4月19日午間，恆生指數公司宣佈推出“恆生物業服務及管理指數”，以追蹤在港上市的30大物管企業股價的整體走勢。受此消息刺激，港股物業板塊迅速走強，反映出市場對該板塊進一步的信心。

恆生物管指數推出，低估績優股望脱穎而出

近兩年來，港股成為內地物企的上市集中營。恆指公司表示，去年有18家內地物業管理公司在香港上市，是歷來最多的一年。市場預計到今年底，香港上市的物業管理公司可能突破70家。此次行業指數推出，不僅意味着物企在港股市場已佔據一定的話語權，也從側面反映出物業服務市場空間之廣闊。

與此同時，由於商業模式兼具高確定性及高成長性等核心特點，物管板塊成為去年吸金能力最強的板塊之一。據富途牛牛顯示，去年全年，港股內地物管板塊漲幅約52%；今年初受利好政策刺激快速拉昇，至今累計漲幅約36%，均遠跑贏同期大盤。

物業賽道空間廣闊，不少優秀賽手湧現，目前板塊整體估值也已有所回落。從中長期來看，頭部集中是行業主要的發展邏輯，而背靠品牌房企的低估值績優股，憑藉品牌及持續外拓，有望不斷擴大業務規模，理應享有更高的收益風險比，有望獲得更多資金的青睞。其中，背靠千億銷售房企中國奧園的奧園健康(3663.HK)目前PE僅12x左右，明顯低於行業均值，估值吸引力凸顯。

（來源：WIND）

毫無疑問，物管行業指數的推出，將為包括機構在內的主流資金長期跟蹤及配置板塊提供了有效抓手，相應地，預示着納入其中的成分股也將獲得更多的流動性，同時帶來品牌效應提升以及投資者結構優化等一系列利好。

奧園健康的估值提升邏輯何在？

物業股之所以能獲市場青睞並享有較高的估值水平，除了行業本身的空間和格局優勢之外，對於企業來説，關鍵在於：確定性及成長性。在此，關乎奧園健康未來的確定性及成長性，其實比較容易判斷：

首先，公司業務以物管、商業運營（簡稱“商管”）為基礎，重點拓展康養、綜合門診等為主的大健康產業，並稱為“三駕馬車”。其中，物管佔比最高。數據顯示，到2020年底，物管及商管的收入分別佔總收入約76.3%和23.7%；其中物管服務分部收入同比增長約66.3%至10.75億元；商管分部收入同比增長約31%達3.33億元。

受益於母公司中國奧園的規模持續高增長，物管在管建築面積規模快速增長，加之公司透過併購加速擴張，2020年整體規模取得顯著突破。

財報顯示，2020年，奧園健康的物管在管面積規模同比大增174.2%至4140萬平方米，來自母公司的在管建築面積達1878萬平方米，收入達4.66億元。

（來源：山證證券）

另據樂居財經統計，以總體在管面積（物管＋商管）計，奧園健康以165.8%的增幅位居2020年港股上市物企首位。

（來源：樂居財經，其統計的為奧園健康商業運營和物業管理合並增加的在管面積）

而奧園健康不僅在物管規模上佔優，而且質量也高。財報顯示，同期該分部毛利率約為31.1%，處於業內第一梯隊。

值得一提的是，奧園健康在2020年併購整合了樂生活、寧波宏建、北京博安這三家較為優質的物管標的，其中樂生活和寧波宏建已於去年完成並表，博安預計於今年實現業績並表，將繼續釋放業績。

未來隨母公司向全國核心區域加速擴張，加之自身併購外部優質資產和業務外擴能力不斷完善，該核心分部不斷增長仍有充分保障。

其次，商管方面，2020年新開業商場數量受疫情影響，在管面積和整體收入增速均有所放緩。而在疫後常態化發展中，預期新開業商場數量及收入都將有所增長。

另外，奧園健康重點佈局的大健康業務還在蓄力階段，不過僅從名稱來看，就不難看出奧園健康對該分部業務超高的戰略定位，這也是奧園健康在物管領域最大的特色所在。

總體而言，奧園健康背靠規模房企，擴張快、物業資產質量高且業態多元化，加之成本管控是奧園健康的強項，未來規模及利潤增長的確定性可見一斑。

尾聲

照上述來看，奧園健康的業績大概率仍處於快速上行階段，但公司目前的估值水平不僅低於業內均值，且位於上市以來的歷史底部區間。若今年的盈利按50%的增速計，預計奧園健康的PE約8x，估值吸引力更加凸顯。

（來源：WIND）

而業績具備強確定性且估值處於窪地的奧園健康，甚至有較大概率會走出“戴維斯雙擊”的行情。而此次行業指數的推出，或許會成為加速這一進程的催化劑。