作者：張文靜

來源：樂居財經 

光明地產黨委書記、董事長沈宏澤曾説，第一大股東光明食品集團豐富的產業資源是光明地產的養分。如今，以牛奶著稱的光明食品集團又為光明地產送“奶”了。

自2015年重組以來，光明地產背靠大樹，業績卻不如人意，發展頗為尷尬，外界屢屢質疑其“斷不了奶”。10月13日，兩份關聯交易公告再次將光明地產“斷奶”問題擺上了枱面。

光明地產公告稱，以2614.53萬元協議收購光明食品集團上海東平小鎮農場有限公司（簡稱“東平小鎮”）30%股權且承擔相應債務（即2911.701萬元），收購總額5526.231萬元。

另一份公告顯示，光明地產全資子公司農工商房地產（集團）有限公司以 5955.06 萬元協議收購桐廬飄鷹置業有限公司（簡稱“桐廬飄鷹”）100%股權且承擔相應債權（即56986.32 萬元），收購總額62941.38 萬元。

上述兩項交易出讓方分別為光明食品集團上海崇明農場有限公司（簡稱“崇明農場”）和上海飄鷹房地產開發有限公司（簡稱“上海飄鷹”），兩者均為光明食品集團100%控股，與光明地產同為光明食品集團下屬兄弟企業。

目前，東平小鎮由光明地產和崇明農場分別持股70%和30%，桐廬飄鷹則由上海飄鷹100%控股。兩筆交易完成後，東平小鎮和桐廬飄鷹將成為光明地產全資子公司。

“輸血”交易

東平小鎮對於光明地產而言尤為重要，是光明地產多元化轉型的切入點。

隨着房地產行業資金成本逐步攀升，傳統住宅毛利不斷壓縮，光明地產開始向多元化轉型。沈宏澤曾明確指出，“房地產未來發展無法預期，因此要把其他板塊做起來，讓企業站穩。”

2019年，光明地產確立“1+7+5+X”發展模式。其中，1是指房地產業務，7是在以上海為主戰場的多元創新轉型，包括保障房建設、城中村建設、殷實農場建設、歷史名鎮保護與開發、城市更新建設、租賃房建設和物流園區的打造。

背靠母公司資源，光明地產把目光率先聚焦在農場建設上，而農場建設的着眼點就在東平小鎮。其希望以東平小鎮等項目為切入點，在上海、江浙地區，乃至於全國進行佈局。

據瞭解，東平小鎮成立於2018年，註冊資本為1億元，由光明食品集團和崇明農場共同出資組建，主要承擔崇明東平光明小鎮的開發與經營。2019年底，光明地產以7000萬元收購光明食品集團、崇明農場所持有的東平小鎮70%股權。值得注意的是，彼時轉讓資產的評估價值為9373.07萬元。

2020年3月，東平小鎮以6.6億元競得上海市崇明區花博園配套東平小鎮02-01、05-01、05-05、06-01、07-05地塊，屬於光明東平特色小鎮一期開發項目。

此番光明地產再度以5526.231萬元收購東平小鎮剩下的30%股權，交易完成後，光明地產將擁有東平小鎮全部股權。

從這一系列動作來看，光明地產意圖通過關聯交易，為自身業務轉型做鋪墊。有了前期的基礎，光明地產未來運營東平小鎮難度將大大降低。

光明地產也在公告中稱，交易將充分發揮上市公司與光明食品集團的資源協同功能，獲取綜合型資源，打造產業加地產新模式，對於企業轉型升級具有長遠積極意義。

而另一項關於桐廬飄鷹項目的關聯交易，“輸血”意味更加明顯。

資產基礎法評估結果顯示，桐廬飄鷹總資產賬面值50608.27萬元，評估值62941.38萬元，評估增值12333.11萬元，增值率24.37%。光明地產以底價62941.38萬元收購了桐廬飄鷹。

