7月5日盤後，合景悠活(03913.HK)公吿宣稱，公司收購雪松智聯科技有限公司已發行股本80%的交易於當日舉行的股東特別大會獲得全票通過。 

至此，合景悠活這場備受市場關注的收購交易圓滿落地。全票通過充分體現了廣大股東對合景悠活的高度認可，以及對公司規模擴張下未來價值成長的信心。 

注意到，合景悠活上市以來在收併購之路上不斷髮力，擴張規模意圖明顯。公司已經接連展開三大收併購案，並取得積極進展。當下，“得規模者得天下”依然是資本市場考量物管企業的重要準則所在，合景悠活的收並購動作進展也正成為市場行情表現的重要催化劑。實際上，公司近期股價接連攀升，一度創下歷史新高，一定程度上體現了市場對公司戰略擴張以及投資價值的看好。 

（來源：富途）

1、上市後時代加速規模突圍

回顧合景悠活上市以來開展的一系列擴張，公司在上市兩個月內即完成上市後第一筆併購，以人民幣2.14億元收購廣州市潤通物業管理有限公司80%股權。緊接着在今年1月中旬，合景悠活宣佈擬以人民幣13.16億元收購雪松智聯80%股權，成為其上市三個月內宣佈的第二宗收購交易。且在上週，公司亦發佈公吿擬以4.98億元現金代價收購上海申勤物業80%股權。 

這一系列收併購動作背後對於合景悠活戰略意義明顯，那麼這之中又暗含着怎樣的發展邏輯？ 

從行業視角來看，當前物管行業步入快速發展期，行業競爭日趨激烈。而在馬太效應之下，物管企業集中度正不斷提升，物業企業要想在激烈的角逐中站穩腳跟，規模爭奪仍然是行業的重頭戲。 

結合市場統計數據，根據上市公司最新年報，目前在A股和港股上市的物業管理公司超過40家，其中，在管面積在1億平方米以上的企業共計17家。另有相關統計顯示，上市物管企業中，共計有17家提出規模目標，且增速以及在管面積預期均不低，其中直接提及2021年規模目標要破億的就達到了8家，足見物管企業對規模增長的看重。 

這背後的邏輯不難理解，首先，物業企業的核心收入來源為物業管理服務，這塊業務具有“訂閲”屬性，能夠為物管企業帶來持續穩定的現金流。不過物業服務本質上仍然是一個體力活，利潤邊際貢獻呈現遞減狀態，因此這也在倒逼物管企業做大規模，從而形成協同，實現降本增效。 

其次，增值服務等其他業務板塊，背後的業務核心則在於“流量”，因此也需要在規模上有所成績，形成生態圈優勢，進而構築企業的競爭護城河。 

所以可以預見的是，未來隨着行業整合的加劇，“大魚吃小魚”的常態化，行業資源及管理規模也將加速向現金流充沛及綜合實力強勁的頭部物業企業集中。行業分化背景下，規模領先的物企也將有望獲得資本市場的持續青睞。 

2、有品質的規模擴張，估值提升可期

合景悠活在規模上的發力實際上並非毫無徵兆，通過招股書可見，早在上市之前的2019年，公司即加大了對第三方項目的拓展力度，並以此不斷完善企業對項目的篩選機制、收併購流程，夯實擴張的根基。 

而隨着公司登陸資本市場，募集的資金很重要一部分也是用於戰略性收購及投資機會，彼時管理層在IPO新聞發佈會上表示，公司會通過收購、招投標等方式加大、拓展第三方業務，使業態更加多元化，未來目標是來自第三方的在管面積約佔在管面積的60%以上。 

隨後，在公司2020年度業績會上，合景悠活管理層給出2021年在管面積2億平方米的目標，力爭規模在三年時間內達到約4億平方米，躋身頭部行列。而回顧過去短短兩年間，合景悠活的在管面積從2019年底的2200萬平方米翻倍增長至2020年底的約4200萬平方米，再到通過三大收併購案使在管面積迅速破億，達到近1.5億平方米，實現了在管規模的跨越式增長。考慮到資本市場更願意給頭部物管企業更高的估值，在可以預見的規模與業績提振下，合景悠活後續或將大概率在資本市場上演經典的戴維斯雙擊行情。 

結合合景悠活實際的規模增長表現以及在收併購上的種種動作來看，公司清晰且明確的規模跨越之路正不斷得到驗證，不僅履行了上市之初的承諾，同時也保持了企業發展戰略的連貫性，公司業績增長的確定性不斷提升，向市場持續釋放積極的信號。 

合景悠活的收併購標的也頗有特色。此前收購的潤通物業在大灣區醫院、學校類公建服務領域具有豐富的經驗和專業的服務體系，並打造了較為專業的技術系統。而近期收購的上海申勤物業則主要專注於長三角地區政府機關物業，並透過深耕渠道及管理模式複製，輻射至公共物業、學校物業及其他類型物業。 

而此次獲股東特別大會全票通過收購的雪松智聯則在物管領域擁有住宅、公建、商業等多種業態，並實現了全國佈局。雪松智聯在2018年轉型為智慧城市運營商，在市政、公建類業務的服務能力顯著，同時主營業務類別為“軟件和信息技術服務業”，具有明顯的互聯網科技屬性。 

不難看出，合景悠活的收併購更強調有質量的拓展，十分注重收併購標的所在細分領域的行業准入門檻、收入穩定性及品牌稀缺性，以及對公司在業態和業務等各方面的補充及協同作用。這不僅有助於公司補足短板，提升其在物管行業多元化、多業態的服務能力，同時，也將為其在行業競爭中構築更高的壁壘。且公司在公共服務和城市環衞服務領域、商業生態領域以及數字化轉型方面的不斷髮力，也將更容易獲得資本市場的青睞，並帶來價值重估的機會。 

3、結語

合景悠活的收併購擴張不僅符合行業發展趨勢，也體現了公司積極參與市場化競爭的戰略規劃。實際上，兄弟公司合景泰富資源稟賦深厚、在商業物業組合方面的優勢尤為突出，為合景悠活的商住物業管理及商業營運業務帶來了穩固支撐，也讓合景悠活獲得了區別於傳統住宅物管的較高利潤率。 

長遠來看，物管企業的競爭力一定體現在其綜合服務能力上，而外拓能力則是對其綜合服務能力的試金石，往往實力強勁有着全業態服務能力的物管企業更容易斬獲市場機會。且基於物管行業的“服務”本質，企業的投後管理及精細化管理能力至關重要。具備優秀管理體系和生態體系的物管企業將更容易做到兼收幷蓄，實現多方資源的整合優化，孵化更多的業績增長點。 

由此而言，在內生髮展與第三方收併購外拓的雙引擎增長模式之下，合景悠活的長期發展潛力值得期待。