作者 | 707的牛

数据支持 | 勾股大数据

一阵业绩期的忙碌之后，房企8月份的销售数据也出来了。从数据的结果来看，经历了又一轮调控紧缩过后，房企基本面并没有市场预期的那么差。但是这轮调控与之前不同，出了一些新花样，不仅遏制融资端还调控了需求端；也就是央行收紧了商业银行给房企放贷的钱袋子和调高了二套房贷利率至5.45%。

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龙头房企对行业周期的态度

政治局会议中首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房企大佬们也纷纷应和着：房住不炒。新一轮调控趋严是真，那房企的真实情况如何呢？地产行业的未来将会走向哪里？

面对行业“巨变”，龙头房企都在中期报告和业绩会上给出了自己的态度: 万科认为宏观经济形势依然复杂，房地产行业调控持续深化，不同地区的市场分化特征日益明显。面对内外部经营环境变化带来的挑战，公司坚持“收敛聚焦、巩固提升基本盘”。保利地产认为，未来房地产发展趋势依然保持向好，人口质量红利和城镇化发展将继续拉动优质资产配置。

碧桂园认为，市场环境随着进一步调整越来越严峻，但是所有的调整都能促进中国房地产行业的健康发展。融创中国认为，随着地产行业融资的进一步收紧，这种趋势下，会使目前整体较高的土地价格逐渐回归合理，行业分化和整合会继续加剧。

虽然房企各有各的看法，只是表达方式不同而已。行业不会再出现“雨露均沾”的局面，分化是必然趋势，就看谁有本事能继续抢到蛋糕。

地产商对于行业的态度，同时也暗示了公司的未来战略布局。在市场方面，也做出了不同的应对策略：万科的应对方式是维持一贯稳健的投资策略，在确保成本合理的前提下积极发掘各类潜在的投资机会，同时坚持积极销售，积极回款；加快长期库存去化；提升经营性业务表现。融创认为低价下行趋势明显，房价也会承受巨大压力，公司方面也会加速销售回款，减弱拿地力度，备好充足资金过冬。华润置地认为，下半年今年下半年有些城市将会出现新的投资机会。

所以开发商的看法偏向一致性，楼市调控，融资收紧，土地市场热度回落，土地价格下跌之后会出现很多投资机会。

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行业正面数据

内地地产股的营收情况也是国内房地产市场的晴雨表，2018年三季度到四季度地产公司的营收持续下滑到低位区间，经历拐点之后到今年上半年，地产行业的业绩出现趋势性回暖，和全部A股的营收差距进一步拉开，完全跑赢后者。

统计地产行业最新的经营数据，2019 年 8 月Top100房企单月销售金额环比增长6.07%，同比增长16.54%，同比增速较 7 月降低 4.27%；1-8 月累计销售金额同比增速是14.25%，增速较 1-7 月下降略微下降了 1.32%。

总体来看，8月份的销售额增速虽然有所放缓，但是环比实现增长6.0%，同比增长16.5%。从同比和环比的增速来看，行业基本面还是可以看到明显改善的。

销售额和销售面积的趋势是一致的，8月份Top100房企销售额、销售面积同比增速开始出现反弹，也是因为头部公司的经营情况受行业政策的影响相对较小，业绩波动大的都是忍受调控煎熬的尾部公司。

同时部分房企8月份的销售数据非常靓丽：

万科A：合同销售面积277.4万平方米，合同销售金额441.3亿元，同比增长15.10%。

中国恒大：8月合约销售额同比增18.8%至478.2亿元。

碧桂园：8月合同销售金额约468.3亿元， 同比增加49.47%。

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行业负面数据

虽然有些公司的合同销售金额增速很快，由于项目的共同开发权导致财务并表带来了大幅增长，数据虚高的背后还是存在“水分”的。所以看地产公司权益销售金额就相对真实客观了，因为权益金额是公司实实在在的权益占比。

但是统计全国Top20的房企数据之后，这个数据并不乐观。在1万多家房企当中，排名前20的公司销售业绩也开始出现严重分化的现象，20名之外和排在行业末尾的地产公司的状况可想而知。

具体来看，行业Top5公司的权益销售金额部分录得同比负增长。其他房企虽然实现增长，但是增速很慢，同比增幅较大的基本都是第二梯队的地产商。

房企的销售数据是楼市的形势也不容乐观。国家统计局刚刚公布了7月70个大中城市房价数据。在调控加码下，三线城市房价涨幅和上个月持平，一二线城市的房价环比还是保持上涨趋势。70个城市中有60个城市新房价格环比出现上涨，7个城市持平，3个城市出现下跌的现象。可以看出政策调控对大中城市新房价格几乎没有什么影响，房价上涨是普遍现象。

然而二手房市场对政策反应就尤为敏感了，70个大中城市中48城环比出现上涨，2城环比持平，20城出现了下跌。

把新房和二手房市场进行简单对比，相同的政策调控，以70个大中城市的房价作为基数，新房市场只有3个城市出现房价下跌；但是二手房市场有20个城市房价环比开始下跌。不得不说一系列的政策加码对于二手房市场杀伤力的确很大。同时加上央行最新发布的房贷利率新规，大中城市二手房的价格会出现大幅回调是一定的，而且城市数量会呈现扩大化的趋势。

香港本地地产股受当地“骚动”事件的影响，走出了一波趋势性下跌行情。今天又有当地局势缓和的消息面传出，被市场压制太久后，最终实现大幅反弹。

反观A股地产股的走势，也是一路下跌。新一轮调控政策之后，行业格局已经悄然发生变化。整个行业的风险大于机会，在存量博弈的时代，能杀出重围的王者毕竟是少数，所以市场也给了内地地产行业10以来的历史估值大底，可见市场情绪已经宣泄到了极致。

在不确定的白银时代，确定的机会也不会太多。2015年之前，房企们都是“有福同享有难同当”的同涨同跌。从这个分水岭之后，行业也从春秋混战时期逐渐步入战国群雄崛起的阶段，而且这种趋势在加速，以后有涨有跌是普遍现象。所以，地产股投资的后十年，你千万别押错了赌注。