評估結果顯示桐廬飄鷹淨資產價值為﹣6378.05萬元，但其地產項目“飄鷹富春江花苑”尚有大量存貨，未來利潤可觀。

該項目位於桐廬縣經濟開發區柴埠片區地塊，項目建設用地面積6.49萬平方米，地上總建築面積16.23萬平方米。項目分兩期建造，共有12幢住宅和部分商業用房。至2020年4月底，項目已全部竣工。

從桐廬飄鷹財務數據來看，2018年、2019年度營業收入分別為0.59萬元、46043.7萬元，淨利潤分別為﹣6170.45萬元、﹣4678.84萬元，尚處虧損狀態。而截至2020年4月30日，桐廬飄鷹已扭虧為盈，營業收入為6385.55萬元，淨利潤達2021.24萬元。

顯然，光明食品集團已經為光明地產完成了項目的前期開發工作，光明地產此時入局，坐收盈利。

關聯交易額超36億

事實上，“關聯交易”是光明地產一直以來無法擺脱的標籤。

2015年，海博股份與光明食品集團旗下的農房集團、農房置業進行重組，由此誕生了新的平台光明地產。目前，光明食品集團持有光明地產35.22%股權。

重組後的光明地產一度迎來高光時刻，2015-2017年實現爆發式增長，但順利完成業績承諾後，開始變臉。2018年開始，光明地產業績已連續兩年下滑，直到今年上半年，關鍵性指標仍在走下坡路。

今年上半年，光明地產實現營收22.88億元，同比下降68.74%，其中，來自房地產開發的收入14.68億元，同比下跌77.57%。其上半年淨利潤﹣1.4億元，同比下降127.85%。光明地產將營業收入、利潤下滑的原因歸結為收到新冠疫情影響。

但其業績不佳不是今年才開始。2017年至2019年，光明地產分別實現營收208.11億元、204.94億元、136.11億元，淨利潤從19.47億元一路下滑至5.7億元。與此同時，負債節節攀升，2017年總負債432.78億元，到2019年底已增至707.09億元，負債率由2017年的79.92%增至2019年的82.30%。

況且其部分業績的實現還來自於光明食品集團的助力。如果不是關聯交易，光明地產的財報數據將更加難看。

2019年3月，光明地產公告稱，其全資子公司農房集團向光明食品集團下屬企業轉讓上海廣林物業管理有限公司100%股權，成交金額為2.5億元。光明地產當年從這筆交易中獲得約6600萬元的歸母淨利潤。

此外，光明食品集團作為控股股東，曾於光明地產重組時，對置入的部分資產價值保證及補償做出了承諾，表示將在三年內完成相應的劃撥用地，變更為出讓用地的手續，若未能完成，將按高價回購該等不動產。

鑑於無法完成上述重組手續，2019年8月，光明地產向光明食品集團子公司轉讓上述資產，成交金額為7016.13萬元。這又為光明地產2019年度增創歸母淨利潤約4862萬元。

也就是説，在2019年5.7億元左右的歸母淨利潤中，這兩次關聯交易貢獻的歸母淨利潤佔比就超過了20%。關聯交易對光明地產貢獻的利潤可見一斑。

不僅是2019年，光明地產自2015年重組以來，就與光明食品集團及下屬兄弟企業“過從甚密”。據樂居財經不完全統計，2015-2019年間，光明地產至少7次向關聯方出售資產和旗下公司股權，交易金額達36億元以上。

除關聯交易外，光明食品集團在財務幫助上也不遺餘力，每年給光明地產提供數十億元甚至上百億元的資金拆借。而2015年以來，光明地產為此向光明食品集團支付的資金佔用費也從3.99億元一路攀升至2019年的8.75億元。

截至2020年上半年，光明地產從大股東光明食品集團拆借的資金已達143.5億元，其中71.5億元為2020年上半年新增。

未來如何擺脱“關聯交易”標籤，真正靠自己在激烈競爭中獲得生存之地，或許是光明地產亟待解決的問題。