11月30日，莆田正榮府二期如約交付，共計770户業主順利辦理交付手續。與此同時，正榮地產憑藉盤龍·正榮府正式入主武漢市黃陂區盤龍城。

在進入盤龍城之前，正榮地產已於2016年進軍湖北，並先後在武漢佈局了武漢·正榮府、光谷正榮·紫闕台、清能·正榮府、光谷·正榮府；在襄陽築就長投·正榮府、濱江·正榮府。作為正榮地產線的三大標杆產品之一，正榮府自問世以來在全國20餘座城市中佈局超過30座。

近日，筆者前往位於武漢盤龍城“正榮府”項目，對此項目進行踩盤調研。本文亦將以盤龍·正榮府為例，嘗試從產品力的角度，探討正榮地產產品力背後所展現出來的公司價值。對於盤龍·正榮府的踩盤情況，筆者於下文整理成錄，為有興趣的置業者和投資人提供參考。

從盤龍·正榮府看正榮地產的產品力

2019年7月23日，武漢市自然資源和規劃局核發由武漢正舟置業發展有限公司建設的漢口正榮府的建設用地規劃許可證，證號武規（陂）地[2019]053號，項目位於黃陂區盤龍城經濟開發區盤龍大道以東、後湖大道以南，而這正是盤龍·正榮府的所在地。

資料顯示，盤龍城P(2019)053號宅地競得配建比例為5.5%，成交價92210萬元，樓面地價6026.8元/平，溢價率28.4%。另據資料顯示，該地塊土地面積49250.9㎡，住宅、商服用地，綠化率30%，容積率3.1，計容最大建面153000平方米，其中居住及相關配套設施用地建面118000平方米，商業建築計容建面35000平方米。

從區位條件的角度，盤龍城片區地處武漢的西北角，是離武漢中心城區較近的新城區之一，在武漢外環線和中環線之間，形成陽邏深水港、漢口火車站、武漢天河國際機場之間的一個“金三角”。同時，該片區距離武漢天河國際機場（直線距離9.9公里，駕車15.5公里，預計耗時21分鐘）和漢口站（直線距離8.7公里，駕車15.5公里，預計耗時24分鐘）位置都不遠。

此外，隨着《武漢臨空經濟區發展總體規劃》的推動，作為武漢三大副城之一的臨空新城迎來發展契機，盤龍城片毗鄰武漢重要的經濟増長帶，價值亦將日益凸顯。

近年來，盤龍城利好不斷爆出。隨着武漢地鐵建設突飛猛進，以及機場線通車拉近了盤龍城與漢口主城區的距離，原本偏安一隅的盤龍城成為購房者首選區域。

再將目光聚焦到P(2019)053號地塊。這一盤龍·正榮府的所在地位於盤龍城區域內，周邊小區聚集，生活氣息濃厚，靠近F天下、天匯龍城、天縱頤景康城等項目，毗鄰奧特萊斯商圈（距離奧特萊斯大概1公里左右）、盤龍城商圈、臨空CBD，周邊基本的生活配套可以滿足。

而且，盤龍城片區由於風景秀美，豪宅剛需大盤越來越多地湧入其中，而豪宅和高檔小區的介入，同樣可以提升盤龍城片區的價值增值。沿着主幹道巨龍大道直行，漢口湖畔、盤龍理想城、天匯龍城、恆大龍城、南山十里星空、五礦瀾悦雲璽、尚璟瑞府等樓盤在路的兩側一字排開。而沿盤龍大道沿線也分佈了許多樓盤，包括保合太和、山海關、天縱雲湖灣、中南拂曉城、北辰蔚藍城市，這些樓盤集聚於此使整個盤龍城呈現出剛需大盤雲集的景象。

在便利方面，盤龍·正榮府臨近地鐵2號線、7號線延長線（在建），距離2號線巨龍大道站僅500米左右，而正在建設當中的7號線延長線也穿越巨龍大道站，並最終將線路延伸至北段的黃陂廣場。盤龍·正榮府周圍的騰龍大道、巨龍大道及盤龍大道與機場高速形成立體交通網。

同時，項目周圍教育資源較為豐厚：1.5公里內有天匯龍城一中、天匯龍城一小；3公里範圍內有盤龍一小、盤龍一中、黃陂一中等中小學。

從價格來看，根據安居客數據，盤龍·正榮府周邊項目均價為11627元/m²，其中御湖園均價為10500元/m²，而金川純水岸均價為11800元/m²。而根據數據顯示，正榮地產重點在售項目往往能夠較同城市、同區域項目獲得更高的溢價。

延續1+6+X全國佈局，上半年新增土儲323萬平

除了“正榮府”，正榮地產還推出標杆產品品牌“正榮·紫闕台”和“正榮·雲麓”。其中，“紫闕台”定位於多改和再改需求的現代高層住宅產品，而“雲麓”則為正榮住宅產品線旗下的別墅類產品。

