改革開放40年，中國城鎮化率從20%提升至的60%，中國的城市化已經進入下半場。在這樣的背景下，城市逐步走向老化不可避免，整體或局部的城市更新成為必然。深圳2019年建設用地供應計劃中，城市更新已經佔到了居住用地的49%、商服與產業用地的25%以及民生設施用地的15%——城市更新已經成為深圳房地產新的增長極。

隨着深圳城市更新的快速發展，相應政策也頻頻出台，對城市更新的可持續發展起到良好的規範效果。例如，早在2019年深圳發佈“城中村綜合整治總體規劃”，福田、羅湖、南山綜合整治分區劃定比例不低於75%，深圳整體市場更新項目得到了更有計劃的推進；此外，深圳還在今年發佈“城市更新條例”，擬明確當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低於95%且符合房屋徵收相關規定的，市區政府可對未簽約部分房屋實施個別徵收，有效避免了城市更新項目陷入“拆遷拉鋸戰”。

對於擁有20餘年的舊改經驗，參與過深圳10餘個以上的大型舊改項目的綠景中國來説，時代的變遷中藴藏機遇。目前，綠景中國除了標杆項目白石洲，旗下東大凱威科技園項目、珠海東橋項目、黎光舊村改造項目和美景廣場項目等也正在穩步推進。根據綠景中國管理層在8月21日召開業績發佈會，公司預計未來兩年可推盤貨值預計達到160億元，而隨着白石洲注入在即，綠景中國也將迎來業績爆發，屆時營收及利潤的雙貢獻將為公司帶來淨資產里程碑式的增長，未來公司的成長空間也將進一步得到拓寬。

城市更新業務模式導致收益週期性波動，長期增長邏輯不變

8月21日，綠景中國發布上半年業績，由於城市更新業務的特殊性，每年銷售、結轉項目的不均，影響公司上半年收益的按年表現。但隨着綠景中國持續聚焦大灣區核心城市核心區域、釋放優質土儲價值，及推進分階段發展策略，綠景中國中長期發展空間仍然足夠廣闊。

在綠景中國待注入項目中，最引人注目的莫過於白石洲項目。2019年10月，綠景集團把白石洲項目部分股權注入上市公司。對於白石洲項目的後續股權注入安排，綠景中國管理層在業績發佈會上表示，白石洲項目簽約進度按計劃進行，未來進展公司將在接下來的節點性公告中進行陳述，而剩餘未注入的大部分預計將在今年下半年注入到上市公司當中。

從業務模式來説，上市公司綠景中國負責城市更新項目開發、銷售的後期階段，而母公司綠景集團負責前期不穩定、週期較長的階段。也就是説，當絕大多數房企還在依靠多渠道拿地做大規模推進公司擴張的時候，聚焦城市更新的綠景中國依託於公司控股股東綠景集團的土地資源上下聯動。

通過這種獨特的開發模式，未來綠景集團所擁有的約1000萬平米土儲會陸續注入到上市公司，現時足夠滿足未來十年以上的開發需要。此外，綠景中國超過90%土地都通過城市更新獲取，很少通過招拍掛公開市場拿地，因此相較於一般同行業20%-30%的毛利率水平，綠景中國過往毛利率水平基本都可以維持在50%以上，顯示出強大的盈利能力。上半年，綠景中國整體毛利率為65%，處於行業高位水平。

（資料來源：公司公告）

在備受矚目的白石洲項目開發推售前，東大凱威科技園項目、珠海東橋項目、黎光舊村改造項目和美景廣場項目等項目均在持續推進，為綠景中國後續業績增長打開想象空間。據瞭解，在2020年下半年至2022年上半年，紅樹灣壹號、美景廣場、黎光項目等預計將為綠景中國帶來約160億元可推盤貨值。

預計2020下半年-2022年上半年可推盤貨值

關於以上項目詳情，下面我們來逐個介紹：

1、美景廣場項目：

綠景美景廣場原為美景工業苑的舊改項目，於2014年列入深圳市城市更新單元第一批計劃。該項目位於華僑城片區，地理位置優越，景觀資源豐富。北面安託山為新興的豪宅片區，新盤售價約在10萬左右；南面為華僑城傳統豪宅片區，片區內大部分住宅樓齡較高，新盤分佈較為零散，單價已高達12-14萬。

綠景美景廣場示意圖

在定位方面，項目為以產業研發、產業配套為主，兼有公寓、商業、辦公的多元綜合新型產城融合示範區，包含產業研發用房約4.8萬㎡，宿舍1.76萬㎡，商業0.2萬㎡，合計佔地10862平方米，地上規劃建築面積為97214平方米。美景項目在深圳市場同類型產品中去化速度也是居於前列，根據綠景中國年報，美景廣場項目已於2019年進入預售階段，預計將成為今年綠景中國業績最重要的驅動力。而最新資料顯示，深圳美景廣場在1月19日竣工驗收備案後，已於6月30日入夥交付。

