美的置業(3990.HK)：秉承製造業基因，締造智能美好生活，首次覆蓋給予“買入”評級
機構：東吳證券
評級：買入
投資要點
美的置業創立於 2004 年，是國內領先的“房地產+產業”的複合型開發 商，目前已基本形成房地產開發及服務、建築工業化和智能產業化的「一 主兩翼」發展格局。
重點佈局核心都市圈，銷售躋身千億規模。2019 年公司簽約銷售金額 達 1012 億元，同比增長 28%，過往 4 年銷售金額 CAGR 達到 74%，行 業排名從 2015 年的 87 位持續提升至 2019 年的 34 位。從區域佈局看， 公司重點佈局核心都市圈，長三角、長中游、珠三角銷售金額分別佔比 35%、19%、19%，三大經濟圈合計佔比 73%。
拿地前瞻性佈局，從跟隨集團佈局到獨立發展。公司早期土儲佈局主要 跟隨集團佈局，2004 年公司成立後第一個項目就位於佛山大本營，2011 年開始進入環渤海地區；其後房地產業務逐漸開始全國化佈局，逐漸培 育獨立拿地能力。目前公司拿地方式多樣化，持續加大非公開市場拿地 力度，低成本獲取優質土儲項目。截至 2019H1，公司覆蓋 54 個城市， 土地儲備面積 5251 萬平方米，能夠滿足公司 3-4 年的開發需求，土地 成本僅 2677 元/平米，僅佔銷售均價的 27%，土地成本優勢保障了公司 較好的盈利能力。
智慧生活，構建智能產業、建築工業化兩翼。公司堅持“房地產+產業” 定位，以智慧生活研究院、建築品為雙“研發核”，實現產業生態全景 佈局。公司打造的一站式智慧生活系統解決方案，實現全品類互聯互通， 場景功能多達 170 多項，從晨起、離家、回家、娛樂、就餐、安防、訪 客到睡眠模式等每個環節，更好賦能房地開發及運營主業。
獨特優勢：產業賦能，堅持職業經理人路線，市場認知度高。 （1）公司 堅持“房地產+產業”定位，工藝秉承製造業基因，高標準化、高週轉、 高效率。（2）集團背景強大，融資成本持續下行：2019 年公司上調為 AAA 評級。2020 年 2 月，公司發行的 4 年期公司債融資利率僅 4%， 再創發債成本新低。 （3）提倡職業經理人操刀。儘管公司股權結構較為 集中，但在運營管理上堅持職業經理人操刀的路線。 （4）品牌：依託美 的品牌，便於切入市場。美的成立至今 60 餘載，品牌力強，公司藉助 集團品牌優勢，天然具備更好的品牌認知度。
盈利預測與投資評級：美的置業重點佈局核心都市圈，銷售躋身千億規 模，公司成長在工藝、品牌、融資等方面具備得天獨厚的優勢，且持續 推進的智慧生活理念使得公司產品更具競爭力；公司拿地方式多樣化， 獲取大量低成本優質土儲，較低的地貨比鎖定未來項目持續高位的盈利 水平。我們預計 2019-2021 年公司 EPS 分別為 3.67、4.90、6.48 元人民 幣，對應 PE 分別為 4.9、3.7、2.8 倍，首次覆蓋予以“買入”評級。
風險提示：行業銷售波動；政策調整導致經營風險；融資環境變動；企 業運營風險；匯率波動風險。
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