正榮地產表示，將更關注“可持續發展、效率提升、管理升級”等一系列的課題，並提出“新三年戰略”：將2019-2021年設定為“高質量發展期”，計劃在這三年內，在企業規模持續穩步增長的同時，謀求高質量發展，通過提升運營水平，改善債務結構，帶動營收及盈利水平持續提升。上述三大標杆產品，也將成為正榮地產實現三年戰略目標的有效手段。

隨着中國房地產行業黃金髮展期的落幕，各大房企迎來白銀時代。在這個過程中，各大房地產商從過去跑馬圈地，以高週轉、高槓杆、高激勵為主的競爭手段，最終都將回歸於產品力的比拼，而優秀的企業都將卓越的產品力視為企業的核心競爭力和“壓艙石”。因此，對於正榮地產未來的發展表現，“正榮府”、“紫闕台”和“雲麓”在全國範圍內的銷售表現情況將成為可以持續關注的衡量標準之一。

而且，透過正榮地產三大標杆產品，我們也可以摸清正榮地產的全國佈局。2019年正榮延續1+6+X全國佈局（即一個總部、六個區域、多個項目）。目前，正榮地產的業務範圍已覆蓋長三角、海峽西岸、中部、西部、環渤海及珠三角六大主要經濟區域，落子30餘座城市，開發運營精品項目約200個。

而正榮地產土地儲備的步伐也仍在繼續。根據最新的半年報數據，2019年至今正榮地產新增土儲323萬平方米，新增項目25個，其中87%位於二線城市。正榮地產正在夯實長三角、海西等傳統優勢區域的基礎上，重點關注中部、西部以及珠三角區域，強化在南京、合肥、武漢、西安、成都、重慶、天津、福州、南昌等國家戰略重點城市的佈局。

四大維度評判正榮地產產品力

一家房企的產品力，也可以從銷售增長、去化率、溢價率、標準化等多個客觀數據維度加以體現。

1、在銷售增長方面，正榮地產不僅在2018年成功跨越千億門檻，截至今年前10個月，累計實現合約銷售金額約1030.31億元，公司的市場佔有率在最近幾年也有顯著提升。

2、在項目去化率方面，2019年至今，正榮地產項目首開時間縮短至平均7個月，總體開盤去化率為71%，下半年項目去化效果相較上半年有明顯提升，項目開盤平均去化率超過80%。2019年3月拿地的天津“津門·正榮府”和南昌“正榮·悦瀾灣”項目，首開時間縮短至6個月，首開去化率達到70%以上；2019年4月拿地的合肥“北城·正榮府”項目，首開時間縮短至5個月，首開去化率達到80%以上。

3、在溢價方面，正榮地產重點在售項目往往能夠較同城市、同區域項目獲得更高的溢價。數據顯示，正榮地產當前重點項目平均銷售價格較所在城市住宅銷售均價的綜合溢價為50.89%，較所在區域銷售均價的綜合溢價為22.01%。

通常來説，城市和區域溢價因競品差異過大和區域差異不能準確反映企業產品溢價水平，而周邊同類競品項目的溢價能夠真實反映其產品在設計、質量、服務以及口碑等方面優勢。選取的正榮地產重點項目較周邊同類競品項目的銷售均價的綜合溢價為9.19%。

4、在業務動作標準化方面，正榮地產產品標準化步伐加快。數據顯示，今年上半年正榮地產項目標準化複製率達到100%。尤其是推行2018年-2019年之間公司的產品標準化日益成熟，一些改善性的產品以及一些高端的產品逐漸在新的地塊上進行復制借鑑，推動力在加快。

另外，在財務指標方面，根據正榮地產半年報數據，2019年上半年，正榮地產實現營收達136.48億元，同比增長10.82%，實現淨利潤達11.79億元，同比增長23.20%，其中股東應占核心淨利潤9.05億元，同比增長21.3%。淨利潤和核心利潤增長率超過其營收收入增速，可見正榮地產的整體運營效率有明顯提升。尤其在反應房企盈利能力得關鍵性指標——核心淨利潤更是同比增長33.4%至11.5億元，在同等規模房企中居於前列。

值得注意的是，在財務指標當中，運營效率的提升也房企卓越產品力的必然結果。數據局顯示，正榮地產三項費用率自2016年的9.72%持續降低至2019年中期的7.96%，其中銷售費用率以及財務費用率佔比下降最為明顯。截至2019年中期，正榮地產銷售費用率由2018年3.32%下降至2.60%。

在目前國內穩經濟需求突出的背景下，樓市政策整體預計將延續“因城施策”、“精細化調控”主基調，而政策最嚴厲的時期大概率也已過去。在2019年中期業績會上，正榮地產董事長黃仙枝將未來三年規模增長率定在了30%。正是對於卓越品牌力的注重，正榮地產長期價值將愈發得到凸顯。