中國的房地產江湖，從十多年前京滬粵房企的三足鼎立，到近幾年閩系房企異軍突起，已大有四分天下的姿態。雖然行業對於閩系房企的認知，似乎仍停留在高槓杆支撐下的規模擴張，但隨着近年來市場的變化，一些傳統意義上的閩系房企卻走上了不同的道路。

這其中比較典型的是旭輝集團。雖然旭輝於2000年在上海成立，並在2012年完成香港上市，但因為創始人林氏兄弟早年在廈門的求學創業經歷，旭輝仍與世茂、陽光城一併被視為閩系房企的代表。

旭輝過去幾年的發展似乎也是繼承了閩系房企激進的血統。2015年，旭輝合約銷售規模302億元，4年之後，旭輝的合約銷售收入已增至2006億元。從500億元到1000億元，旭輝只用了1年時間；從1000億元到2000億元，旭輝也只用了2年。

憑藉早年從長三角開始的全國佈局，旭輝這樣的擴張速度並不讓人意外。畢竟旭輝一直以來的生存法則就是靠着靈敏的市場嗅覺，創始人林中也是業內公認的“地產戰略家”。不過，隨着銷售規模突破2000億並坐穩房地產行業TOP15，旭輝的底層成長邏輯也在悄然生變。

就像《上海灘》中，許文強在與丁力合作失敗後逃亡時説的：“在上海就是這樣，一夜之間什麼都有，但一夜之間也可以什麼都沒有。”20年前，當林中從福建北上上海成立旭輝，也許決定了後來的快速成長；20年後，當房地產行業洗牌加速，極速奔騰之後的旭輝也開始將戰略視野置於規模之上。

2020年，旭輝制定了2300億元的合約銷售目標，同比增長15%，較前一年32%的增長有所下調，跟此前一兩年間翻一番更不可同日而語。但“降速”不一定意味着“失速”，業績數據顯示，2019年旭輝2000億銷售的背後，公司在回款、負債、成本端的邊際有所改善，似乎預示着旭輝正在向着“長期主義”靠攏。

在3月27日召開的業績發佈會上，旭輝總裁林峯表示：“對穩健前行的企業來説，任何時候都是一個好的時代。”而對於旭輝的轉變，這句話同樣可以作為十分貼切的註腳。

那麼，旭輝在過去的2019年到底經歷了怎樣的轉變？

深耕一二線，加快區域整合

2019年，旭輝實現合約銷售額2006億元，同比增長32%；同時，合同銷售建築面積1203.55萬平方米，同比增長25.8%；合同銷售平均售價約為每平方米16700元，相較2018年每平方米15900元增加約800元。

銷售規模的增長，一方面來自於旭輝持續開拓新市場，有銷售貢獻的城市保持着較快的增長；另一方面，也得益於公司不斷加強已進入城市的深耕。第三方數據顯示，2019年旭輝在55個城市有項目在售，同比增加13個城市；此外，公司2019年的平均單城市產能也有所回升，由2018年的34.5億元提升到了36.5億元，銷售貢獻超50億的城市增加至16個，銷售貢獻率達75%，其中超百億的城市增加到5個。

資料顯示，旭輝在2007年就開始了全國化佈局，當大多數房地產企業還沉浸在區域性開發階段，優先在大本營“打天下”的時候，旭輝此舉不僅讓企業較早地享受到了長三角發展的紅利，也為日後打造以長三角為中心，環渤海、中西部、華南並舉的均衡佈局打下基礎。

根據發達國家的城市化路徑，當城市化達到70%以上時，城市化的進程會出現放緩。目前中國的城市化並未見頂，在擴張的過程中，房地產行業的機遇是全國性的。而且越是全國化的房地產企業，平滑風險的能力也就越強，目前TOP10房企已經在全國完成了高密度核心城市羣的佈局，對於旭輝來説，深耕全國化佈局也成為公司做大做強的必經之路。

從旭輝披露的數據中我們可以更加直觀地看到，按照全國區域劃分，旭輝在長三角、環渤海、中西部及華南的合同銷售金額分別佔總銷售額約48.3%、25.1%、17.9%及8.7%。從城市能級角度，公司在一二線城市的合同銷售金額佔比約為74.4%。

（資料來源：公司公告）

邁入2000億門檻之後，企業面臨着人員宂餘、流程宂餘等種種“大企業病”。因此在提升銷售規模的同時，旭輝也在通過不斷的對自身的架構“動刀”，逐步確立“總部大平台+區域小集團+項目集羣”的三級管控模式，推進區域組織轉型和效能升級。

旭輝高級副總裁、江蘇區域集團總裁王鳳友在業績發佈會上表示，三級管控模式的總體思路是讓“聽得見炮火的人去指揮戰鬥”，對一線授權越來越大，指揮下沉之後效率會得到提升。因此，對於旭輝做大做強一線，實行小集團勢在必行。

順延着這樣一條思路，旭輝在2019年先後成立了西南、江蘇區域集團，今年初又將北京和天津事業部整合成立華北區域集團，並推動太原城市公司併入西北區域。隨着三級管控模式確立，2019年公司人均權益簽約額較去年提升25%，人均核心利潤增長20%。通過充分授權一線，2019年區域上報集團的審批同比減少了63%，全集團審批流程平均時長同比減少了51%。

2019年，旭輝江蘇、浙江、山東、華北、上海、皖贛、西南7個區域小集團均貢獻銷售超百億規模，江蘇、浙江區域集團銷售更突破300億元。

從“高速”到“高質”，旭輝的變與不變

10多年前，萬科提出的“高週轉”成為了行業標準，讓不少房企紛紛效仿。其實在萬科之前，旭輝在早年確定全國化佈局的時候，已經定下了“不捂盤、高週轉、高去化”的經營戰略。在銷售規模持續增長的過程中，嚴格把控利潤和回款，堅持“有回款的銷售，有現金的利潤”是旭輝所堅持的底線。

