自今年國務院常務會議部署推進城鎮老舊小區改造以來，整個房地產行業逐漸把目光轉向針對存量市場的升級改造，“城市更新”似乎成為了當下市場最炙手可熱的“香餑餑”。

被譽為深圳市“宇宙中心”的龍華區自今年以來公佈了多批深圳市龍華區城市更新單元計劃，申報主體名單星光熠熠，不乏中國恆大、深圳金光華、鴻榮源、偉祿集團等著名企業集團。

市場上備受關注的“南山區粵海街道萊英花園城市更新項目”於日前確認了主體。為深圳市南山區首宗以政府主導和市場化方式選擇舊改實施開發的萊英花園項目由偉祿集團子公司深圳市友盛地產有限公司獲九成以上得票率當選，成為項目的開發主體，意味着小區接下來將正式進入私人物業拆遷補償協議階段，拆卸以後將改建成高端商住綜合體，也被譽為繼毗鄰華潤城萬象天地之後的下一個“明星盤”。

在香港上市的偉祿集團近年積極佈局深圳房地產投資及開發，至今在南山、龍華、光明多區持有投資物業，一方面以傳統租賃方式獲得租金收入，另一方面利用城市更新方式盤活物業資產，提升潛在價值。除了房地產業務之外，偉祿集團其實還構建起了包含環保、金融、汽車零件在內的多元業務矩陣。

營收年複合增速超過50%，多元化佈局增效顯着

資料顯示，偉祿集團是一家綜合型多元化發展企業，由潮汕商人林曉輝博士及蘇嬌華女士於2005年成立，業務札根深圳、香港兩地，於2014年在香港上市，目前公司為恆生綜合指數、MSCI明晟中國小型股指數、中證指數成份股，也是深港通港股標的。今年以來，偉祿集團港股通持股量從年初約6500萬股上升至目前1.05億股，持股佔港股總數也由年初的4.5%上升至目前7.3%，總金額累積近5億港元，可見偉祿集團得到了國內投資者的關注與重視。

偉祿集團系統持股量與佔比表現

偉祿集團以多元化業務模式運營，涵蓋物業投資、金融服務、環保業務以及汽車零配件銷售等多個業務。根據財報數據，2016-2018年以及2019年上半年，偉祿集團實現營收分別為2.10億港元、7.63億港元、8.11億港元以及4.03億港元。屬於公司主要業績貢獻點之一的環保業務於2019年上半年實現收入2.92億港元，佔集團總營收的72.46%。

80%以上資產分佈於深圳優越地段的物業投資業務於2019年上半年僅有569.8萬港元收入入賬，佔總營收1.41%。從目前偉祿集團投資物業的項目進展及收益看來，短期內或許不會產生太多收入，但從長遠來看，隨着深圳市城市更新發展的全速推進，偉祿集團的物業也將受惠，投資價值漸漸顯現。

南山城市更新項目確認實施主體，五大物業盡佔深圳優勢地段

目前偉祿集團及旗下子公司所持有的五個深圳物業投資項目，分別為位於龍華區的偉祿雅苑商業項目、樟坑徑偉祿工業園、茜坑冠彰工業園，光明區的偉祿科技園1、2期，以及南山區的萊英花園項目。

偉祿集團五個深圳物業項目簡介：

（一）偉祿地產項目

（二）三個偉祿集團城市更新項目

1、南山物業

最近，市場上備受關注的深圳市南山區首宗以政府主導和市場化方式選擇舊改實施開發主體“南山區粵海街道萊英花園城市更新項目”，於11月2日通過了小區全體業主投票，由偉祿集團子公司深圳市友盛地產有限公司以98.7% 得票率當選成為最終實施主體。

據南山區政府網頁顯示，萊英花園項目將改建成為高端商住綜合體，按容積率計算，其建築面積約73,738㎡，由於毗鄰為華潤城萬象天地、潤府等多個“網紅盤”，有望成為粵海街道下一個明星盤。

