作者：常丹丹 

來源：和訊房產

年售千億，曾一度被視為躋身“主流房企”的船票。

根據克爾瑞研究中心提供的數據，相較於2017年5家、2018年13家新增千億房企的成績，在行業規模增速趨緩的背景下，2019年，新增千億房企數明顯下降、規模房企擴容放緩，僅4家房企如願登上千億的巨輪，分別是濱江集團、中國鐵建、藍光發展和美的置業，至此，千億房企擴容至34家。

4家新晉千億房企中，濱江集團以1120.6億銷售額領先，其次是為1100.2億的中國鐵建，藍光發展和美的置業分別為1079.8億和1011.4億。

跨越千億門檻的房企數量不及往年，新晉房企銷售增速上，也明顯放緩。克爾瑞數據顯示，2018年，13家邁入千億行列的房企，業績同比增幅普遍高於45%，而在2019年新晉千億房企中，濱江集團貢獻了最高銷售增速，但也僅為31.82%，中國鐵建銷售增速最慢，僅為17.73%。

此外，四家房企在千億路徑、權益銷售金額、開發模式及貨值儲備上，也存在明顯差別，有人手有餘糧心不慌，有人擅長合作開發，以此撬動銷售規模的擴張。

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銷售增速PK  中國鐵建連續兩年墊底

2019年，在中央“穩地價、穩房價、穩預期”的明確目標定調下，市場調控趨於常態化，信貸層面逐漸收緊，全國商品房成交面積增速繼續放緩，房地產市場穩定健康發展，行業整體規模增速較前兩年顯著放緩，房企規模增長集體“失速”。

具體到4家新晉千億房企，濱江集團以31.82%的銷售增速跑贏大市，中國鐵建、藍光發展和美的置業銷售增速分別為17.73%、26.29%和28.03%，而在2018年，濱江集團、中國鐵建、藍光發展和美的置業銷售增速分別為38.23%、36.61%、47%和55.82%。可見，除濱江集團增速變動較為平緩外，其他三家房企銷售增速均大幅回落。

濱江集團作為繼綠城之後，杭州第二家本土千億房企，近幾年，在市場趨於平穩發展的背景下，銷售規模持續擴大，保持了30%以上的平均增速，這背後，是濱江集團對於杭州大本營的堅守。

12月初，濱江集團在媒體懇談會上透露，2019年，濱江集團50%以上的銷售額在杭州，80%銷售額集中在浙江省內，省外銷售額佔比僅為10%。不過，濱江集團掌門人、董事長戚金興也表示，在新的戰略佈局中，濱江集團會“聚焦杭州，深耕浙江，輻射長三角”，同時積極開拓粵港澳大灣區，加大權重。

雖然濱江集團銷售增速表現平穩，但卻因主動踩剎車，衝擊千億的目標比原計劃推遲了一年。不同於濱江集團，雖然在四家房企近兩年的銷售增速排名中均墊底，且2019年銷售增速大幅回落，中國鐵建的千億目標卻比原計劃提前了一年。

對此，中國鐵建房地產集團董事長吳仕巖表示，始終堅持一二線核心城市為主，以具備經濟發展潛力的三四線城市為補充的投資理念下，京津冀、長三角、珠三角等主要城市羣實現全覆蓋，是支撐中國鐵建穿越市場週期、抵禦市場風險的一道護城河。

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權益銷售金額PK  區域房企合作開發依賴度高

追求高質增長的行業趨勢下，房企一味追求全口徑銷售規模的時代已經過去，基於當前項目合作的增多，權益口徑更能反映企業自身的營銷、運營及投資能力。根據克而瑞提供的權益榜數據，TOP100房企銷售金額權益比從2016年的85%降至目前的75%左右。

四家新晉千億房企中，中國鐵建銷售金額權益比達75%，藍光發展和美的置業在該指標上維持在72%的水平。

不過，儘管濱江集團全口徑銷售額在四家房企中拔得頭籌，但遺憾的是，在權益口徑下，濱江集團以422.8億元位居2019年中國房地產企業權益銷售排行榜第61位，在四家新晉千億房企中排名墊底，銷售金額權益比僅為37.73%，遠不及TOP100房企75%的水平。不僅如此，縱向來看，2019年濱江集團的銷售金額權益比也不及去年44.09%的水平。

