主要是將2022年1月8日的付息和回售兑付義務延長了6個月。2022年1月13日，恆大公吿上述方案獲表決通過。

3 花樣年

“20花樣02”、“19花樣02”、“18花樣年”為花樣年集團(中國)有限公司在2021年11、12月相繼展期的三隻債券，上述債券在展期安排中均將80%的應付利息延期1年支付，後兩隻債券將到期日延長2年並增加擔保措施。

“20花樣02”於2020年11月23日發行，發行規模15.43億元，期限2+1年，票面利率7.5%。2021年11月12日，花樣年集團公吿將召開“20花樣02”2021年第二次債券持有人會議並提出如下展期方案：第一，將債券到期日由2023年11月25日延長2年至2025年11月25日；第二，遞延部分本應於2021年11月25日支付的利息，其中20%仍於2021年付息日按期支付，剩餘80%展期至2022年11月25日；第三，有條件地增加增信機制。若債權人通過會議中其他議案，則發行人將追加不動產抵押或股權質押，且抵、質押物價值/本期債券未償本金金額大於1.5倍。然而，2021年第二次債權人會議並未通過任何一項議案。

2021年11月22日，花樣年公吿召開“20花樣02”2021年第四次債券持有人會議，並提出議案延期兑付“20花樣02”利息，延期兑付利息方式與第二次會議一致，未再提及本金展期或增信措施。該議案最終獲債權人同意。

“19花樣02”於2019年11月27日發行，發行規模7.3億元，期限2+1年，票面利率7.8%。2020-2024年中每年的11月29日為該債券的付息日，但因債務負擔較重，花樣年於2021年11月29日公吿，“19花樣02”債權人同意公司將該債券於2020年11月29日至2021年11月28日的利息部分延期支付,其中20%於2021年11月30日支付，2022年11月29日支付剩餘80%利息。同時，該債券兑付日由2022年11月29日延長2年至2024年11月29日。並增加擔保措施：深圳前海嘉年雲信投資諮詢合夥企業（有限合夥）以其持有的青島金港藍灣商業發展有限公司7%的股權、青島美域星海置業有限公司7%的股權、青島怡和萬勝置業有限公司7%的股權作為質押物並以第一順位質押的方式為本期債券提供質押擔保，上述股權質押手續已於2021年12月8日辦理完成。

“18花樣年”於2018年12月14-17日發行，發行規模10億元，期限2+1年，票面利率7.5%。在付息日2021年12月20日，債權人同意公司僅支付20%的利息，剩餘80%利息於2022年12月17日支付，並將債券到期日延長2年至2023年12月17日。同樣增加擔保措施：深圳前海嘉年雲信投資諮詢合夥企業（有限合夥）以其持有的青島金港藍灣商業發展有限公司9%的股權、青島美域星海置業有限公司9%的股權、青島怡和萬勝置業有限公司9%的股權作為質押物並以第一順位質押的方式為本期債券提供質押擔保，上述股權質押手續已於2021年12月23日辦理完成。

4 龍光控股

深圳市龍光控股有限公司在2022年3月有兩隻債券展期，分別為“18龍控02”及“19龍控01”。

“18龍控02”由龍光控股於2018年3月22日發行，到期日為2022年3月22日，該筆債券發行總額20億元，期限2+2年。根據Wind，“18龍控02”在到期日獲展期15個月，將在2022年3月29日先行兑付10%本金,自2022年9月至2023年6月期間每月22日兑付9%本金。

“19龍控01”發行規模15.1億元，票面利率5.5%，期限3+2年，起息日為2019年3月19日。發行人在2022年3月17日公吿將召開債券持有人會議，並對“19龍控01”提出如下展期方案：本金方面，先付5%本金，剩餘本金展期15個月，在展期期間自第6個月起每月付9.5%本金直至第15個月累計付清全部本金。利息方面，100%支付應付未付利息，展期期間維持票面利率不變，展期期間新增利息，隨每期本金償付金額同時支付，利隨本清。此外，增加資產增信措施，將用“肇慶玖峯城項目”項目公司肇慶市龍光潤悦房地產有限公司29%股權、“南寧東盟商務區CBD項目(龍光世紀中心)”項目公司南寧市龍光世紀房地產有限公司29%股權及上述股權對應的全部收益用於增信。

2022年3月19日，公司再次公吿，提出另一種展期方案：先支付10%本金，在展期期間第6個月起每月支付9%本金直至第15個月累計付清全部本金，按期支付100%利息。增信方面，發行人將質押肇慶玖峯城項目及南寧東盟商務區CBD項目公司的股權比例提升至36%。最終，第二種展期方案獲債權人會議表決通過。

5 泛海控股

泛海控股股份有限公司發行的“19泛控01”、“18海控01”、“17泛海MTN001”分別於2021年7月9日、9月10日及12月24日進行展期。

其中，“19泛控01”發行規模5.5億元，票息7.5%，於2019年7月9日起息，期限2+1年。2021年7月9日本為“19泛控01”的回售日，據公司公吿，經與已回售登記的投資者協商一致，已進行回售登記的3億元份額到期日由2021年7月9日調整為2022年1月9日。

私募債“18海控01”於2018年9月10日起息，發行規模40億元，票息9%，期限3年。根據Wind，“18海控01”的兑付安排，一方面將債券本金及利息的到期日由2021年9月10日調整為2021年11月10日，另一方面增加擔保措施，公司控股股東中國泛海控股集團有限公司將為債券本息清償義務提供不可撤銷的連帶責任保證擔保。

