近年來內地房企在政策環境偏緊以及疫情衝擊的大環境下，資金面承壓，尤其是去年以來，整個行業暴雷潮湧動，極大的打擊了市場情緒，房地產板塊的投資陷入冰點。進入新年以來，伴隨政策面逐步緩和，市場預期轉好，地產板塊有所回暖，期間受政策刺激接連出現大漲行情，整體呈現震盪向上的走勢。

當前在行業大洗牌的背景下，對地產股的投資也變得愈發困難，過去“大而不能倒”的信仰也隨着一眾大型房企的暴雷而顛覆，投資者該如何在行業修復行情中，尋找更好的風險收益比？

近期新世界發展(0017.HK)的一份半年報出爐，給了筆者一些新的思路，或許相較於在內地地產股投資中承擔政策調控風險以及業績帶來的不確定性與估值更大的波動，不如將視線放在在業務與發展潛力上具備長期優勢且業績表現更為穩健的港資地產標的之上，追求穩中求進。

接下來不妨透過新世界的這份半年報，看看以其為代表的港資地產股的投資亮點所在。

1、 行業承壓環境下，穩健增長展現穿越週期實力

2月25日晚間，新世界發展發佈截至2021年12月31日的6個月業績報吿。財務數據顯示，公司2021年下半年總收入355.73億港元，和2021年上半年基本持平；歸母淨利潤14.3億港元，同比增長41.2%。

根據交銀國際發佈的研報，新世界交出的這份半年度其基礎溢利同比增加4.9%至39億港元，較該行和彭博一致預測分別高9.8%和3.4%。

從這份超預期的財報不難看出，面對內地地產行業的調控以及新冠疫情陰霾籠罩的大環境，新世界發展在營收方面保持了穩健的姿態，同時盈利方面繼續表現，增長勢頭強勁。此外，公司在業績公佈同時還宣佈派中期股息每股0.56港元，一如既往踐行穩定的派息政策。

港資地產發展商業務往往比較多元，新世界發展也不例外，從其營收結構來看，主要來自物業銷售、物業投資、酒店運營以及旗下新創建所涵蓋的道路、航空、建築及保險等多項業務。不過關注新世界發展業績的核心動力源，仍然需把重點放在公司在內地及香港的物業銷售、投資物業等板塊之上。

（來源：公司財報）

從財報不難發現，內地物業的發展是此次業績的重要亮點所在。該分部業績增長86.6%，毛利率上升至66%。另外來自大灣區的分部業績入賬佔比達70%，平均毛利率亦達到70%。如此高水平的毛利率在同業當中實屬罕見。

此外，公司在物業投資上業績增長也相當不俗，分部業績同比上升26%，主要是全線K11項目取得顯著成績。其中香港物業投資分部業績更是大增34%，在疫情影響的大環境下，成為少數仍然錄得高增長的發展商。

面對錯綜複雜的外部大環境，新世界發展的這份財報依然展現了公司穩健發展的姿態，特別是從核心業務的增長態勢來看，公司具備順週期做大，逆週期做強的成長能力，不妨就此圍繞財報及公司業務進展更進一步探討。

2、 順週期做大，逆週期做強，持續夯實基本面

之所以能夠形成對新世界發展“順週期做強，逆週期做大”的判斷，其主要邏輯在於如下幾大方面。

其一，在對行業風向的深刻感知下，保持高度的戰略定力，因勢而動。

作為港資地產發展商，新世界發展在地產行業深耕多年，對行業發展風向有着深刻的感知，能夠及時根據外部環境的變化，調整發展節奏。與此同時，公司在經營過程中能夠始終保持高度的戰略定力，快速推進落實一系列舉措，穩固發展根基。

近年來，在香港市場相對動盪的環境之下，新世界發展積極佈局內地，其中更是將粵港澳大灣區作為業務佈局的核心。從此次財報來看，在中國內地整體物業合同銷售方面，2021下半年新世界中國內地整體物業合同銷售93.35億元，公司合同銷售金額的地區分佈以大灣區為首的南部地區貢獻最大，佔比超過87%。且銷售貢獻主要來自大灣區的項目如前海周大福金融大廈、廣州逸彩新世界•凱譽灣、深圳太子灣•灣璽及廣佛新世界莊園等。

（來源：公司財報）

據悉自新世界發展2016年私有化新世界中國之後，公司就開始加快在內地的佈局，特別是大灣區接連落子核心優質項目。得益於這一前瞻性的佈局，公司不僅儲備了豐富且質優價低的土儲，且帶來了更強勁的業績爆發力以及優異的盈利能力。數據顯示，2021下半年，新世界發展於中國內地物業發展分部整體毛利率達66%，遠優於內地一眾房企的毛利率水平。

除了物業開發，新世界發展在物業投資上亦展現出前瞻性的佈局思路和顯著的成長潛能。公司將藝術融入商業，打造商業地產標杆K11，在業內具有強大的品牌知名度，不僅順應了消費升級的趨勢，同時也形成了差異化的競爭優勢，為物業開發等傳統業態賦能，打造高溢價產品與服務。