對此，克而瑞給出的解釋是，一方面，在目前地價高企、房企資金趨緊、拿地難度和開發風險不斷加大的行業背景下，房企間的合作開發已成為常態。另一方面，更多的小規模企業選擇通過合作開發擴充全口徑業績規模，整體的權益比例相應降低。

不過，在濱江集團內部人士看來，合作開發是當前行業的特點，其開發經營能力越來越得到同行的認可，在正常的股權投資以外，還會負責項目的操盤，並收取管理費。而在此前召開的媒體懇談會上，戚金興也表示，2020年濱江集團的權益佔比將提升至50%。

和訊房產進一步查詢2018年四家房企的權益銷售額發現，一個有趣的現象是，在全口徑銷售額呈現不同程度的漲勢之下，藍光發展的權益銷售額卻由2018年916.7億下滑至2019年768.4億元，降幅為16.18%，為四家房企中獨一份。這在一定程度上可以反映出，2019年，這家深耕四川的區域性房企整體項目合作情況增多。

和訊房產查閲藍光發展2019年公告發現，通過股權收購等方式，藍光發展實現了温州、蘇州、淮安、南昌、無錫、南京等城市多宗地塊的合作開發，為這家川系房企的全國化戰略鋪平道路。

明源地產研究院副院長吳浪雄表示，對於知名企業或者本地深耕類的企業來説，合作開發其實是管理、品牌輸出，“如果企業的品牌和產品力一般，可能會主動選擇將自己的土地資源拿出來，給有品牌優勢的企業去操盤。”吳浪雄透露，對於品牌、管理的輸出方，合作開發的利潤還是比較可觀的。

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土儲貨值PK 美的置業規模意願最強

土地作為房企規模增長的重要支撐，除了總土儲的規模外，新增土儲的多少很大程度上將決定企業未來1到2年的策略和規模進階的節奏。

結合克爾瑞發佈的《2019年中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜》，美的置業以1936.9億元新增土地貨值位列第18位，該位次較銷售排名高出10位以上，大幅領先其他三家新晉千億房企，不僅如此，結合2018年末不容小覷的總土儲貨值，克爾瑞認為，對於美的置業來説，短期來看，如何高效的實現貨值轉化率是關鍵，這對企業的操盤能力和運營能力提出了更高的要求，完善和優化機制體制，通過節奏的精準把握，未來實現業績跨越問題不大。

四家房企中，1179.6億元新增土儲貨值的藍光發展在新增貨值排行中居第25位，較其銷售排名高出8位，“只要能夠把握年初獲得土地的上市時機，規模再上台階潛力巨大。”克而瑞研究機構分析稱。

濱江集團的新增土地貨值排在四家房企中的第三位，其2018年總土儲貨值也並不亮眼，在四家房企排名中居最末位。實際上，2019年，濱江集團拿地28塊，在戚金興看來，當下貨值足以支撐明年的規模發展，根據他的規劃，杭州仍將是主戰場，同時選擇與30強規模房企在外拓區域進行大範圍合作，形成優勢互補。

四家攜手闖關千億的房企中，中國鐵建688.4億元的新增貨值被甩在最後，不過，如果看2018年末總土儲貨值的話，央企中國鐵建還是具備絕對優勢，4447億元的底氣十足。不過，也有業內人士指出，雖然中國鐵建手握大量土儲，但其未來發展所受限制條件較多，如果在運營機制上能夠做出改變，提高轉化能力，方能充分發揮優勢。

整體來看，在新增土儲貨值方面，除中國鐵建之外，其他三家房企排名或超越銷售排名，或持平，可見，未來做大做強規模的願望仍然強烈。正如吳浪雄所言，房企或許不再追求極速的規模增長，但是保持適當的規模擴張速度，有一定的規模，仍然是企業生存的必要條件，是應對未來挑戰的關鍵要素。