隨着中國房地產進入下半場，存量時代下，樓市行情的不確定性加大，各大房企的競爭壓力凸顯，當下該如何在這個市場尋找確定性強而又穩健的投資機會？房地產交易服務領域給了我們一個新的觀察視角。

3月31日，易居企業控股(02048.HK)公佈2019年成績單，財報數據顯示，年內公司實現營收90.9億元，同比大漲52.9%，持續保持強勁增長態勢；實現利潤及全面收益總額9.7億元。作為中國房地產行業"航母級"交易綜合服務平台，易居企業控股過去幾年展現出了不俗的業績表現，取得了有質量有規模的增長，其背後的驅動力是什麼？不妨透過財報一探究竟。

一、業務持續增長，實現高質量發展

易居企業控股是一家誕生剛好二十年的房地產交易服務提供商，公司的服務對象涵蓋房地產價值鏈中的各個範疇，包括房地產開發商、購房者和經紀企業及其他行業參與者。旗下擁有三大核心業務包括：一級市場代理服務業務（易居營銷）、房地產數據與諮詢服務（克而瑞）、房地產經紀網絡服務（易居房友）。

回顧過去的2019年，房地產市場整體表現並不算太好，整體銷售增速較前兩年顯著放緩。在這樣的背景下，作為地產"服務生"的易居企業控股仍然實現了穩健的業務增長，其釋放的成長性也遠超上游傳統開發企業。公司各大業務板塊繼續迎頭趕進，不斷深練內功。

其中，一手房代理業務，市場規模及佔有率得到進一步攀升，成銷規模創歷史新高，業務也從高速發展轉向高質量發展，持續聚焦優質資源與優質項目。

房地產經紀網絡服務業務，公司在渠道市場打出三強格局，房友品牌力及行業影響力大幅提升，業務實現爆發性增長。在渠道銷售方面，易居房友2019年成銷套數超十萬套較2018年大增逾四倍，房友渠道銷售額三年複合增長率更是高達376%。此外，於2019年公司還推出了包括友房公盤資源共享平台、友房通2.0等在內的一系列產品，透過一二手聯動業務，積極為中小微中介及經紀人賦能。

房地產數據及諮詢服務方面，公司創新產品迭代出爐，推出了CAIC資管雲、CAIC投管雲、CPA築道管理平台、WishDeco精裝智選平台等產品。與此同時，業務也從住宅數據向非住宅領域擴展，克而瑞地產、克而瑞資管、克而瑞證券、克而瑞物業、克而瑞租賃和克而瑞產研六大板塊協同共進，持續創造行業價值，鞏固龍頭地位。

結合財報數據來看，三大業務增長態勢更為清晰可觀。核心業務一手房代理服務，2019年該板塊取得45.66億元收入，營收佔比50.2%，分部利潤達12.19億元。房地產數據及諮詢服務方面，實現收入9.78億元，同比增長26.4%，利潤2.32億元，同比增長7.8%。房地產經紀網絡服務銷售收入錄得超7倍增長，收入35.50億元，同比增長743%，營收佔比從2018年的7.1%提升至39%。

實際上，從業務佔比還可以發現易居控股的業務結構正趨向均衡化，三大業務呈齊頭並進之勢，這也意味着，公司業務由單一業務引領增長跨越到多業務協同的新階段。而透過多維度的發力，這也將有利於易居企業控股應對市場週期和單一風險，降低業績波動性，增強靈活應對外部環境的能力，實現更穩健的增長。

二、易居的成長驅動力

易居企業控股能夠實現快速增長的原因可以從以下幾個方面考量：

1、順應時代與行業的發展趨勢

當前房地產行業面臨的趨勢包括多個方面。

首先，從開發業務行業集中度提升來看，這意味着，有綜合實力的房企將佔據更多的市場份額，行業渠道佔比也將趨於集中，中小房企則將承受更大的銷售和生存壓力。對於易居企業控股而言，在頭部領域其能夠藉助自身資源優勢率先進入市場佔據先機，而在長尾領域，新形勢之下，對各家房企的專業性要求也將更高，易居作為行業服務商將有機會切入其中，藉助自身在行業的專業積累與資源稟賦為行業賦能，深度挖掘新價值鏈。

其次，從房地產增量時代到存量時代的趨勢來看，易居的業務既涉及到一手房代理也涉及到二手房經紀，與此同時，公司提前佈局存量時代，於2019年重磅推出中國房地產資管信息服務平台(CAIC)，實現大數據業務從住宅場景延伸到資產管理場景。

在CAIC體系中，易居將大宗資產投融管控流程中所涉及到的十六類服務，劃分成交易類、管理類、資訊類及測評類四大場景，同時衍生出四項產品與服務，為業主、經紀人、投資人、運營商、第三方機構、金融機構等客户提供全鏈解決方案。

