作者：朱红之泪

来源：城市发掘者

面子需求才是三四线城市的第一需求

临港的政策，我第一个想到的就是天津滨海新区购房政策：

天津全市限购，唯独滨海新区不限购。 

两者逻辑上是一样的。 

为什么不限购？因为要扶植、要发展。 

为什么要扶植、要发展？因为现在发展的不好呗！

什么？你和我说因为有政策，所以未来潜力无限？

特殊政策照顾，意义着眼于托底，而不是引领发展。

每年针对中西部、东北地区的特殊政策照顾少么？

优惠补贴税收返还无所不用其极，但是投资者并没有因为这些政策而对这些地区有浓厚兴趣。

与之相反，资金的马太效应却非常明显，一线城市、强二线城市源源不断地吸引着投资者，商贾云集，车水马龙。

反映到楼市上，道理类似。

越是严格限购，越是有价值，资金都是聪明的。

今天，我们不多聊临港，近些年，笔者去过的很多地方，我们聊聊三四线城市见闻吧。

一）昆山市

昆山已经霸占全国百强县第一多年了，GDP吊打一排省城地市，经济指标已经达到二线城市标准。

但在笔者的记忆中，他还是一个县城：玉山镇。

从昆山火车站坐1路公交车，沿着人民路一路奔驰，就串联起了玉山镇这座县城的重要节点。

昆山奥灶馆

玉山最出名的饮食是百年奥灶馆的奥灶面；

最有名的文人是顾炎武；

最大的公园是亭林园；

最大的宾馆是昆山宾馆；

最繁华的街是人民路；

最美的河景是娄江；

最大的商场是昆山商厦。

以上就是昆山县城的全部，也是最初的最原始的昆山，我们可以称之为“老昆山”。

在老昆山，没有熙熙攘攘的人群，街道上冷冷清清，街景是连片的上世纪楼梯住宅楼。

公交车末班车是8点钟，临街店铺也是8点就打烊，如果不是昆山商厦的几个二线名牌专柜，你会以为自己来到了个中西部县城或者镇子上。

尽管玉山镇还有中茵世贸广场这样的商场，但是人气上还比比不过北门九方商场，但是实际上九方商场已经离开了玉山镇核心区。

昆山九方购物中心

而从昆山瑞士大酒店、金鹰国际购物中心开始向东，沿着前进路、震川路两条马路走，就是昆山的东城开发区，也就是我们说的“新昆山”。

在这个政府机关、电子工业园、公园、厂区、商场、酒店、居民区混杂的昆山城东，GDP第一县城的底色才开始揭晓。

金鹰购物中心、世茂广场等大型商场人气更旺，开发区行政服务中心气派非凡。

昆山老城向东望金鹰购物中心

昆山城南，则是因为高铁站而兴起的。

昆山站主要通行绿皮火车，高铁都在昆山南站，在昆山站与昆山南站之间的区域，建成了大量的住宅区，衡山城、四季华城都是大体量楼盘。

考虑到高铁一刻钟的通勤时间，的确会有部分人口可能居住在这里，每天去上海上班的。

昆山唯独没有发展的主要是城西，为什么不发展城西呢？

城西就是苏州工业园区，人家发展的很好，昆山就不要再操心了。

二）丹阳市

“丹阳眼镜”可能要比丹阳还要出名，丹阳是一个镇江与常州之间的小城，一个全国前二十的百强县。

一条铁路线，把丹阳分成了西部老城和东部新区。

丹阳传统上的老县城，叫做“新市口”，其标志是金鹰天地和八佰伴商场。

与昆山县城满是上世纪的楼梯房相比，丹阳老县城就更加古老了，大多是解放前后的老街。

就是类似于周庄西塘古镇、苏州平江路的那种老房子。

丹阳老城景色

而在丹阳站以东，是丹阳的新区，市政府、电视台以及各类机关职能部门均在城东。

大量的制造业工厂也都在城东。

这里当前的商业中心，就是新城吾悦广场，在丹阳，无人不知无人不晓新城吾悦广场，吃喝玩乐一条龙，人气远超新市口的金鹰与八佰伴。

无论是眼镜城的老板还是出租车司机，问起来去哪里购物，哪里热闹，几乎都首推吾悦广场。

丹阳吾悦广场

这说明了吾悦广场的吸引力，已经越过了铁路线，不少城西的人来城东吾悦广场购物休闲。

毕竟从城西开车到城东吾悦广场也就是三五公里的事情。

在丹阳，还有一个很有趣的现象，这里出租车、公交车的司机，开车总是能够遇到熟人，开车兜一圈下来，驾驶员与路边的行人，其他司机打招呼不下四五次。

这座城市，经常饭店里互相认识的两桌人不约而同的相遇攀谈。

该市的大酒店也是是一东一西，东城的香逸大酒店和西城的水中仙东雅国际酒店，尽管挂牌的五星还是水中仙，但是香逸大酒店的设施与口碑都有超越水中仙的趋势。

丹阳香逸大酒店

丹阳北站、沪蓉高速与镇丹高速的枢纽也位于丹阳东城新区，几乎当地每一个人都能够感受到这座城市明显在向东发展。

三）峨眉山市

与东部百强县市强大的制造业相比，西部的普通县城几乎没多少大型制造业。

峨眉山市是一个旅游农业为主的四川县级市。

世界文化遗产峨眉山景区位于高铁站峨眉山站西侧，而峨眉山市的县城却在峨眉山高铁站东侧。

