2021年牛年香港股市就迎來了開門紅，今天的行情依然如火如荼，不知不覺恆生指數已經來到了31000點。美國是全球流動性的源頭，持續的貨幣寬鬆勢必會造成資產荒；A股行情受貨幣政策，市場流動性影響較大；而港股和經濟走勢呈現正相關性。也可以這麼説，港股牛市正在路上。

恆生指數走勢,wind

01

經濟增長，港股牛市

港股雖然有很多內地的上市公司，但與國內市場卻存在着本質的差別：香港市場追求高確定性，與上市公司業績有強相關性；A股看流動性，貨幣政策寬鬆就會形成牛市。因為，流動性收不收對港股影響沒有A股那麼大。

不久前，香港特區政府發佈的施政報吿中也提到了：香港經濟因為社會動盪，疫情等多方面因素受到了重創，失業率也開始飆升。預計香港特區2020年經濟收縮6.1%，跌幅大於1998年的亞洲金融風暴，是歷史上表現最差的一年。

香港經濟數據撲街，上市公司業績增速出現負增長，甚至虧損，港股整體上也沒有太大的行情。恆生指數基本維持底部震盪的走勢，2020年年初是28000點，2020年末卻只有26000點，行情也實在悲慘。

最近港股的火熱行情是從2021年1月開始的，直到目前恆生指數的累計漲幅超過17%。而2021年的開端也是香港經濟復甦的轉折點，已經渣打的預測：香港經濟2021年有望實現4%增長。

恆生指數2020年走勢,wind

經濟數據反轉也就意味着相關基礎行業的復甦，最典型的有能源，通信，金融，商業物業等等。從年初到現在，有些行業指數漲幅超過33%，遠遠跑贏了恆生指數的漲幅。可以這麼説，香港經濟的復甦不僅僅是這些行業指數在反應，而是整個市場已經開始反應了。

 香港相關指數表現,wind

正如開頭説的那樣：經濟增長，港股牛市!

02

香港本地股有機會

香港地產就是香港地區經濟發展的一個縮影。最近連續幾個交易日香港地產指數都有反應，尤其是昨天指數漲幅接近4%，權重股九龍倉置業漲幅更是達到10%。權重股集體漲幅超過2%。

最近香港地產集體表現亮眼和疫情的防控好轉不是沒有關係。香港新冠疫情確診病例連續兩日少於10宗，部分場所可能會在2月18日重開。此外，最快3月初開始接種疫苗，爆發第五波疫情的可能性降低，香港的餐飲，零售，娛樂服務等行業也將會受益。

香港地產指數走勢,wind

除了疫情好轉和即將接種疫苗的預期以外，同時也有政策方面的利好，香港旅行社相關的負責人表示：最快將會於下月月初退出香港本地遊服務，香港經濟也將會迎來正式解封的局面。

由旅遊拉動的消費將會帶動香港商業和消費的解凍，市場預計香港今年上半年住宅樓價下跌2-5%，全年上漲1%；寫字樓價格上半年跌幅達到5-10%，全年價格下跌5%；零售物業價格上半年下跌10%-15%，全年下跌8%；今年下半年整體經濟復甦會明顯好於上半年。

香港房地產最困難的時期已經過去了，隨着疫情好轉和新冠疫苗的接種，旅客和遊客會逐漸迴流香港，香港還是亞洲地區主要的金融中心之一，這個核心地位長期也很難改變。那麼香港的商業和零售生意的恢復，也會支撐樓價的回升。

03

重點關注三個公司

香港本地地產股有十多家，但可以精挑細選出來的卻不多。主要可以關注下面三家公司：九龍倉置業（1997.HK），領展（0823.HK），銀河娛樂（0027.HK）。

一、九龍倉置業（1997.HK）

受新冠疫情和香港本土局勢影響，2020年公司業績出現虧損；其中佔九龍倉收入三分之二的海港城，營收和淨利潤增速都出現了下滑；公司旗下的酒店影響最為嚴重，太子酒店從2月份開始關閉。

預計2021年商場重新開業，商場和寫字樓出租率分別達到90%，86%。目前市淨率0.7倍，較淨資產淨值折扣70%，而且當前的股價已經反映了疫情的負面影響。

由於香港政府放寬防疫條件，和本地遊服務的即將推出，海港城客流量明顯上升，本地客壓抑已久的消費力開始釋放，帶動海港城的消費增加。

九龍倉置業走勢 wind

二、領展（0823.HK）

領展也是疫情受損股，國內10%的業務受疫情影響有限，但香港疫情的反覆給公司業務帶來了更多的不確定性，今年全年利潤已經很難扭轉虧損態勢，但市場對明年的業績改善給出很高的預期。

隨着國內和海外疫苗的研發逐漸進入臨牀3期，以及國內新冠疫苗慢慢投入使用，香港的經濟在明年會大概率迎來修復的機會。而領展作為香港本地商業零售股，將會是最先受益的標的之一。

從最近十年的估值來看，領展的估值已經處於歷史底部區域，非常便宜了。隨着新冠疫苗即將全面接種，公司的估值和業績大概率會迎來雙重修復，市場預期明年公司的淨利潤是52億元。而一般的地產股擁有一定的不確定性和較大的政策風險，投資領展的勝率和賠率顯然要比地產股要大很多。

領展歷史估值,wind

三、銀河娛樂（0027.HK）

從去年10月起各業務復甦進度良好：1）10月份貴賓廳恢復至疫情前的25%左右，中場業務則已恢復至35%-40%的水平，零售業務恢復80%左右；2）11月初是自1月以來賭收表現最好的一週；3）若賭收恢復至疫情前的25%-29%左右，可達至EBITDA的盈虧平衡，而集團亦於10月起開始錄得EBITDA微利；4）預計業務恢復至疫情前的一半水平，營運支出才有機會增加。

自內地個人遊簽註放寬後，入境旅客人數及賭收持續改善，其中高端中場的復甦速度更令人振奮，對高端業務佔比較多的銀娛是利好，預計公司在2020年第四季重新錄得EBITDA盈利。

2021年公司的業績也會迎來恢復，去年四季度就是公司的估值和股價底部。

銀河娛樂股價走勢,wind

目前香港地產股估值都在底部，隨着防疫要求的繼續放寬和即將開始接種疫苗，香港的餐飲零售行業將會收益；銷售和人流的回暖，也會直接利好商業，娛樂服務公司。