10月6日，卓越商企服務（6989.HK）召開全球發售在線發佈會，確定將於10月7日-12日進行招股，預期19日上市，招股價區間為9.30-10.68港元。全球發行3億股，當中10%在港公開發行，集資額

27.9億港元至32億港元。

作為灣區高端商務物管龍頭，卓越商企服務公司此次引入的9名基石投資人陣容相當亮眼，包括騰訊（00700.HK）全資附屬公司Tencent Mobility、京東（09618.HK）全資附屬公司Gorgeous Tulips、雪湖資本、3W Fund、奧陸資本等，總計認購1.5億美元股份。其中，Tencent Mobility及Gorgeous Tulips分別認購4500萬美元及2000萬美元。

近年來，隨着物業股上市潮的持續洶湧，房企巨頭紛紛拆分輕資產物業上市，物業賽道競爭愈發激烈。在這樣的市場背景下，卓越商企服務為何能夠獲得頂尖資本的青睞？我們不妨從其公司定位和發展模式兩方面分析。

一、精準定位高端商務物業，細分賽道先發優勢凸顯

卓越商企服務成立於1999年，一直專注商務物業管理服務，是國內少數專業為商務物業，尤其是高端商務物業，提供綜合服務的物業管理服務提供商之一。截至2020年5月31日，公司在34個城市擁有331個在管項目，總面積為2580萬平方米。其中，在管商務物業約1377萬平方米，包括寫字樓、商務綜合體、企業大樓和辦公與研發園區。

與其他物企背景類似，卓越商企服務背後也有來自卓越集團的強大支持。卓越集團在全國商業地產綜合實力排名前七，擁有大量土地儲備、城市更新項目，持續為卓越商企服務提供資源，保障增長空間。招股書顯示，2017年至2019年，卓越商企服務在管物業的總面積分別為1140萬平方米、1460萬平方米及2350萬平方米，複合年增長率約為43.9%。

卓越商企服務能夠獲得這樣的增長速度，除了卓越集團的大力支持和自身積極拓展，與商務物業本身正處在的快速發展階段有密切關係。而且，相比地產板塊和物業板塊，中國的商務物業管理服務市場還處於相當分散的階段。如果按向商務物業提供基本物業管理服務的收益來計算，2019年，中國TOP5物業管理服務公司佔比約16.7%。而2020年一季度，地產行業TOP5公司銷售額達到行業銷售額的27.3%。對比來看，商務物業管理服務市場在行業集中度方面還有相當的發展空間，擁有20多年發展歷史的卓越商企服務具備一定的先發優勢。

目前，卓越商企服務的業務主要集中在大灣區和長三角地區，尤其是高端物業佔有量比較高的一線及新一線城市，在未來行業集中度提升的競爭中佔據了有利的地位。同時，這些發展速度快、前景好的城市，又以更高的費用水平打開公司的利潤空間。

2017年至2019年，卓越商企服務的收益分別為9.47億元、12.23億元及18.36億元，複合年增長率約為39.2%。同期，公司利潤分別為1.36億元、1.56億元及2.33億元，複合年增長率約為30.9%。最新數據來看，利潤由截至2019年5月31日止五個月的7700萬元增加99.3%至截至2020年5月31日止五個月的1.53億元，幾近翻倍，呈現強勁的發展勢頭。

在行業發展的進程中，集中度不斷提升，規模競爭幾乎不可避免。卓越商企服務選擇專注商務物業這條賽道，並通過高端商務物業來打開增長，在佈局規模上取得了不錯的成績，在未來的規模競爭中及時搶佔優勢地位。目前來看，這些選擇也得到了資本市場的認可。

二、成熟商業模式打開成長空間，科技賦能築深護城河

除了堅定選擇商務物業賽道帶來的領先優勢，卓越商企服務本身相對成熟且不斷優化的商業模式是公司獲得頂尖資本青睞的另一大原因。具體來看，公司在未來發展中的競爭優勢可以概括為獨立性強、服務專業和科技賦能三個方面。

首先，相比拆分物企大多仍依靠母公司輸送資源的普遍狀態，卓越商企服務已經具備相當的獨立造血能力。雖然背靠商業地產實力強勁的卓越集團，但是卓越商企服務並不嚴重依賴母公司，近年來一直積極對外拓展，截止2019年末，公司在管的獨立第三方開發或擁有的項目共266個，在管面積佔比達到56.8%。同時，公司還積極通過收併購實現重點區域和各類業態的佈局，於2019年成功收購的武漢雨陽、浙江港灣及武漢環貿，截至2020年5月31日獲得的在管面積約為390萬平方米。

招股書顯示，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年5月31日，卓越集團開發的物業分別佔在管總面積的65.3%、58.7%、43.2%及41.6%；同期，第三方物業開發商開發的物業分別佔在管總面積的34.7%、41.3%、56.8%及58.4%。

其次，與住宅物業的管理服務邏輯不同，商務物業的資產保值、增值目標更強，需要更專業可靠的物管服務提升盈利能力。這也意味着，商務物管行業擁有更高的准入門檻，也更適合通過定製化的業務組合增強默契，培養長期合作。

基於上述原因，卓越商企服務提出“全生命週期的物業管理服務”，通過延長物業及附屬設施使用年限，減少設施使用年限內的運行費用支出，提升物業價值回報，並通過提供廣泛的增值服務豐富公司收入。

目前，卓越商企服務已經在行業內形成良好口碑，成為國內眾多知名高新科技企業、互聯網企業的行政採購類戰略合作服務商，包括騰訊、華為、阿里巴巴、OPPO等在內的眾多知名高新科技和互聯網企業。值得一提的是，騰訊、京東均為公司基石投資人，未來還將有進一步合作的可能性。

此外，卓越商企服務一直在積極嘗試通過科技創新技術提升管理效率，長期來看，對於管理服務成本的降低也有相當的意義。

例如，公司目前運用的「E+FM智慧雙平台」就在提高效率和提高客户粘性方面發揮作用。例如，FM智慧管理信息平台大幅提高公司設備維護效率，對比2018年12月及2019年12月，技術人員能夠在規定時限內迴應設備維修及維護請求比率由65.8%提升至82.8%。公司每月可處理的維修工作平均數量由274個增至481個。而「O+」平台通過多樣化服務，不斷提高客户的滿意度和粘性。截至2020年5月31日，「O+」平台註冊用户約90萬，2020年5月的月活躍用户約14萬。

總結

近年來，隨着高端商務區建設的持續火熱，與之對應的高端商務物業管理服務市場也在不斷升温。在以高端商務物業為重的商務物業板塊，卓越商企服務是行業內少有的、專業物業管理服務提供商，如果按向高端商務物業提供基本物業管理服務的所得收益來計算，卓越商企服務在中國商務物業管理服務提供商中的排名第三，在大灣區商務物業管理服務提供商中排名第一。

目前來看，搶先佈局+長期專注讓卓越商企服務在商務物業板塊已經佔據了有利地位，預計隨着資本力量的推波助瀾，公司擴張速度和發展質量將繼續提高，進一步提升行業集中度。