光明，作為深圳新房供應的大户，一直以來聚集了大量的剛需客户，據不完全統計，2021年光明區預售新房住宅8860套，位居深圳前列。

2022年，不出意外，依然是光明新房供應的大年。從去年拍地看，光明共拍出7宗限價地，預計後續新房市場將多出幾千套的供應。

不斷供應的新房，持續限價的宅地，想必對於許多剛需置業者來説已經眼花繚亂，如何挑選樓盤？哪裏才是光明的未來？清楚這兩個問題，選籌就不再是難題。

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光明的未來在哪裏？

樓盤選籌的基礎應該是建立在光明未來的發展與現實擁有配套結合來看的，所以我先講光明的未來這個問題。

十四五規劃中，官方對於光明的定位是：深圳北部中心、科技創新中心、重要交通樞紐、科研經濟先導區、高新技術產業和先進製造業聚集區。

尤其是光明科學城，熱得發燙，在深圳四十週年慶典上，直接被領導人點名“要以大灣區綜合性國家科學中心先行啟動區建設為抓手”。

如果説光明是深圳下一個十年發展的重點，那麼光明科學城則是未來的重中之重。

這一點，在深圳十四五規劃綱要裏也有提及——

將高標準建設光明科學城、創新河套深港科技創新合作區體制機制、規劃建設西麗湖國際科教城、建設大運深港國際科教城。

光明科學城將建設成為“世界一流科學城”。

以各種官方的敍述來看，光明的重心確實是在科學城。

但，真正意義上的光明科學城範圍很大，包括了鳳凰城片區、光明中心區、科學城片區；該片區內樓盤眾多，包括前段時間入市的安聯尚璟府，也是處於科學城範圍內，強勢地段加持，還賣的這差勁，這説明了也不是所有科學城範圍內的樓盤都有價值。

真正具有高價值的，在我看來只有鳳凰城片區、外加光明中心區核心範圍，這些片區發展早，面貌新，集中了光明最優質的配套資源，並且還在加速建設中，這裏有光明最好的學區（深圳實驗光明分校）、最大的商業綜合體（藍鯨世界）、最便捷的地鐵交通（6號線+13號線）。

深圳實驗光明分校

而真正意義上的科學城，配套十分欠缺，無大型商業、距離地鐵遠，無論首套居住的剛需，顯然不合適。

簡單來説，光明的未來，以十年為衡量單位，一定是鳳凰城+光明中心核心區，進可攻，退可守。

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2022年，打新光明

釐清光明的未來價值高地，選籌就十分清晰了；鳳凰城+光明中心核心區，是買入的最佳地段。

2022年，光明預計18個新盤潛在入市。以地段作為篩選，可以去掉光明80%的樓盤；剩下20%的樓盤，分別為——

鳳凰城片區：宏發萬悦山二期、深房A511-0039地塊、中海A503-0093地塊。

光明中心核心區：綠地新都會二期、金地峯境瑞府三期、綠城桂語蘭庭。

以上樓盤，以地鐵、商業、學區來細分，價值仍有高低之分，但大體可歸類為光明第一梯隊樓盤。

1、宏發萬悦山二期

光明網紅宏發萬悦山，處於鳳凰城與光明中心片區範圍內，距離6號線光明大街站約800米，距離6號線+13號線（在建中）的鳳凰城站約900米。

商業方面，周邊有光明藍鯨世界、萬達廣場、星河COCO City等大型商業，商業資源豐富。

項目自去年3月一期入市，創下最低入圍積分72.3分的紀錄，是2021年度入圍積分最高樓盤了。

宏發萬悦山二期

目前，宏發萬悦山二期已經納入今年一季度供應計劃，二期還能複製一期的壯舉嗎？個人認為，恐怕不行了。

1、市場全面走冷，二手房與新房持續低迷；

2、二期靠近地鐵線和主幹道，噪音影響明顯；

3、二期預推678套，而一期入市僅367套。

當然，這些因素都不妨礙它日光，對於這樣的樓盤，且打且珍惜。

2、深房A511-0039地塊

2021年拍的地，毛坯限價4.46萬/平，位於深圳市光明區德雅路，靠近安居萃雲閣、金城大地花園旁以及深圳光明鳳凰學校，距離在建13號線同觀路站約600米，未來能夠45分鐘內到達南山後海、深圳灣口岸。

從現場可以看到，地塊已取名為深房光明裏，項目總佔地面積10721.07㎡，包含住宅、安居房、商業等，總共3棟樓，體量不是很大。

目前，項目已經被圍擋圍起，挖機進場，正在平整土地，如果進程夠快，今年下半年有入市的可能。

3、中海A503-0093地塊

同樣是去年拍的地，毛坯限價4.44萬/平，位於鳳興路南側，旁邊是去年開盤的龍光玖瑞府。

項目距離13號線光明城站約300米，通過從光明城地鐵站出發45分鐘內可直達南山後海總部基地以及深圳灣口岸。

值得一提是，光明城站也是高鐵站，通過光明城站可以15分鐘直達深圳北站，而且光明城站能夠直接串聯東莞虎門站，路程約13分鐘。

另外，中海的項目旁還有一個項目——觀月台，目前已經1季度入市名單，距離在建13號線光明城站距離略遠，約1.4公里，未來也能夠快速直達南山後海、深圳灣口岸。

中海A503-0093地塊、龍光玖瑞府、觀月台，3個項目都在一條直線上，以出行的便利程度比較，中海大於前兩者，而龍光又優於觀月台。

結語

光明的發展尚需時日，目前配套相對成熟的鳳凰城片區+光明中心核心區，是整個光明內既可滿足當下生活又能展望前景的片區。

買光明，切記一定要圍繞優質片區來選籌，能打萬悦山二期就不等深房光明裏，能上車深房光明裏就不選中海A503-0093地塊......

至於價格，現在光明全區限價，甚至越限越低，比如鳳凰城核心區的深房光明裏，毛坯限價4.46萬/平，即使加上3千/平的裝修，也不過4.76萬/平，而安聯尚璟府均價去到5.19萬/平，位置還是在光明中心區邊緣地帶。

明顯，限價對於剛需上車更加有利了。但對於投資，新項目雖有限價，市場週期處於低位運行階段，未來受光明發展週期，土拍限價，新房供應的影響，短期兩三年內，片區內的漲幅很難有起色。

如果再算上項目交房時間，以及3年限售，實際上非自住的持有成本會比想象的更高，時間更長久。