一、戰略為先：從分享行業紅利到打造公司管理紅利

貝佐斯説："如果你做一件事情，把眼光放到未來三年，和你同台競技的很多；但如果你的目光能放到未來七年，那麼可以和你競爭的人就很少了。因為很少有公司願意做那麼長的打算。"

從地產行業來看，中國房地產市場邁過城鎮化高速發展階段以及人口紅利期，從增量時代步入存量時代，增速放緩成為近年來的行業共識。與此同時，政策面"房住不炒"，"三道紅線"下融資收緊、審慎監管等進一步推動房地產市場去槓桿，行業洗牌迎來加速階段，房企間的分化形勢亦愈演愈烈。在此背景下，如何圍繞行業趨勢進行戰略佈局與落地也就顯得尤為重要。

站在地產變革的風口地帶，正榮地產(6158.HK)已經迎來其上市的第三個年頭，梳理公司近些年的發展情況，從衝刺千億到追求高質量發展，一條緊跟行業發展趨勢的佈局路徑清晰可見。

2016年到2018年，正榮地產抓緊行業紅利期，積極向千億規模衝刺，業績保持高速增長的姿態，其2016-2018銷售複合增長率高達65.8%。得益於強勁的銷售增長，也為其在2018年登陸港交所打下了良好的基礎，自上市成功開拓海外融資通道，提升品牌影響力，亦進一步助力公司邁向了新的征程。誠然，在衝刺規模過程中，公司依循行業發展慣性，也不可避免地揹負了較高的槓桿，而隨着公司突破千億之後，正榮地產也積極響應行業演變及政策趨勢，開始夯實自身的資產負債表。

2019年至今，公司整體業務增長保持温和穩定，在這一階段，正榮更注重修煉企業內功，穩固發展的根基，其踐行規模與質量並重的發展路徑，戰略重心轉移至高質量發展。在2019年年初，正榮地產就提出了"新三年戰略"，將2019年-2021年設定為"高質量發展期"，通過提升運營水平，改善債務結構，帶動營收及盈利水平持續提升。這一戰略不僅與房地產市場限價、調控、流動性收緊的大背景相吻合，同時也是公司邁向更高層次競爭格局的現實需求。面對頗具挑戰性的經營環境，作為民營企業不盲目激進，在行業競爭白熱化中審時度勢，深耕自身發展護城河，尋求差異化的突圍路徑，成為正榮在千億後時代的新的成長範式。

從分享行業紅利積極衝刺規模到着力打造管理紅利以運營驅動邁向高質量發展，在行業競爭格局的變遷中，正榮憑藉其在土儲、品牌、產品、服務及管理體系等方面的持續精進，提升綜合競爭力，邁向了新的發展階段。

從長期視角來看，行業週期在所難免，但優秀的企業憑藉自身紮實的根基及強大的品牌實力，運營水平，往往能夠練就出應對不確定性及極端環境的抗擊打能力。以此觀之正榮地產，公司深度挖掘和打造管理紅利，不僅有助於對沖行業階段性的下行風險，同時也讓其在一定程度上具備了穿越週期的底氣。

二、土儲為基：全國佈局，區域深耕，從145x到1+6+X

土儲作為房企的生命線，其量的多寡，質的高低，直接決定了地產公司的成長空間和利潤水平。作為一家快速成長起來的房企，實際上也正是得益於公司前瞻性的土儲佈局，支撐了正榮地產能夠順利進入千億陣營，併為後續的發展夯實了根基，積澱了巨大勢能。

從正榮地產的土儲策略來看，一方面公司注重全國化戰略佈局，並聚焦一二線。早在2013年起其就邁出了進軍全國市場的腳步，取得的成效顯著。截至2020年中期，公司佈局地區包括長三角、環渤海、中西部、海西、珠三角等六大區域，累計進入城市34座，其中76%的土地儲備位於一二線城市。而另一方面，公司有着較強的區域深耕特色，不論是對優勢區域的深度挖掘，還是一系列重點城市的長期沉澱，都展現出較為積極的一面。

