受新冠疫情的刺激，今年物管服務成為社會領域以及資本市場共同關注的焦點，當下隨着港股財報季的到來，一眾物管公司紛紛公佈上半年成績單，在此背景下，究竟該如何看待物業行業的機會？什麼樣的公司在行業中能夠持續保持競爭優勢？近日弘陽服務(1971.HK)公佈的中期財報表現，給了筆者一個獨特的觀察視角。

1、物管服務緣何成為資本市場的香餑餑？

今年疫情之下，讓城市居民切身感受到了社區管理的重要性，物業服務的價值得到社會的極大認可。在此背景之下，資本市場對物業公司也給予了慷慨的估值，截止目前，富途內地物業管理股指數年內漲幅高達70%，倘若拉長時間線來看，該指數在過去幾年基本上呈現一條近乎45角的增長曲線，由此也足見資本市場對物管行業的看好。

作為城市基礎管理必不可少的一環，物業服務本身代表的是剛性需求，有着巨大的市場前景，目前整個物管行業存量市場規模大約就已經達到了8000億元，同時預計每年的增量市場空間可以達到1000億元，到2021年將達到萬億規模體量。

從目前整個行業的格局來看，整體呈現分散態勢，集中度並不高。2019年百強物管房企管理面積的市場份額為43.61%，TOP10的市場份額僅為9.22%。從行業發展趨勢來看，集中度提升是一個必然的發展路徑。

從資本市場的投資邏輯來看，物管服務的業務模式具有穩定增長的現金流，受宏觀環境週期性波動較小，且整體槓桿率也較低。當前伴隨疫情陰霾籠罩下帶來的宏觀經濟不確定性加劇，避險情緒升温之下，資金更願意追逐有確定性和安全性的板塊，而疫情也放大了物管服務的價值，受益於政策層面的利好等因素驅動，助推了今年物業板塊這一波大行情。

考慮到物業管理服務本身的准入壁壘並不高，行業內部競爭也較為激烈，因此從長遠來看，整個行業的機會還在於集中度的提升，以及圍繞社區服務所衍生的創新型業務價值發現。

那麼什麼樣的企業在這兩個領域具有優勢呢？不妨先來一睹弘陽服務的財報表現，從中找尋線索。

2、物管中報裏的績優生，成長與估值共振

作為今年7月初才登陸港股市場的物業新貴，弘陽服務上市至今取得的表現可謂靚麗，截止8月20日，在短短33個交易日中，其實現累計漲幅達到85%，在今年上市的幾隻物業新股中遙遙領先，由此也足見資本市場對其的追捧。

在二級市場表現造好的同時，公司給出的上市後首份成績單同樣也可圈可點。

財報顯示，公司上半年實現總收入3.23億元人民幣，同比增長60.4% ， 毛利2272萬元，同比增長67.6%，排除上市費用後的淨利潤3739萬元，同比增長64.3%。

公司收入實現增長強勁，盈利能力穩步提升。期內公司實現毛利率為26.3%，同比提升1.1個百分點，淨利率維持在11%左右。

弘陽服務收入主要來源於三大業務板塊，分部為物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務，期內三大分部均實現顯著增長。其中，弘陽服務物業管理服務實現收入2.25億元，佔總收入69.9%，較去年同期增加52.9%；非業主增值服務實現收入0.69億元，佔總收入21.3%，較去年同期增加50.1%；社區增值服務實現收入0.28億元，佔總收入8.8%，較去年同期增加261.3%。

公司在管面積穩步擴大，在管物業類型結構進一步優化，截至報告期末，弘陽服務在管項目數量為112個，簽約建築面積約為3100萬平方米，較去年同期增長約44.9%。其中，在管建築面積約為1872萬平方米，較去年同期增長約46.5%；在管建築面積中商業物業面積增長表現強勁，同比增幅達73.4%。

得益於業務的穩健增長和運營管理能力的提升，公司運營現金流大增加，報告期內公司資金充足，抗風險能力突出。截至2020年6月30日，弘陽服務現金及現金等價物約達3.81億元，較去年年末增加112.8%，另公司流動比率為1.66，資產負債比率為56.1%，均處在安全區間。

整體來看，弘陽服務的中期業績各項核心指標均取得了較為亮眼的增長，上市後交出了第一份靚麗的成績單，考慮到公司上市後帶來的資本、品牌效應，公司在行業內收併購的優勢也將進一步凸顯，有望獲取更多的優質資源，打開成長空間。

3、多重優勢助力，凸顯長期發展質量

對弘陽服務未來的成長機會？筆者認為應該重點關注兩個層面，一是行業集中度提升帶來的機會，二是科技賦能下的潛力。

首先從行業集中度角度來看，未來物管行業資源向頭部企業聚集將是大勢所趨，因此對於具備較強綜合實力的企業，行業加速洗牌帶來的紅利將不斷在其業務發展中得到體現。弘陽服務在行業內具有領先的業務優勢，將有機會充分受益於此，實現快速成長。

聚焦到公司具體情況，一方面，弘陽服務能夠依託母公司在地產業務的快速增長獲得相應的資源，持續夯實自身根基，另一方面，在對外擴充能力上，公司憑藉自身及母集團帶來的品牌效應，以及自身在行業的專業度和資源稟賦，獲得在市場拓展和收併購方面的優勢，同時藉此不斷實現快速擴張，持續釋放成長動能。值得一提的是，在今年中期業績會上公司管理層還特別提到，公司上市募資的一個重要目的就是開展併購，進一步擴大物業管理規模，目前其已預留約1.5億港元用於尋求策略性投資及收購機會。

再從科技賦能下層面來看，技術賦能物業管理企業將有助於提升企業的運營效率，達到降本增效，同時也將帶給居民更加優質的服務體驗，鞏固物管企業的核心競爭力。與此同時，科技也將帶來商業模式的進化，並衍生出更大的商業機會。

就弘陽服務而言，其利用物聯網，打造"業務一體化+智慧物聯"的弘陽小鎮一體化平台，其以前台(即"弘生活APP")及中 台(包括業務中台、物聯網中台及數據中台)為支撐，有效提升了日常的管理效率及經營能力，降低了公司運營成本，並增強了用户黏性。可見，在科技賦能中，弘陽服務的優勢及潛力還將有望不斷釋放，並將為公司未來的業績增長打開向上空間。

4、結語

今年物業股整體表現靚麗，下半年仍具期待，一方面在於一眾頭部物業企業將相繼登陸港股市場，優質的基本面有望引來資金關注，打新熱情下，有望助推板塊估值提升。另一方面，今年來，南下資金也在不斷增持物業股，隨着9月港股通調整，多支物業股也將有望被納入，相信還將推動市場對板塊的炒作情緒。此外，今年疫情之下，物業公司業績持續走高，此前共計已有16家上市物業公司發佈半年盈喜預告，隨着優異業績表現陸續出爐帶來的支撐相信也將在資本市場有所反應。

總體來看，弘陽服務上市後首份業績搶眼，展現了較強的成長動能，當前伴隨整個物業板塊的熱絡情緒，相信其在二級市場還將不斷表現。而就長遠而言，公司在優質賽道下拓展空間巨大，成長性突出，業績增長確定性高，值得長期看好。