作者：吴家明 

来源：证券时报网

什么叫“双11”！有个深圳朋友买了套600多万的房子，本来要交30万的税，今天网签，变成了17万…

今日，有媒体曝出深圳“豪宅税”征收标准迎重大变化。内容大致为：从2019年11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。

证券时报记者随即向深圳税务局求证，相关工作人员表示消息属实，但此前相关部门已公布并征求意见，不涉及税收政策变化。在深圳购买普通住宅享受优惠税收政策，具体的标准由住建部门进一步制定。随后，深圳税务局通过微博进行回应。

11日下午，深圳市住建局也就此进行了回应：

日前，深圳市将普通商品住房标准调整为：宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。这是在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，落实国家减税降赋精神，充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。

我市目前适用的普通商品住房标准于2015年9月公布实施。随着房地产市场形势的变化，该普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前，市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税，这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。近两年来，政府有关部门收到很多群众的反映，要求调整普通商品住房标准，保障刚需购房。经过充分研究，我市对普通商品住房标准进行调整，将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策，降低刚需购房成本，满足合理住房需求。

需要特别强调说明的是，此次调整普通住房标准，并不影响我市房地产调控政策。深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策，“稳地价、稳房价、稳预期”工作仍在有条不紊推进中。此外，房地产发展长效机制工作也在加快推进，未来深圳将通过住房制度深化改革，大力发展住房租赁市场，综合运用土地、金融、税收、立法等手段，持续完善房地产调控措施，继续遏制投机炒作行为，促进我市房地产市场平稳健康发展。

“豪宅”线标准修订对买房税费影响有多大？

▲▲▲

此前深圳购房的“豪宅”线标准究竟是什么？此次标准修改后，哪些房子会受到影响呢？

实际上，在官方的说法中，并没有“豪宅”这两个字，只有普通住宅和非普通住宅。首先来看看深圳普通住宅的认定标准，从2015年9月至今，深圳的普通住宅认定有以下三个标准：

1 住宅小区容积率在1.0（含）以上。 2 单套建筑面积在144㎡（含）以下或单套套内面积在120㎡（含）以下。 3 深圳各区域过户指导价普通住宅的限定标准，详见下表。

根据第三个价格标准，南山总价在490万以上、福田总价在470万、罗湖总价在390万以上的房源均属于非普通住宅，即“豪宅”，需要按照“豪宅”的标准交税。

实际上，目前深圳市场上多数两房以上的二手房源都属于非普通住宅。

从上述表格可以看出，深圳挂牌二手房26986套， “豪宅”数已有16097套，占比近60%，即超一半的普通住房“被豪宅”。

虽然这是去年的数据，但在深圳房价整体保持稳定的背景下，深圳市场上是“被豪宅”的比例，放在现在依旧成立。

以中原地产提供的深圳10月二手房成交均价计算，如果不想要“被豪宅”，在罗湖区只能购买一套70㎡以内的住宅，福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙华区分别为58㎡、53㎡、74㎡、57㎡、54㎡。

从2018年3月开始，深圳严格执行“三价合一”，将银行评估价与网签价、购房合同价保持一致。此后，购房者必须以真实成交价格来网签和缴税，一些用“阴阳合同”来规避高税费的行为难以实行，一部分刚需置业者为了躲过“豪宅”标准，只能增加首付。

但按照最新标准，只要购房者的房屋总价符合面积在144平方米以下，小区建筑容积率1.0以上的标准，均可视为普通住房，可享受营业税、契税等税收优惠政策。

有房产中介经理表示，对于“普通”与“非普”住宅，主要影响的是二手房交易税费中增值税和个人所得税（核定）的部分。增值税部分，只影响满两年的房源。如果新政前后房屋性质不变，则要缴纳的增值税没有变化。如果新政前是豪宅，新政后变为普通住宅，则可以少缴纳增值税这部分的税费。

有房产中介工作人员透露，从今天开始相关税费已不用缴纳，具体通知这两天会出。

以一套龙岗中心城的房子为例，建筑面积124.23平方米，原登记价格为92.49万元，成交价413.5万元，这套房子“满五唯一”，可免个税。

如果按照旧政策，龙岗区总价超280万的房子就算“豪宅”，需缴纳近19万的“豪宅”税。按照此前的标准，交易需要缴纳增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加共4项，一共近19万元。

此外，“豪宅”认定标准调整后，也会影响一大部分房源的个人所得税缴纳数量。

时间点值得玩味

▲▲▲

随着深圳房价的上涨，“豪宅”标准早已不符合现状，市场要求改变的呼声很高。

早在2006年，深圳公布的普通住房标准应同时满足以下3项条件：

住宅小区的建筑容积率在1.0以上； 单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）； 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

2011年5月1深圳将3项条件的一项具体化，制定出六个区域的普通住房价格标准，根据这一标准判断是否按普通住宅收取契税。2013年9月，《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》开始执行，改变了以前按单价核算的做法，调整为按照单套商品住房总价进行核算。

2015年10月深圳上调普通住宅标准，与两年前相比，此次平均上调幅度为28%。从此前几次的调整周期看，这次的调整也属于两年至5年的窗口期。

而在今年年初，深圳市不动产登记中心的一则暂停办理房地产交易涉税业务的通知，通知显示，将暂停办理房地产交易涉税业务中涉及特殊流程缴税、税收优惠事项、计税价格复核和个人所得税、土地增值税费用核实等业务。此举引发了市场广泛猜测和议论，尤其是中介和准备入手买房的人，更是从自身需要出发将之解读为上调豪宅税标准的信号。

“豪宅”认定标准改变，二手房市场特别是刚需住房市场有望受到一定程度的刺激。

深圳贝壳研究院院长肖小平表示，豪宅税只看容积率和面积，这个消息会对市场形成比较大刺激。大家都知道增值税率高，很多物业都要缴纳十几万、二十几万甚至更高的费用。据贝壳统计的数据，在过去两年的二手房交易里面，有45%的物业需要缴纳增值税，这里面未满两年的物业大概有5%左右，也就是说有40%的物业是因为豪宅标准的原因要缴纳增值税。在这其中，至少有35%物业的面积在144平方米以下，而且容积率在1.0以上。如果按照新政的话是不需要缴纳额外的增值税的。

“在如此大力度的减税下，最终会刺激买卖双方。一方面，会让买房负担减轻，有了更大的入市动力。另一方面，卖方也会觉得这个利好自己也要分享，或会提高房价。整体而言，这是一个减负减税的政策，我相信对市场带来的推动是非常明显的。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“豪宅税”新标一旦落地，短期内将激活二手房成交量。九月份国家公布统计局公布的70个大中城市里，深圳的二手房价格涨幅进入前五名，这就说明，二手房市场已经开始回暖，这次政策出台以后，二手房的交易成本将大幅度下降，换房需求将会明显激活，对深圳的新房市场也有带动作用。

市场人士认为，由于深圳住房自有率较低，再加上有严格限购规定，所以，这次的利好主要释放给了刚需、改善型需求家庭，会带来一系列增量内需。其次，买房、换房之后，紧接着就是装修、买家具、买家电等，这对于稳经济增长有正面作用。

但也有购房者表示担心，二手房价格会有所上涨，减税的红利会被卖方、买方共同分享。

有网友就吐槽，刚听到这个消息，业主就跳价了。

最近，关于深圳经济增速放缓的讨论持续升温，本月底深圳还将再度推出多宗纯住宅用地。在此时此刻改变“豪宅税”的标准，虽有望刺激楼市成交，但这个时间点也值得玩味。