過去，正榮為其定下的全國擴張戰略為"145X"，即1個總部、4大區域、每個區域精耕5個城市、每個城市有X個項目。而隨着公司邁入千億時代迎來二次發展，公司進一步升級全國佈局戰略至1+6+X，即一個總部、六個區域、多個項目。新的戰略部署之下，公司的落地能力也反映在土儲的一系列變化之中，從權益佔比來看，2019年正榮全年累計拿地560萬平方米，其中拿地權益比從33%大幅上升至73%，而在2020年上半年，公司新增建築面積達302萬方，新增土儲的權益佔比達73%，繼續保持在高位水平。

從公司區域土儲結構變化來看，近年來，正榮地產在長三角地區佈局持續推進，2020年來公司拿地佔比亦主要來自長三角地區，而表現在銷售層面，公司來自長三角區域的銷售佔比已經實現連續三年上升，2017-2019年佔比分別為45.2%、52.7%、55.2%。此外，公司在環渤海、中部、海西區域拿地亦繼續維持穩健，西部地區拿地佔比持續提升，在珠三角區域公司更是獲得戰略突破，自2019年該區域開始提供銷售收入之後，2020年10月30日，正榮地產競得佛山禪城區商住用地，這也意味着公司在大灣區的銷售還將在後續進一步表現。

截至2020年6月末，正榮地產擁有土地儲備總建築面積約2740萬平方米，其中76%的土地儲備位於一、二線城市，其土儲權益佔比則由2019年末的55%上升至2020年6月30日的58%。

從區域深耕層面來看，對優勢區域的不斷加碼佈局、做熟做透，不僅能夠在當地市場形成良好的品牌效應，獲得產品溢價，同時區域內部的聯動也有助於提升體系的運作效率，進而達到經營提效，為項目利潤打開空間。實際上從正榮地產的表現來看，公司在其優勢區域的產品競爭力乃至融資能力、拿地能力甚至可以説都不輸全國龍頭房企，而基於此，公司在區域市場的去化也得到了保障，甚至在公司全方位聯動下也將有助於平抑市場整體的波動，實現跨週期的發展。

此外，再從權益佔比提升來看，近年來，正榮地產維持有規模的穩定增長的同時，不斷在拿地層面提高拿地權益，這實質上也驗證了公司尋求提質增效，高質量增長的戰略發展路徑，同時隨着未來銷售權益佔比的提升，也將更有助於公司釋放業績增長彈性，盈利水平得到支撐。

三、穩健為舵：強調控槓桿

正如此前所言，公司在衝刺規模的路上，推高了企業財務槓桿，不過，隨着邁入千億後時代，順應趨勢，以穩健的姿態迎接行業新的變局，成為正榮地產努力踐行的原則。

從公司最新情況來看，正榮地產不僅保持着良好的財務紀律，擁有靈活暢通的境內外融資渠道，同時公司持續優化債務結構，亦取得了顯著的成效。

從成績單來看，公司實現"三降一升"，即淨負債率下降，融資成本下降，短債佔比下降，現金對短債比上升。

淨負債率方面，2019年末正榮地產淨負債率為75.2%，到2020年中期，公司淨負債率下降到了71.4%，處在三道紅線規定的不超過百分之百以內。

融資成本方面，正榮地產綜合融資成本由2019年的7.5%進一步下降至7%，同期，境外美元債發行利率由9.9%下降至7.6%。此外，公司持續優化債務結構，境內銀行接口占總貸款比例明顯提升，與此同時非銀借款佔比則呈現顯著下降。

現金短債比方面，該項指標近年來呈現穩步增長，截至2020年中期，公司現金對短債比達到2.1，大幅超過監管紅線不小於1的標準。

短債比例方面，公司該項指標近年來亦呈現快速下行趨勢，由2017年的54.6%下降至2020年中期的30.0%，反映公司負債結構的調整，強化了短期償債能力，降低了企業面對黑天鵝等不確定性帶來的風險。

2020年來，行業三道紅線之下，為房企發展指明瞭方向，有着穩健財務水平的房企成為市場資金追捧的對象，其不僅符合監管趨勢，同時也是當前不確定性風險抬升大背景下企業的現實需要，行業邁過野蠻增長期，盲目加槓桿對企業而言也將意味着巨大的經營風險。從正榮地產的表現來看，公司率先洞悉行業趨勢，早在兩年前就開始了去槓桿之路，及至行業紅線出路時，公司僅有剔除預收賬款的資產負債率未能達標，不過隨着公司未來權益的逐步提升，結算規模的擴大，公司仍有充分的改善和應對空間。