據瞭解，早在2014年，友盛地產改造了萊英花園1-5棟，即現在的紅樹別院（英倫名苑四期）。而與紅樹別院3.0的容積率相比，萊英花園城市更新項目8.7的容積率則涵蓋了更多內容。根據此前公示的規劃草案，後者將由A、B兩座建築組成，其中A座為50層建築，主要涵蓋商業、住宅、公寓等；B座為45層建築，主要涵蓋商業、公寓等。

而從區位優勢的角度來看，萊英花園小區坐落在科技園中區，其外圍是在深業中城之前創造“史上最難買豪宅”記錄的華潤城潤府、網紅商場萬象天地，內圍是一母同胞的英倫名苑、紅樹別院，下方是大沖城市花園，距離地鐵1號線高新園站700米左右。地理位置得天獨厚，也正因為如此，市場對萊英花園城市更新項目十分關注。

南山區萊英花園城市更新項目(初步意向效果圖)

2、龍華物業：

偉祿集團自2012年開始佈局龍華區房地產開發及物業投資，集團早年參與深圳市福田區政府保障性住房發展項目，為政府提供一塊位於龍華區的自置地塊，興建首批“工改保+飛地”的企業人才住房項目“偉祿雅苑”，提供了2016套住宅單位。集團上市以後分別於2015年9月及2016年3月併購了位於觀瀾街道的樟坑徑偉祿工業園及福城街道的冠彰工業園。2016年10月，龍華新區獲國務院批覆成為正式行政區，翌年1月龍華區正式掛牌成立，區內物業價值隨之受惠升值。2018年4月，偉祿雅苑商業部分成為了集團上市的物業資產。

（偉祿雅苑項目）

目前，龍華“一中軸九片區”五個戰略重點匯聚觀瀾，而與深圳北站商務區打造的“商務核”形成雙核中心，未來也將形成一批高新技術企業、區級行政機構、區級市政配套等設施集中的區域。

區域概念的提升，會加大基礎設施的投入。2019年4月25日，深圳市人民政府印發《深圳國家高新區擴區方案》，其中龍華區包括九龍山智能科技城及觀瀾高新園區，其規劃主導產業包括人工智能、移動智能終端及生物醫藥。而觀瀾高新園片區，由梅觀高速、機荷高速、環觀南路、阪瀾大道圍合，面積達4.23平方公里。在深圳高新區的輻射和創新引領作用全面發揮的帶動下，觀瀾高新園片區無疑成為深圳新的價值高地，未來高新產業將吸引眾多高端人才置業。

此前提及偉祿集團於2015年購入的樟坑徑工廠項目鄰近偉祿雅苑，位處五和大道及瀋海高速交匯點，交通便利。有鑑於此，集團於2017年向龍華區城市更新局提交城市更新申請，計劃把工廠改建為“前海偉祿跨境物流園城市更新單元”，冀為區內提供更多的跨境物流及電商發展的商機。目前項目申請還在等待審批。

（樟坑徑工業園建築現狀）

根據最近龍華區政府網頁介紹，龍華現代商貿片區跨龍華、大浪、民治三個街道，將加快建設超百萬平方米的市級商圈，亦即深圳市四號線上塘、龍勝站一帶地區。而與“龍華現代商貿區”接壤相連、福城街道的南部地區，將開發成為“龍華商貿居住區”。而偉祿集團持有的冠彰電器工業園正正位於“龍華商貿居住區”內。

龍華區冠彰工業園城市更新項目(保障性住房項目初步意向效果圖)

今年六月，“冠彰電器廠城市更新單元”正式立項，據政府網頁公告，其24,263平方米的土地面積，將以“工改保”方式，把原來工廠改建為保障性住房項目，滿足區內的住房需要。工廠現狀總建築面積約4.5萬平方米，原來破舊的廠房無法滿足城市片區發展規劃，也無法使該片土地創造應有的價值。儘管目前沒有公佈擬拆卸後改建項目的建築總面積及相關細節內容，但可以肯定的，就是更新項目的土地效益和功能將得以全面釋放和發揮。

