越秀地產(00123.HK)：多元化獲取低成本優質土儲，維持“買入”評級，目標價2.30港元
機構：興業證券
評級：買入
目標價：2.30港元
事件：
據公告，2020年9月，公司實現合同銷售金額為69.8億元，同比增長73.8%，實現合同銷售面積為33.4萬平方米，同比增長53.6%。2020年1~9月，公司累計合同銷售金額586.4億元，同比增長22%，累計合同銷售面積為242.3萬平方米，同比增長8.3%，已完成全年銷售目標人民幣802億元的73%。
投資要點
維持“買入”評級，目標價2.30港元：越秀地產拿地方式多元化，2020年1~9月，超過半成的新增土儲以“住宅+配建”方式獲得，軌交項目也有望於年內落地，為公司補充優質低價新增土儲，公司毛利率有望維持高於行業平均的水平。2020上半年公司已售未入賬並表金額為622億元，業績頗具韌性，為未來業績釋放奠定基礎。我們預計公司20/21年核心淨利潤為44.3/54.7億元，同比增長26.3%/23.4%。維持“買入”評級，目標價2.30港元，對應2020/2021年6.7倍和5.5倍PE，較當前股價有41.1%的提升空間。
以廣州為核心，深耕大灣區：2020年1~9月，公司通過“住宅+配建”、招拍掛及合作拿地等方式新增土地儲備為246.1萬平米。從城市分佈來看，新增土儲全部位於一二線城市，其中60%位於廣州。從區域來看，69%的新增土儲集中在大灣區，成渝和長三角地區分別佔比21%和10%。
拿地風格更加穩健，土儲權益提升：2020年1~9月，公司共新增了10個土地項目，公司新增土儲土地款（含配建成本，下同）為322.9億元，權益土地款為214.2億元，權益佔比66%，較2019年進一步提升。前9月新增土地成本為13124元/平米，新增土地款佔銷售金額的比例為55%，較2019年全年下降23個百分點。
“住宅+配建”模式為公司獲取低成本優質土儲：“住宅+配建”模式下，政府在拍賣地塊時，設定開發商同時配建某個公共物業的條件，開發商承擔配建成本並將建成的公共物業無償交付給政府，但配建額度可以直接抵減土地成本。公司通過“住宅+配建”模式可以定向獲取較低價格的優質土儲，並通過配建工程的建設，有效管理現金流。“住宅+配建”模式下，若不考慮配建成本，平均地價為7089元/平方米；若考慮配建成本，平均地價為13381元/平方米。公司通過“住宅+配建”方式獲得4幅土地，總土儲為137萬平米，佔目前新增土儲的56%；總權益土地款為176億元，佔總權益土地款的82%。
軌交項目即將落地：公司於2020年6月4日獲水西和鎮龍兩個軌交房地產項目的收購期權，10月13日公司股東大會通過有關行使權利收購兩項軌交房地產項目51%權益的事項。收購完成後，軌交項目土儲將新增104.6萬平米至約419萬平方米，佔公司截至2020H1土儲的17.7%，及其於大灣區土儲的32.9%。
風險提示：宏觀經濟增長放緩；行業調控政策加嚴；流動性收緊；公司銷售不及預期；人民幣貶值。
Follow us
Find us on
Facebook,
Twitter ,
Instagram, and
YouTube or frequent updates on all things investing.Have a financial topic you would like to discuss? Head over to the
uSMART Community to share your thoughts and insights about the market! Click the picture below to download and explore uSMART app！
Disclaimers
uSmart Securities Limited (“uSmart”) is based on its internal research and public third party information in preparation of this article. Although uSmart uses its best endeavours to ensure the content of this article is accurate, uSmart does not guarantee the accuracy, timeliness or completeness of the information of this article and is not responsible for any views/opinions/comments in this article. Opinions, forecasts and estimations reflect uSmart’s assessment as of the date of this article and are subject to change. uSmart has no obligation to notify you or anyone of any such changes. You must make independent analysis and judgment on any matters involved in this article. uSmart and any directors, officers, employees or agents of uSmart will not be liable for any loss or damage suffered by any person in reliance on any representation or omission in the content of this article. The content of the article is for reference only and does not constitute any offer, solicitation, recommendation, opinion or guarantee of any securities, virtual assets, financial products or instruments. Regulatory authorities may restrict the trading of virtual asset-related ETFs to only investors who meet specified requirements. Any calculations or images in the article are for illustrative purposes only.
Investment involves risks and the value and income from securities may rise or fall. Past performance is not indicative of future performance. Please carefully consider your personal risk tolerance, and consult independent professional advice if necessary.
