作者：柯谈

来源：柯谈地产观

回望20年，楼市最扑朔迷离的其实是2019年，政策从松到紧再到松，市场从热到冷再回暖。2020年，反而已经很明朗了。宏观政策不变，微观政策频调，货币宽松和楼市松绑会愈加明显。

在这个敏感的楼市转折期，对每个人来说，最重要的就是：看清大趋势，避免脚踏空！

今天，我为大家分析提炼了一套2020年房产投资方法论，绝对实用、务必谨记：

1

济南、青岛、天津、贵阳、石家庄、郑州、太原，这7座城市房价已经持续下跌1-2年，跌幅较大，它们属于这轮房价上涨启动较早的一波，目前仍然处于回调之中，2020年纯投资不建议买入。

持续下跌的市场需要政策托底和刺激才能止跌。所以，在没有宽松政策出台的情况下，这些城市就不会有明显起色。即使政策出台，力度也不会很大，毕竟“房住不炒”高悬头顶。所以，对于这7座城市而言，2020年的最好结果就是房价触底止跌，反弹根本无望。

所以，投资谨慎入场。刚需自住客，不在意短期下跌的，可以挑选性价比高的入手。毕竟，熊市才是最好的选房时机。

2

苏州、南通、沈阳、大连、洛阳、唐山，这6座城市去年一直在补涨，他们属于这轮行情最后上涨的大城市，你追我赶，涨幅名列前茅，目前已经到高位。苏州、南通、唐山已经陆续出台政策遏制房价，其它城市也正在“作死”的路上。

这6座城市今年最好的下场就是横盘，但是下跌可能性更大。所以，奉劝各位投资和刚需客千万别高位接盘、高位站岗。2020年下半年的房价一定比现在还要低。

3

长沙、温州永远不建议纯投资。

这两座万年不涨的城市各有各不幸的命运：长沙是政府调控太严根本没法涨，你买进5年后发现，房价居然还没有物价涨的快；而温州是早已被自己炒死的市场，2010年房价就已经达到3万/平，而十年后的今天也才2万出头。

最不幸的其实是，长沙和温州的刚需自住客，资产不仅没有增值，保值都无法实现。对他们来说，假如未来想要置换到其它城市，差距会越来越大，难度会越来越大。

4

从今天开始，务必卖掉环京买北京，务必卖掉环沪买上海。没有房票创造房票，房票不是问题，资金才是问题。

现在是环京、环沪与京沪房价差距最小的时刻、最接近的时刻。这个差距2020年必定会拉大。

同理，如果京沪有房票，前几年在二三线城市投资的，赶紧在今年过完年的小阳春卖掉，全部置换回京沪。比如，现在正是抛掉高位苏州和南通，低价买进上海的绝佳机遇。

深圳不用多说，有钱有房票必买，买不起就买东莞佛山。

2020年是一线崛起之年，深圳已经提前抢跑，上海很快跟上，广州已经迫不及待的放松，只剩下北京也不会坚持太久。

说白了，现在还远未到二线抄底的时候，因为，2020年是抄底一线的最好时机。

5

目前，上海执行的是2014年11月调整的普通住房标准：内环以内＜450万元/套，内外环间＜310万元/套，外环以外＜230万元/套。

上海2005年出台普通住房标准，2008年第一次调整，2012年第二次调整，2014年第三次调整。目前的标准已经延用超过5年。

我预计2020年上海大概率会调整普通住房标准，新标准为：内环内＜650万，内外环间＜500万，外环外＜330万。

我测算的标准是把区域内品质一般的塔楼80平米两房总价作为基准，并且把所有老破小都包含在内。

我预测的这个标准应该误差不大，我在这里想告诉大家的是：假如你计划在内环内买700万以上的房子，或者在内外环间买600万以上的房子，再或者是外环外买400万以上的房子，未来无论普通住房标准提高与否，你买到的都仍将是非普通住房，也就是说，二套首付不会变都还是7成。

所以，如果你今年计划在上海置换或者买二套房，总价又超出我这个预测很多，那么强烈建议你及早动手，完全没有必要非等普通住房标准调整，因为一旦调整，房价就会像深圳一样立刻反弹，从而导致你错失良机。

当然，上海二套普通住房首付5成非普通住房首付7成的限贷标准，也不是完全不会放松，只是这个政策放松难度更大，即使放松也会在普通住房标准调整之后。所以，只要首付够，就尽早锁定低房价入场吧！