實際上，正榮在去槓桿和穩健經營上也得到了評級機構的仍認可，包括國內中誠信、大公國際等國內權威信用評級機構亦先後授予公司AAA主體信用評級，看好公司穩健的財務經營能力。權威信用評級機構的"發聲"實質展現的是對正榮地產實力、管理水平和信用度的肯定與認可，同時信用類指標的改善，也將有助於提升公司資本市場品牌形象，為後續打開融資通道，降低融資成本帶來了更多的機會。

四、價值為實，從商業增長到全面的社會價值

作為一家有着20餘年成長曆練的規模房企，正榮地產是中國房地產經濟的重要建設者與參與者，企業發展至此，如何更好的為社會創造價值，而非尋求單純的商業增長，體現的更是一個現代企業的使命與擔當。實質上縱覽正榮的企業發展史，公司不論是作為"改善大師，匠心正榮"的發展理念以及"正直構築繁榮"的企業初心，乃至用標杆品質贏得客户"開心、忠心"之種種均展現了其對整個社會帶來的巨大價值。

首先，看正榮在社會責任層面的動作，早在2013年，公司就成立了正榮公益基金會，迄今為止，正榮公益基金會已累計資助全國30個省份的公益組織達400多家，獲得正榮集團之外的社會捐贈2300多萬元，以及超過13萬人次愛心網友的捐贈，被外界譽為行業責任投融資標杆，獲評最高等級5A級社會組織。2020年年初，疫情肆虐之際，正榮亦展現了高度的社會責任感，公司積極配合各級政府，助力防疫抗疫和復工復產，累計捐贈高達1200萬元人民幣馳援一線，支持湖北、福建、上海等地開展疫情防控。

2020年12月，全球最大指數公司MSCI明晟亦上調了正榮地產的ESG(環境、社會及公司治理)評級。將其原有的ESG評級由原先的B級上調至BB級。作為全世界最具權威的投資者指數編制公司之一，同時也是最權威的ESG指數評級機構。MSCI每年挑選全球資本市場上備受投資者關注的上市公司作為ESG評級對象，其根據上市公司的公開信息進行公證、客觀評級，整體上關注環境、社會和公司治理層面對行業有實質性影響的ESG議題，衡量公司的風險暴露程度與管理水平。

相較於財報用來評價企業的商業經營價值，ESG更多的是透過全方位的指標體系探尋企業為經濟發展、社會發展做出的貢獻。此次MSCI調升正榮地產評級，充分展現了權威機構對公司卓越的社會價值和可持續發展能力的認可。

從細微處進一步來看，觀察到企業與員工的關係層面，就在此前11月底，正榮地產還在全球最專業、客觀與權威的最佳僱主評選活動榮獲Kincentric最佳僱主獎項，值得一提的是，2020年8月底，正榮集團還發布了全新的僱主品牌核心理念--"幸福奮鬥事業家"，進一步升級人才戰略，持續與員工共享發展成果。圍繞"幸福奮鬥事業家"的核心理念，正榮還提出"四高"的價值主張，即"高標準·精英團隊、高認同·同心同路、高幸福·事業奮鬥、高格局·社會責任"。公司高度注重人才培育與激勵，不斷推動組織人才全面升級，持續追求多方共贏，為社會創造美好價值。

此外，再來看公司在產品質量以及環保層面的堅守，公司致力於打造環保而先進的綠色建築。其中，最典型的是公司旗下的虹橋正榮中心項目及南京正榮中心，兩大項目均達到國家綠色建築最高三星標準認證，此外橋正榮中心整個項目更是獲得胡潤百富"亞洲生態商務旗艦"大獎。

五、總結

世事如棋，智者善弈。從正榮的成長路徑尤其是自上市這三年來的深層次變化，不難看出一個房地產行業跑出來的優秀選手的經營智慧。不論是從前瞻性的把握行業發展趨勢，還是自身謀定而後動堅守長期發展的理念，不斷挖掘行業及自身的價值空間，正榮的表現都可謂是可圈可點。三年，正榮實現了君子豹變，邁向了高質量發展階段，展望未來，相信最美好的永遠在路上。

江上弄潮兒，千古立潮頭~