来峨眉旅游的人一般都是直接向西上山，而不会向东去县城，但是笔者路过的时候，还是饶有兴趣的去了下峨眉的县城。

特地去尝了尝“搅三搅豆腐脑”和“翘脚牛肉”。

搅三搅豆腐脑

满街的“古茗”奶茶无时无刻不在提醒我这是一个内陆县城。

峨眉山县城很小，一条名山路串联起来了几个关键地标：名山广场、大转盘、峨眉大厦、佛光广场。

不过由于城市太小了，主干道从头走到尾，不过三四公里，时间充裕的人几乎可以每天把城里兜一圈。

县城虽然小，但是居然也能分成老城和新城。大转盘以东是峨眉山新城，以西是老城。

大转盘因为新开了商业综合体--万年华地财富广场以及五星级大酒店--峨眉山世纪阳光大酒店而成为了城市的中心。

老城充斥着几乎没有小区环境的上世纪老破公房，新城则是一些商品房和新一些的公房。

不过县政府、各机关部门没有向东进行搬迁，也有可能是距离过近，搬迁意义不大。

四）怀化市

总体上，怀化这个地级市的建设水平落后于昆山、丹阳，倒是和峨眉山有几分相似。

不得不承认，同样都是中西部，湘西的地质地貌还是和天府之国的四川相差甚远。

平原地区的发展还是比山区容易得多。

一条舞水、一条太平溪将怀化分成了三部分。

河西、老城、新城。

和贵阳的黔灵山公园一样，怀化有个中坡国家森林公园，笔者曾经爬到中坡的山顶鸟瞰怀化老城。

怀化的老城主要就是一条人民路串起来的，从步步高百货开始，经过新天地城市广场一直到兄弟龙虾夜市，这就是老怀化的全部。

后来，怀化向西跨过舞水，建设了河西新城，向东跨过铁路线、太平溪，建设了怀化新城，体育中心、怀化南站。

虽然城市摊子铺得很大，但是却没有什么人气，从南站到老城，马路宽阔，车辆稀少。

大量的怀化出租车往返于湘西凤凰县与高铁怀化南站之间，市内反而不是怀化出租车运营的重点区域。

四）总结

昆山、丹阳这一类百强县市前二十的县城，发达程度超过中西部地级市，基本算是三线城市，而湘西地级市怀化与四川县城峨眉山大约是四线城市。

通过观察，我们对于三四线城市有什么观察结论么？

首先，三四线城市普遍都分有老城与新城，老城不拆迁、不旧改，人口、产业、机关公共服务均向新城倾斜。

四座城市的老城市中心的面貌从上世纪到现在几乎没有变化，没有大规模的拆迁与旧改，与之相反，新城建设如火如荼，除峨眉山之外的三座城市市政府均搬到了新区。

大拆大建均在新城进行，拆的是农田，并不是城市已有的存量房产。

这导致了老城没办法获得更新和新生，活力、人气持续下降，青年人离开，只有中老年人留下。

第二，中西部重消费，东部重生产，中西部发展弯道超车。

东部的丹阳、昆山分布有大面积的工业园区和厂房，制造业发达，而中西部两座城市，几乎没有工业园区和厂区。

中西部城市建设的是新城，基本上只有居民以及相关消费服务产业。东部城市建设的是新区，居民居住、消费服务当然有，但是更多的是产业园，工厂区。

这种东西部差异是东部县城经济发展长期领先西部的原因，但是随着制造业长期的低迷、外资工厂的撤离，东部陷入转型，开始由制造业城市向消费服务型城市转变。

而中西部城市本身就是消费服务型城市，没有转型压力，还能承接一部分制造业转移，因此经济活力，发展速度开始加快。

第三，购物中心具有颠覆城市地段的能力，商铺面临巨大风险。

四座城市的传统商业街均已经凋敝，居民购物向购物中心集中，只要有新的大商场开业，就能够导致全城的人流集中效应。

万达广场、金鹰购物中心、吾悦广场等人气鼎沸，但是老城马路上却人迹罕至的现象正在上演。

第四，人口流入缓慢甚至流出，熟人社会，新城楼盘空置率高。

城市堵车不严重，外来常住人口迅速减少甚至本地年轻人大量外出，导致熟人社会严重，存在攀比与面子现象，日常消费价格偏贵。

居民买房存在面子攀比，买新房，买商铺、买豪车、豪华装修，遇事大摆宴席等情况普遍。

但新城楼盘实际入住率低，人气不足，买而不住的情况很多。

最后，楼市发展靠新区一手楼盘以及学区拉动，本地存量住房的居住价值持续贬值。

当地楼市以纯粹的新区一手房宣传拉动，或者以县市重点中学为卖点，老城非学区住宅几乎无人问津，新城房价涨到天上，老城基本上纹丝不动，不仅价格不涨，还没有流动性。

楼盘均以热门新区、购物中心、奢华品质、物业服务、学区优质、别墅庭院为主题进行宣传。充满了炫耀与面子的因素，开发商只做改善房，不做刚需房。

何谓“刚需”，通常意义来说就是新来城市的无房户，当一座城市人口不流入甚至流出时，刚需就消失不见了。

为何县城楼市主打改善奢华，是因为实际居住的需求不如面子需求大，面子需求才是三四线城市的第一需求。

住房刚需让位于面子刚需，这里是新房癌的大本营。

这是三四线的楼市底色。