“17泛海MTN001”於2017年3月20日起息，發行規模14億元，票息7.5%，期限5年。2021年12月24日，泛海控股公吿該債券的償付計劃，2840萬元應付利息的支付日及5.45億元回售本金的兑付日均由2021年12月1日調整至2022年12月1日，即展期1年。

6 鴻坤偉業

“19鴻坤01”由北京鴻坤偉業房地產開發有限公司發行，發行規模3.437億元，期限4年，附第2年末和第3年末發行人調整票面利率選擇權及投資者回售選擇權，起息日為2019年11月22日。

2021年12月，公司公吿已與投資人達成回售本息兑付方案並追加擔保措施。本息兑付方面，在2021年12月22日，發行人支付回售登記部分本金的20%及上一計息年度全部應計利息；在2022年11月22日，發行人支付剩餘80%的本金及其相應利息。追加擔保方面，發行人於2022年1月7日前落實鴻坤集團有限公司以及實際控制人的擔保措施。

7 新力地產

新力地產集團有限公司展期債券“18新力02”和“20新力01”均為私募債，前者發行規模3.13億元，票面利率7%，於2018年10月19日起息，期限2+1年，後者發行規模3億元，票面利率7%，於2020年12月22日起息，期限3+2年。

“18新力02”於到期日2021年10月19日違約，根據Wind，發行人向債券持有人會議提議，在2021年10月19日至2022年1月18日(含當日)期間分期或一次性的方式兑付剩餘本金3,400萬元，年利率仍為7%，按天計息,利隨本清。

“20新力01”於付息日2021年12月22日違約，根據Wind，發行人提議將上一年度產生的應付利息延期至不晚於2022年6月22日前支付完畢。

8 重慶愛普地產

重慶愛普地產(集團)有限公司發行的“16隆地02”發行規模8億元，期限5年，票面利率6.8%，於2020年6月8日進行利息展期。根據Wind，“16隆地02”的展期方案如下：2019年6月8日至2020年6月7日的利息部分延期支付，其中440萬元（以實際發生金額為準）於2020年6月8日按期支付，2020年8月6日、10月6日和12月7日分別支付500萬元、1000萬元、3500萬元的剩餘利息。

9 華夏幸福

華夏幸福基業股份有限公司的多隻債券於2021年先後公吿展期，但並未在公吿的同時披露明確的展期安排，直至2021年10月公佈公司債務重組計劃。根據該計劃，華夏幸福的債務清償方案共包括2192億元金融債務，並通過以下方式妥善安排清償：其一，賣出資產回籠資金約750億元；其二，出售資產帶走金融債務約500億元；其三，優先類金融債務展期或清償約352億元；其四，現金兑付約570億元金融債務；其五，以持有型物業等約220億元資產設立的信託受益權份額抵償；其六，剩餘約550億元金融債務由華夏幸福承接，展期、降息，通過後續經營發展逐步清償。

2021年12月3日，華夏幸福進一步公吿《關於公司債券持有人就債務重組相關問題解答》。對於14只需要償付的債券，即“15華夏05”、“16華夏01”、“16華夏02”、“16華夏04”、“16華夏05”、“16華夏06”、“16華夏債”、“18華夏01”、“18華夏02”、“18華夏03”、“18華夏04”、“18華夏06”、“18華夏07”、“19華夏01”，該公吿明確將採用兩種方式償付。

一是現金償付+信託受益權份額抵償+展期清償的方式進行綜合償付。現金償付，即公司通過出售資產回籠資金，現金償付比例約30%-40%。信託受益權份額抵償，即公司以持有型物業資產設立信託計劃並以信託受益權份額償付部分債務，償付比例約10%-20%。剩餘40%-60%的部分由公司展期償付，債務本金展期至債務重組協議簽署日後8年期滿。展期屆滿後，根據企業後續經營情況，可協商直接清償或繼續展期。債務重組協議簽署後，年利率調整為2.5%，利隨本清。

二是擬出售公司通過債務置換方式承接，即“置換帶”。清償條件為可選擇擬出售公司有條件承接其債權，具體承接條件由債權人與相關資產收購方及公司另行協商確定。同時，以“置換帶”方式清償的部分債權本金，不再適用第一種清償方式，剩餘債權本金仍按第一種方式清償。置換後債務本金期限至債務重組協議簽署日後5年期滿，到期後根據實際情況可協商繼續展期。此外，債務重組協議簽署後，年利率調整為3.85%。

10 融創集團

2022年3月23日，根據澎湃新聞，融創房地產集團有限公司對發行的“20融創01”提出了初步的展期方案。“20融創01”本金40億元，票息4.78%，於2020年4月1日起息並將於2024年4月1日到期。

展期方案顯示，該筆債券擬展期24個月，每季度償還部分本金，2022年7月償還5%、10月償還10%，2023年1月償還10%、4月償還10%、7月償還15%、10月償還15%，2024年1月償還15%、4月償還20%。

11 富力地產

2022年3月17日，富力地產公吿稱，“16富力04”債券餘額19.5億元，當期利率6.7%，將於2022年4月7日到期兑付，公司預計無法於本期債券兑付日前籌措到足額兑付資金，擬於近期與債券持有人就本期債券的展期事宜進行溝通。

根據澎湃新聞，“16富力04”擬展期一年，本金在2022年7月償還15%，2022年10月至2023年3月期間每月償還10%，其餘25%於2023年4月償還。此外，富力地產計劃質押南寧富雅國際商業基地的項目公司50%股權和蘇州天鵝港華庭項目公司50%股權給債券持有人，兩項目截至2022年2月底權益貨值總額約23億元。

風險提示：

信用風險超預期。