2019年，旭輝實現回款率92%，同比增長5個百分點，在行業中處於較高水平。

同時，旭輝從2018年開始推行建造2.0體系，以高質量、高效率作為準繩。截至2019年末，該體系已經應用於全國49個項目，並通過工業化建造和穿插施工平均實現縮短工期4個月。

作為旭輝控股董事局主席，林中不止一次地在公開場合強調，要盡力做到增長率、負債率與利潤率之間的平衡。“從來都不追求旭輝要跑得最快，但一定會追求成為走得最遠的那個。”

“走得最遠”也體現在旭輝對於穩健債務結構的注重。2019年末，旭輝持有現金約為576.4億元，較於期初增加了29.2%，一年內到期的短債佔比為20.4%。公司的現金短債比和長短期債務比分別為2.73和3.91，雖然較前期有所降低，但綜合來看償債壓力並不大。2019年，旭輝淨負債率為68.5%，相較於2018年略微提高了1.3個百分點，但總體依舊穩健且風險可控。

由於2019年行業融資環境趨嚴，旭輝加權平均融資成本達到6%，同比上升0.2個百分點，但整體上還是呈現下降趨勢，相較2014年時8.30%的融資成本，下降超過兩個百分點。而且與其他民營房企融資成本動輒10%左右相比，旭輝在融資端依然具備較大的相對優勢；與重點頭部房企相比，旭輝的融資成本也並不算高。

尤其在今年，旭輝以較低利率完成數筆融資。資料顯示，公司獲得招商銀行3.85億元港幣貸款並完成5.67億美元、票面利率6%的優先票據發行；2月以來，公司再新獲渣打銀行2億美元信貸額度，並完成兩筆共計9.5億元人民幣的一年期供應鏈ABS發行，票面利率僅為3.63%和3.8%。

作為“均好生”的旭輝之前提出要堅持“鐵三角”原則，即增長率、負債率、利潤率的三平衡。未來，隨着房地產行業融資集中度提升和全球流動性寬鬆，旭輝憑藉着穩健的風格，有望保持融資渠道的暢通以及融資成本下行。對此，旭輝表示，2020年公司有機會將融資成本控制在6%以內。

拿地多元，長期增長可期

在充足現金保障和穩健債務結構的支撐下，旭輝在2019年把握土地市場的窗口期，全年共新增79個項目，新進入11個城市，總建面為1520萬平方米，同比增加了22.6%，總貨值約為2407億元。

此外，旭輝在2019年新增土儲平均成本為每平方米5425元，佔2019年銷售均價的32%，較2018年的每平方米6199元顯著降低。據悉，成本降低的主要是公司在去年增加了多元化拿地的力度——按應占地價計算，2019年通過合作併購、舊改+商業勾地等方式獲取的項目佔比達到了33%。其中不乏總建面27萬方的成都新都區商住項目、貨值超340億元的太原一二級聯動項目、建面45萬方的石家莊核心長安區項目，以及通過與大灣區房企戰略合作獲取的深圳坪山項目等。

通過公開市場、合作併購、舊改和商業勾地四輪驅動，旭輝憑藉多元化拿地不僅有助於從短中長期為後續發展儲備資源，也保障了公司在未來保持較好的利潤率水平。

截至2019年底，旭輝總土地儲備共計5070萬平方米。與此同時，2019年公司新增土儲權益比65%，同比上升7個百分點，公司總土儲權益比例也自低位抬升約2個百分點。未來，在保障拿地質量的背景下，旭輝增加並表和權益比例的提升，將為企業銷售規模和營收規模的增長提供充足彈藥，同時該項指標也是值得投資者關注的一大看點。

在新增土儲結構方面，2019年旭輝在環渤海和中西部地區分別增加17%和6%。值得注意的是，公司在去年首次進駐新疆，此外還進入了昆明、太原、開封、眉山、洛陽及烏魯木齊等地區。而在城市能級角度，旭輝在一二線城市新增土儲佔比由50%增長至76%，相對應三四線城市新增土儲下降至24%。在三四線棚改紅利衰退、房企紛紛迴歸一二線的行業背景下，旭輝將繼續深耕一二線，為未來發展提供更加廣闊的想象空間。

而在進入2020年之後，旭輝繼續在土地市場依舊保持着活躍姿態。數據顯示，2020年前兩個月，公司新增土地約144萬平方米，新增貨值超220億元。截至2月底，公司總土儲面積約6540萬平米，對應貨值9880億元。其中，2020年可售貨值高達3800億元，為旭輝跨越2300億大關提供充足保障。

結語

財經作家吳曉波在著作《歷代經濟變革得失》中寫道：歷史上的改革從來都是在倒逼中產生的。但是對於當下的旭輝來説，“降速”是規避風險的主動選擇，而“降速”導向是“提質”。

無論是從對利潤、回款、債務結構的把控，還是從優質的新增土儲和日益降低的拿地成本等角度，我們都可以看到旭輝“高質量增長”的影子。尤其在今年不確定的市場環境中，這種可持續發展觀將成為穩健增長的前提。

旭輝提出要在今年實現2300億的銷售目標，但是整個行業一季度的銷售或多或少都受到疫情影響。不過積極的變化是，隨着國內疫情基本得到控制以及復工的有序展開，目前旭輝樓處開放率達到95%，來訪率回暖到92%，工程項目復工達到94%，工人到崗率超過90%，公司銷售正逐步恢復常態。隨着旭輝後續推貨速度的加快，公司在今年的銷售值得期待。