3、光明物業：

另一邊，在偉祿科技園所在的光明區中心位置，其區位優勢同樣值得關注。2018年4月11日，深圳市委、市政府將科學城佈局在光明區，要求光明以最高水平、最高標準謀劃建設科學城。

光明科學城將構築“一心兩區、綠環縈繞”的空間格局。“一心兩區”即光明中心區和裝置集聚區、產業轉化區，“綠環縈繞”即藍綠活力環。裝置集聚區是光明科學城的核心區域，將重點佈局科學設施集羣、科教融合集羣、科技創新集羣“三大集羣”。

其中，科學設施集羣規劃面積總共12.7平方公里，佈局具有內核生長功能的稀缺性大科學裝置，併為大科學裝置衍生髮展提供空間保障，佈局多所高校和科研院所，為科學城輸送創新人才，引入腦模擬與腦解析設施、合成生物研究設施、材料基因組大科學裝置平台、空間引力波探測地面模擬裝置、空間環境與物質作用研究設施及精準醫學影像大設施配套科研平台。

偉祿科技園正在光明科學城“裝置集聚區”南邊附迎位置，地理位置優越，鄰近龍大高速，毗連為開明公園，距離深圳地鐵6號線觀光站只是1公里以內，也就近光明區政府，以及建設中的光明區文化藝術中心。光明中心區的未來也將迎來光明大仟裏、勤誠達K+PLAZA、龍光玖龍台、光明小鎮等新型購物中心及綜合體集中入市，帶動中心區內的商業發展，發展潛力巨大。

（偉祿科技園一二期項目）

據集團管理層表示，公司冀把偉祿科技園打造成為光明中心區的企業孵化器，支持國內外初創企業進駐。值得注意，偉祿科技園還有一塊屬於二期的可發展土地，面積約12,599㎡。目前集團正着手規劃及準備工作。這意味着偉祿集團科技園還有潛在的升值空間。

環保出海+金融互補，兩大業務實現“雙輪驅動”

當前，偉祿集團的另一主營業務為環保業務，從事回收、拆解及貿易可再生金屬物料，於2019年上半年實現收入2.92億港元，同比增長156.72%，為公司主要的業績貢獻點。

不過，面對國內環保政策的收緊以及中國限制“洋垃圾進口”的趨勢，偉祿集團於今年上半年將環保業務轉移至馬來西亞及日本等地，在馬來西亞委任承包商，在日本大阪成立偉祿環保株式會社以發展當地之環保業務。適逢日本明年東京將舉辦奧運，並在去年推出了奧運獎牌金屬回收計劃，正喚起了政府、國民以至全球的環保意識，有利於環保行業發展。據偉祿集團環保株式會社管理層表示，公司正計劃在日本擴大自有處理工場，為客户提供更完善的一站式回收加工服務，為國內外市場提供更高品質的再生金屬材料。

隨着粵港澳大灣區的發展，偉祿集團未來的另一個佈局重點為金融業務。資料顯示，偉祿集團的金融業務主要在香港開展，子公司偉祿美林金融集團持有香港第1(證券交易)、4(就證券提供意見)、6(就企業融資提供意見)、9(提供資產管理)類金融牌照，涵蓋證券經紀、保證金融資、財務信貸、資產管理、融資租賃及企業融資顧問服務(收購/反收購、二手發行、IPO、收購/出售項目、企業重組、私有化及其他相關合規顧問等金融服務) 等多種業務，是集團在香港經營的主要業務之一。

除了為個人投資者、私人公司提供證券經紀、保證金融資及財務信貸業務，偉祿美林金融集團轄下證券公司偉祿亞太證券有限公司近年還積極為香港上市公司提供代理配售及首次公開招股(IPO)等金融服務。據瞭解，2019年11月偉祿亞太證券有限公司成為了索信達控股(3680.HK)的其中聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人。此外，偉祿集團主席林曉輝博士還以私人公司參股粵港澳大灣區產融投資有限公司及廣州農村商業銀行(1551.HK)，其金融業務佈局更加鮮明。