從財報來看，K11為新世界發展帶來了穩健的收入和出租率表現。以廣州K11為例，其於2021年下半年舉辦的空山基全球首展一度吸引破紀錄的逾3.1萬名觀眾，創下單個展覽3個月近1500萬元人民幣收入的展覽記錄，觀展客人連帶消費超過2200萬元人民幣。

其二，持續夯實的基本面，良好的業務模式與充裕資金助力實現跨週期成長

憑藉在香港及內地市場的合理佈局，新世界發展構築的業務版圖能夠充分受益於兩地不同市場帶來的各項資源便利。

最典型的如公司在融資層面的優勢，此次財報顯示，公司整體融資成本從2021財政年度上半年的2.93%下降至2022財政年度上半年的2.52%。要知道過去一整年，內房股在政策壓力下，資金層面呈現高度緊張，以至於不少房企還出現了暴雷現象。

反觀之，新世界的資金保持在充裕狀態，截至2021年12月31日，新世界發展可動用資金共計1032億港元，其中現金及銀行存款約524億港元，可動用的銀行貸款約508億港元。與此同時，公司融資成本顯著低於內地房企，並呈現進一步降低的趨勢，在這一過程中也為公司不斷增厚利潤帶來了支撐，也充分顯示了其在逆境環境下的競爭優勢與擴張潛能。

從公司的動向來看，在2021年下半年，新世界發展接連在大灣區成功收購3個項目。透過這一系列動作也充分顯示了，在當前行業逆風階段，具備穩健發展實力和優質財務基本面的地產發展商面臨擴張窗口期，迎來新一輪成長機遇。

其三，併購整合能力突出，持續提升自身“造血”能力。

實際上，新世界發展的併購整合能力也相當突出，從公司去年下半年收購的3個大灣區項目來看，全部位於深圳及廣州重點一線城市。且公司拿地的時機恰逢內地房企整體資金緊張需出售項目套現的大背景，新世界發展憑藉自身充裕的資金優勢積極爭取市場機會。公司方面亦對內地項目的收購表示看好，認為可以加快銷售和資金回籠，並有信心維持平均40%-50%的毛利率。

此外，在香港地產項目收購方面，新世界發展也展現出了不俗的姿態，積極把握行業及市場機遇。如去年11月，公司就以合組財團形式以79億收購位於啟德前跑道上的住宅項目，成交價遠低於2018年高銀金融89億港元的投標價格。據悉該項目地盤還已完成地基工程，這意味着拿下該項目除了節省將近10億的地價及建造成本外，其還節省了相當多的時間，加快了項目的預售及入賬，項目預計兩年內即可預售。

新世界發展透過強大的收併購能力不斷提升自身造血能力，與此同時隨着早期競得項目的陸續面市也為後續業績增長帶來強勁預期。

以杭州望江新城項目為例，據悉該項目於2019年投得，並預計將在2022上半年推出市場。項目位於杭州市上城區望江新城，為杭州市中心及杭州經濟文化活動中心，望江新城同時也是上城區全新發展的核心區域。項目坐擁著名景觀，區域優勢及發展潛力，同時杭州也將於今年舉辦第十九屆亞運會，有望對房地產帶來各種機遇利好。

此外，根據此前資料，望江地塊總建築面積逾45萬平方米(含地下)，為住宅、商業商務及文化設施用地。新世界將該地塊打造成望江綜合體，涵蓋旗下品牌的住宅、商場、辦公室、公寓及酒店，充分體現其業務生態的多樣性。，隨着項目的面市，杭州也有望成為全國唯一會集新世界旗下五大頂級品牌的城市。在強大的品牌助力以及業務生態佈局下，相信也將進一步帶動項目銷售，助力業績迎來爆發式增長。

（圖片：新世界杭州項目）

3、 結語

在財報公佈後包括高盛、匯豐等在內的多家機構大行對新世界發展給予了最新投資評級，其中匯豐在“買入”評級研報則預計，由於大量積壓的物業銷售訂單（例如Pavilia Farm項目）和不斷增長的租金收入，FY23e的收益將再增長31%。交銀國際預計新世界將在市場下行的情況下，憑藉其穩健的財務狀況和可靠的品牌效應，獲取更多市場份額。另外，交銀同時提到，大股東周大福在去年12月增持公司股份，顯示其對公司前景的信心，且估值較低。

在一眾機構中高盛給予了45港元的最高目標價，展現了對新世界發展的高度看好。此外瑞信在研報中提及，儘管香港市場有一些不確定性，但相信新世界將繼續受益於其在內地大灣區的鞏固地位。而公司誘人的股息收益率和積極的股票回購也會帶來融資支持。

從筆者觀點來看，當下內房股在政策邊際寬鬆的環境下，未來大概率有望延續年初以來的估值修復行情，不過考慮到“房住不炒”的政策大框架下，地產板塊的長期增長預期相對悲觀，相信後續政策面的相關不利因素也將加劇對板塊行情的擾動，尤其是目前部分頭部房企的債務違約風波仍未停息，也將對市場帶來負反饋。相比之下，如新世界發展這類港資地產商坐擁兩地佈局的優勢，面臨拓展窗口期，具有穩健的成長潛力與優質的財務基本面，在目前估值低位下更具有“進可攻，退可守”的優勢。