近期，房地產行業融資回暖的信號備受投資者關注，使得板塊投資熱情相對有所回升。尤其在11月19日，一則有關房地產開發貸放款的消息午後在網絡上快速傳播，稱央行召開會議要求所有商業銀行加大開發貸投放。受此消息的刺激，港股內房股板塊也在當日爆發，最高漲渝5%，收漲4.13%。

（港股內房股板塊 來源：富途行情）

從近期地產行業融資環境有所改善的情況來看，此則消息或許具備一定真實性。Wind數據顯示，房地產行業11月份以來在銀行間註冊發行的債務融資工具規模達201.6億元，而10月同口徑數據為118.81億元，融資回暖也有數據支撐。如此看來，各房企資金緊缺的問題或將有所緩解，行業有逐步脱離“至暗時刻”的跡象。

今年受房地產行業融資收緊的影響，房企出現債務違約情況的頻率提升了不少。在此環境下，筆者從企業性質視角發現，被曝債務違約的房企大多為民企。以此為出發點，發現這與國企和民企的發展差異密不可分。

一、行業融資收緊環境下，國企優勢逐漸顯現

從拿地方面來看，國企由於在融資渠道上具備着優勢，具備充足的資金作為支撐，拿地方面也全面領先於民企。中指研究院統計的1-10月房地產企業拿地金額和麪積排行榜顯示，拿地金額TOP10中，國企佔據了7個位置；拿地面積TOP10中，國企也達到了6家，總體來看國企依舊具備着領先優勢。再從“三道紅線”達標情況來看，根據平安證券統計，截至今年年中央企的綠檔達標率高達70%，地方國企達標率也有42.9%，而民企的達標率僅為33.3%，能看出央國企的綠檔達標率遠高於民企。

另一方面，由於房企大都採取“借新還舊”的經營模式，而融資收緊就使得房企融資表現出現了分化。國企由於有良好的信用資質作為基礎，融資渠道也相對更為通暢，同時也具備融資期限較長，利率較低的優勢，因此短期償債壓力也會較低。然而民企在沒有這樣的優勢下，普遍只能尋得高額利率的融資渠道，並且融資期限也相對較短，所面臨的短期償債壓力也會較大。

因此長期來看，民企的融資形式將會更為艱難，而國企的優勢將會被逐漸擴大。在此時點，筆者注意到了國企房企之一的上實城市開發(00563.HK)（以下簡稱“上實城開”）。

二、政策回暖之際，上實城開彰顯國企背景優勢

以國企背景為出發點，筆者將從以下方面具體講述上實城開在未來發展上具備着怎樣的優勢。

1) 行業融資回暖，上實城開展現出色財務基本面

從上實城開目前的財務狀況來看，公司展現出了穩健的財務表現，已經實現了“三道紅線”全面達標。同時，為了保證充足的現金流，公司也尤其重視項目的投資回報，由於投資性物業的回報期會比較長，因此或將更加側重於住宅項目，這從此前公司選擇出售上海寰宇60%股權中就能很好反映。公司表示由於上海寰宇負責的濱江城開中心項目所涉及的施工期較長，並且需要投入鉅額投資，因此選擇將其剝離。此次剝離不僅能夠提高公司的資金流動性，同時也能夠為後續降負債打下基礎。

回顧上實城開的中期財報，公司在手現金為90.39億港元，同比增長16.8%；短期借款為52.47億港元，同比下降3%；長期借款為157.4億港元；同比增長25.3%。能夠看到公司不僅在手現金能夠很好的覆蓋短期負債，短期面臨的債務風險較小；而且債務結構也有很好的優化。並且瞭解到近期公司發行了3年期的中期債券，利率僅為3.48%，沒有增加短期償債的壓力，同時低利率也能有效降低融資成本。

2) 國企拿地優勢有望在三次土拍中延續

二次土拍於10月末收官，整體來看民企的參與性不高，而國企憑藉着其資金優勢成為拿地主力。數據顯示，TOP50房企中，央國企的拿地金額佔比超過了7成。近期，上海、深圳等地相繼發佈第三次集中供地公吿，此次土拍的資金門檻和出讓條件都有一定程度的放鬆，能看到主要是針對二次土拍流拍率較大而進行了調整。考慮到近期融資環境有所改善，各房企拿地積極性或將有所提高。預計國企性質的房企將會延續二次土拍的強勢，繼續在三次土拍中有搶眼的表現。

克而瑞數據顯示，11月9日中國銀行間市場交易商協會舉行了房企代表座談會之後，共有25家房企及城投企業宣佈在銀行間市場融資，並且表明當前發行債務融資工具的企業均是城投公司或央國企，能夠看到國企背景在融資方面是具備一定優勢的。同時也有業內人士表錦江資本示，融資回暖的環境下，相比民企而言，央企和具備實力的國企將會獲得更多的融資機會。而上實城開有望憑藉着出色的財務表現以及國企背景的加持獲取更多的融資機會。瞭解到近期公司成功摘得上海兩幅土地的使用權，土儲有所擴充。後續在融資環境改善的加持下，公司有望在三次土拍中持續斬獲土儲資源，為未來的業績釋放打下堅實基礎。

結尾

整體而言，房地產行業大洗牌環境下，民企由於融資受限，生存將會相對較為艱難。而國企則有望憑藉着良好的信用資質獲取更多融資機會，進而助力後續拿地，實現長期穩健經營。上實城開作為國企一員有望充分享受發展紅利，未來或將在行業中嶄露頭角，值得我們拭目以待。

此外值得一提的是，11月24日晚，錦江資本(02006.HK)發佈公吿稱將以控股股東錦江國際為要約人，以吸收合併的方式將錦江資本私有化，錦江國際則是由上海國資委控股。而發現到同日，同樣是背靠上海國資委的上實城開的成交量異常放大，不由得讓人猜想是否上實城開也有私有化預期？

今年以來，多家在港上市的房企先後提出並進行了私有化退市，例如於9月30日正式私有化退市的首創置業(02868.HK)、正在進行私有化的華人置業(00127.HK)。私有化有助於價值被低估的公司迴歸到公平價值上，在目前內房股板塊估值偏低且交投清淡的環境下，私有化對於公司而言也不失為一種值得考慮的選擇。同時，私有化也能引導投資者發現這類業績穩健但是被低估的股票，在後續價值迴歸行情中為投資者帶來較好的投資收益。