相对来说，上海市场比北京更加成熟，北京目前的楼市压力更大，更需要调整普通住房标准来托底。说不定，北京会比上海调整的还要早。

6

2019年，央行三次降准，今年开年第一天元旦，就再次全面降准0.5个百分点，释放长期资金8000亿。

虽然三令五申的强调，严控资金流入房地产，但是，降准之后，各大银行会明显感觉到钱包鼓了，可支配的钱多了。那么，房贷审批必定会加快，放款时间也会缩短，因为，个人住房按揭贷款从来都是银行最优质的业务，违约率和坏账率都是最低。所以，只要有钱有额度，银行还是很乐意做房贷买卖的。

而每年年初都是房贷额度最充足的时候，再加上元旦刚刚降准，完全可以预见，各大银行一定会给2020年小阳春火上浇油！

其实，高层真正想要控制的是抵押贷、信用贷违规流入房地产，而个人按揭贷款还是鼓励的，否则也不会在保持4年不变之后的2019年11月20日降低5年期LPR房贷利率。2020年房贷利率还会继续下调，大家拭目以待吧！

7

2020年，下半年政策放松的幅度会大于上半年。因为上半年有小阳春，成交量会好看，地方政府还可以支撑，等到5-6月份小阳春退潮，楼市回归平静之后，放松的城市会更多，尺度会更大。

对于2019年底没有买进或者资金有限首付不够的朋友，不要紧，今年下半年再买，但是要做到上半年房子成功卖掉，现金在手，抄底不愁。

8

有句俗语说的极为精准：女怕嫁错郎，男怕入错行。我这么多年的人生经验深刻体会到：人和人的差距不在于能力高低，而在于行业不同！

第一份工作非常重要，因为它很可能决定你未来的职业走向和人生高度；同理，第一套房子更重要，因为他决定你未来改善置换的能级和基础，一步差、步步差，在换房里尤其残酷。

假如你第一套房买了远郊三不靠有缺陷的商住房，基本就成了置换链的最底层，除了发横财之外，将永无翻身之日。

只有到置换的时候，你才能深刻体会到上次买房是多么的愚昧、无知和胆小。

所以，人生第一步，一定要努力让自己踏上一个较高的平台，只有这样你与这个社会的差距才不会越拉越大！

9

2014年开始放松的限购，是彻底对本地人和外地人的无条件放开，是人就可以买，有钱就可以买。而这轮限购的松绑，是缴社保才能买，有劳动合同才能买，落户才能买，这就是这轮放松和上轮放松最大最本质的区别。

以前是抢钱去库存，现在是抢人去库存。以前更加的赤裸裸，而现在有了职业道德。

从这点上就可以看的出，我们正在努力践行“房住不炒”。过去那种一年房价翻倍的历史很难再重演。好城市的好房产，5年能翻倍就是优质资产。

10

1月2日，四川自贡市富顺县宣布，买房补贴200元/平。1月12日，四川达州提出，买房补贴100元/平。1月13日，湖南衡阳公积金贷款，首套首付由30%下调至20%，二套首付由50%下调至30%。

从今年开始，三四线城市购房补贴、税费减免、首付降低这些花招会越来越多，层出不穷。

三四线城市不急入住的刚需朋友们，买房能拖一年算一年，年底买房能省下一辆车，明年再买，能省下装修款。

制约三四线城市房价的四大枷锁是： 出生率下降、人口迁移、一二线虹吸和棚改退潮。可悲的是，这四大枷锁根本不可逆，将永远存在。

11

2019年12月25日，高层发布《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》再次重申：全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制。其实，这个政策在2019年4月8日发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中就已经正式提出过。

再来看一则重要文件，2018年7月13日，发改委公布的《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》明确：“申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在300亿元以上，地区生产总值在3000亿元以上，城区常住人口在300万人以上”。

第一个文件要求是彻底放开城区常住人口300万以下的城市落户，第二个文件是明确只有城区常住人口300万人以上的城市才能申报建设地铁。

完全可以看的出：城区常住人口300万就是衡量一个城市竞争力的硬指标和枯荣线！

根据2018年中国城市建设统计年鉴，截至2017年末，中国城区常住人口300万以上的只有27个城市。而截止2018年6月，中国共有直辖市4个，地级市294个，县级市367个，总共665个城市。

在这665个城市中，只有27个城市城区常住人口达到300万人以上，其实也就是说只有这27个城市值得投资。

换言之，在茫茫中国大地上，值得投资房产的城市只有4%，其它96%都毫无价值！

给你一个更加简单的判定标准：地铁都没有的城市，根本不值得房产投资！

以上就是我分享的2020年房产投资方法论，希望大家都能在今年买到舒适、惬意、蒸蒸日上的好房子！