2、黎光舊村改造項目：

黎光舊村改造項目最早被納入《2007年深圳市城中村（舊村）改造年度計劃》中，2010年取得專規批覆，隨後幾年時間裏一直未有實質性進展。直到2016年，規土委對黎光舊村進行舊屋村範圍認定公示，並納入2016年重大項目清單；2018年8月16日，項目專項規劃修改公告。

黎光舊村現狀

資料顯示，黎光舊村城市更新項目位於深圳龍華區觀瀾鎮黎光村，坐落於觀瀾中心以北，西鄰四黎路、東靠黎新路、南鄰石園街，項目拆除用地面積53101㎡，開發建設用地面積42453㎡，計容積率建面為15.8萬㎡，容積率3.72。

黎光項目示意圖

根據項目規劃，該項目定位為集住宅、商業及工業於一體的綜合性高端產業園項目，項目住宅建築面積高達13.9萬㎡，保障性住房建築面積7600㎡，商業建築面積5700㎡，公共配套設施5700㎡，包含了幼兒園、體育活動場地等配套，此外該項目鄰近觀瀾湖高爾夫球會黎光會所，自然環境良好，具備較高的升值潛力。

3、東大凱威科技園項目

2016年11月，綠景中國斥資18億元收購珠海東大凱威科技園項目，佔地面積7.95萬平方米，於其上興建的現有工廠樓宇及宿舍的建築面積約為12.67萬平方米。

東大凱威項目地塊圖

根據此前發佈的規劃，該地塊將新建成綠景喜悦薈商務中心。該項目總建築面積44.54萬平方米，建設用地面積6.25萬平方米。其中，住宅面積8.35萬平方米(含配建10%在公共保障房8351.54平方米，產權無償移交政府)，商業面積2萬平方米、辦公面積20.62萬平方米。根據最新消息，綠景喜悦薈已經於2018年開工，建設週期約4年，目前項目去化位於當地前列。根據最新消息，綠景喜悦薈南區主體結構已於4月20日全面封頂，公寓樣板房於6月20日開放，北區地下室整體（土建及安裝）完成率高達70%，預計2022年7月25日完工。

綠景喜悦薈現場施工圖

綠景喜悦薈效果圖

4、珠海東橋項目

珠海綠景東橋項目早在2015年由公司控股股東簽約合作，為綠景中國在珠海的首個城市更新項目，並於2018年底注資完成。彼時，綠景中國與控股股東簽訂認購協議，以2000萬元獲得珠海香洲區東橋城中村佔地20.72萬平方米的城市更新項目，擬定將發展成總建築面積約79.44萬平米住宅及商業綜合體。2019年7月，該項目已經收到珠海當地對城市更新實施主體確認函件，今年5月31日項目南北區正式開工，預計將於2021年入市，預期貨值約180億元。

東橋村現狀

資料顯示，珠海東橋項目位於珠海市香洲區，所在的南灣被稱為珠海新一代富人區，地理位置優越。其中，林立着中信紅樹灣、華策南灣國際等高端樓盤。早在2019年，中信紅樹灣的均價就已高達每平方米5.5萬元，周邊樓盤價格也多在每平方米3-4萬元之間。東橋項目也有望成為綠景中國未來幾年的利潤增長點。

東橋村項目效果圖

超4000億可售貨值打開長期增長“天花板”

作為深圳市重點城市更新項目以及綠景中國的標杆項目，白石洲城市更新項目東臨深圳傳統豪華區華僑城片區，西接高新技術雲集的南山高新技術園，緊鄰深圳城市主軸線深南大道，橫跨深南大道，毗鄰科技園、世界之窗、深圳灣公園等深圳地標，處於深圳核心發展區域福田區與南山區的交接點。不僅項目本身的體量大，物業價值也非常高。在8月21日召開業績發佈會上，綠景中國管理層明確表示，白石洲項目簽約進度按照預期推進，公司計劃在今年下半年將剩餘股權中的大部分注入到上市公司當中。

白石洲項目位置圖

隨着粵港澳大灣區國家發展戰略的推進，灣區內經濟及人口數不斷增長，城市更新建設進一步加強，對於起家和戰略定位均為深圳的綠景中國而言，無疑遇上了新的歷史機遇，包括白石洲在內，綠景中國在大灣區核心城市的資產價值也會隨之提高。

截至今年上半年，綠景中國擁有土地儲備總建面1450萬平方米，80%集中於大灣區，可售貨值超過4000億元。資料顯示，綠景公館1898將在2020年入市，珠海東橋項目一二期、深圳黎光項目、香港流浮山項目等將在2021-2022年開始進入銷售階段。短期內，隨着現有在建、待開發項目逐步落地，綠景中國將實現平穩增長；而在中長期的維度，白石洲項目將成為綠景中國未來5-10年新的業績增長極，同時隨着綠景中國深化推進舊改成功模式，以及更多項目注入上市公司，將為綠景中國打開長期增長的“天花板”。