公司透過有效把脈市場節奏，積極挖掘行業機會，不僅能夠培育穿越週期的成長能力，其輕資產模式也將更有助於在把控好經營風險的同時，實現快速擴張。

最後，再從消費升級的趨勢來看，伴隨國民整體素質的提高以及人們對居住生活更高質量的追求，房地產行業的專業諮詢與服務也將得到市場的更多認可和青睞，由此也將倒逼房地產運營商及經紀商在專業化及運營能力上有更進一步的提升，由此綜合實力強的服務企業藉助包括渠道、數據等在內的多種資源優勢也將成功切入其中給到其更專業可信的支持和賦能，並從中獲取超額收益。易居企業控股作為國內房地產市場的權威，其業務涉及到房地產價值鏈的多個範疇，綜合實力強勁，由此也將藉助頭部優勢斬獲更多的市場機會。

2、資源聚合，多板塊業務協同

易居企業控股的成長便是一條資源聚集之路，公司股東涵蓋了房地產行業的多數實力玩家，藉助上游資源，公司的業務有了基礎性的保障，與此同時公司的其他業務板塊也在持續發力，帶來了更多想象空間。

實際上，公司三大業務之間也存在着較強的協同關係，從新房營銷代理、房地產數據應用服務到房地產經紀網絡服務，易居實現了房產交易服務鏈全覆蓋，同時也構築了產業核心閉環。三大業務相互賦能，一手房代理及二手房經紀業務給大數據服務與諮詢業務帶來了數據支撐，同時數據也將反哺幫助一手房代理及二手房經紀平台更精準的營銷，同時協助到開發商更好的對產品進行定位，在多方聯動下也將持續釋放產業服務鏈的新價值。

3、專業取勝，科技賦能

房地產行業已經開始由高速增長時代轉向高質量增長時代，不論是消費者還是開發商其對於房地產專業服務的需求也將不斷提升。尤其是房地產開發端，房企之間愈演愈烈的競爭態勢下，也在不斷倒逼房企要有更好的戰略發展及產品定位，能夠深刻把脈市場的發展趨勢。易居企業控股在房地產服務領域已經深耕二十年，積累了龐大的資源優勢和專業經驗，其權威性也在業內首屈一指。

與此同時，公司也在積極推動智能服務，不斷提質增效，驅動更好的為企業及客户賦能。旗下克爾瑞創新研發產品包括CRIC系統、投資決策系統、數據營銷系統、場景化大屏、柵格土地評估系統、租賃系統，CAIC投管雲、資管雲等為大量房企提供了決策依據。而易居房友推出的友房公盤資源共享平台、友房通2.0、易居房友管理系統2.0等一系列產品也在持續為中小微中介及經紀人賦能。

憑藉種種，易居在不斷獲得源源不斷的成長動力的同時，其龍頭地位也將進一步鞏固，在市場競爭中獨佔鰲頭。

三、易居的投資機會

今年受新冠疫情影響，金融市場遭遇至暗時刻，港股多數板塊全線下挫，市場殺估值嚴重。隨着市場逐步趨於穩定，投資窗口也已經開始顯現。

就港股市場而言，目前香港恆生指數的最新市淨率已經降到了一倍以下，而近30年以來，恆指破淨僅出現過2次，第一次是在1997年亞洲金融危機的最低點，隨後恆生指數在不到兩年時間內翻倍；第二次則出現在2016年初，隨後港股開啟一輪"慢牛"。而即使在2000年科網泡沫破裂，2008年全球金融危機期間，恆生指數估值也未曾"破淨"。當前"破淨"的恆生指數實際上適用於來觀察市場系統性風險的釋放程度。

站在這個市場背景來看易居企業控股，當前公司動態市盈率已經處在歷史低位。

從長期來看，作為一家定位為房地產業價值鏈服務的房地產交易服務商，當前中國的城鎮化程度相較於發達國家仍然還有不小的差距，整個房地產市場的發展空間仍然很大，產業鏈在數據端還有亟待挖掘的價值。此外在伴隨存量時代的到來，二手房市場的崛起也將持續推動經紀行業發展，易居所佈局的幾大領域仍然有巨大的潛力空間。

隨着易居持續深度佈局產業鏈，不斷從產業端挖掘價值，也將有機會持續創造出更加穩定和龐大的自由現金流，換而言之，易居的內在投資價值也將有機會得到提升。因此，在市場系統性風險釋放之後，公司的長期的、歷史性的投資窗口也將有望被開啟。

值得一提的是，此前公司也已經被納入港股通，而自去年五月以來公司也持續開啟密集回購，在一系列利好之下，當下低估值的狀態相信很快也將打破。