上市公司中期业绩进入密集发布期，向来以业绩马首是瞻的港股市场迎来了一个关键的时间窗口，在当下这个时点审视公司上半年取得的成绩并从中挖掘机会成为投资人值得去做的功课。

近日首创置业(02868.HK)公布2019年半年报，报告显示，半年内公司实现营业收入104.8亿元（人民币），同比增长47.2%；营业利润21.8亿元，同比增长41.6%；归属母公司净利润11.9亿元，同比增长61.2%，各项核心业绩指标表现亮眼。

近年来，房地产市场受到较强政策调控影响，整体行业环境并不景气，面对如此严峻形势，首创置业仍然在大环境中取得了如此不俗的成绩，其背后有何秘诀？公司投资价值几何？不妨透过半年报一探究竟。

一、合约销售再创新高，全年目标剑指800亿

尽管整个行业面临调控压力，不过首创置业在销售端的成绩仍然十分显眼。2019年上半年，公司销售额和签约面积再创新历史新高。签约面积162.7万平方米，同比增长19.4%；签约金额405.4亿元，同比增长12.4%。根据此前设定的全年800亿的目标，公司已经顺利完成过半。

回顾过去几年公司的销售表现，首创置业一直处在高增长阶段，2014年到2018年，其销售额的年复合增长率达到了近30%，增长强劲。

首创置业2019年签约目标800亿，较2018年涨幅13%，增幅略有下降，究其原因，一方面是基于整个行业大环境的考虑，在限购政策收紧、融资渠道收窄的行业大背景下，房企普遍面临着较大的挑战和压力，盲目追求规模显然并不明智。而另一方面，首创置业自身布局偏重于一线城市及热点二线城市，这些城市面临的调控压力更大，而公司近年来也顺应行业发展趋势把更多的追求放在提质增效上，行稳致远的经营策略上。实际上在2017年半年报业绩发布会上，首创置业方面就曾强调"有质量的增长"，表示不会刻意追求规模，规划以多元化业务模式取胜。亦正如此前公司副总裁及财务总监范书斌在此前接受采访时所传递的理念："单从增长率和规模等财务数据来看公司估值，是个短期行为，我比较倾向于从宏观去看——国内地产行业已经没有高增长和高毛利的逻辑了，未来三年一定会出现整体下滑，企业该回归行业本质，开发优质项目，才可能实现稳步增长。"

牺牲短期的规模增长，寻求更长远的健康发展，财报给出的数据也进一步佐证了公司用行动不断追求高质量增长的决心。

二、提质增效 追求有质量的增长

从半年报数据来看，首创置业的核心盈利指标中无论是营收、净利润还是毛利率、净利率等各方面都呈现出了高质量增长的态势。

今年上半年首创置业实现营业收入为104.8亿元，同比增长47.2%；归母净利润11.9亿元，同比增长61.2%。归属母公司核心净利润达10.40亿元，同比增长31.37%。每股盈利0.3元，同比提升58.4%。

上半年公司毛利率达到38.4%，较去年同期增长4.8个百分点，净利率亦进一步提升至16.8%。

公司盈利能力稳步提升的同时亦维持着安全健康的财务状态。

上半年公司财务结构进一步优化，净负债率由2018年末的169.6%下降至本期末的152.3%，资产负债比则继续维持稳定。

截止6月底，公司持有现金373.87亿元，较去年同期大幅上涨65.97%，现金短债比1.49。公司长短债务结构进一步优化，短期债务占比24%，长期债务占比76%，偿债风险可控。

融资端来看，公司凭借国企背书融资优势明显，期内公司加权平均融资成本仅为5.53%，处在行业优势水平。

综合来看，公司不仅取得了高质量的增长，整体风险把控上也同样可圈可点，当前整个房地产市场降温尤其对于深度布局在一线城市及热点二线城市这样的降温"重灾区"的首创置业，其凭借优异的经营策略，取得了不俗的成效。

三、土储充裕，优质布局助力未来高增长

房企的生命线在于土储，土地储备量的多少，质量如何，都深刻决定着一家房企的未来发展。

聚焦首创置业的土储情况，公司当前土储总建筑面积为1308.9万平，土地储备总货值3101.9亿元。公司庞大的土储规模，基本可以满足未来2-3年的发展需求。而从布局来看，公司三大城市圈货值占比近80%，且主要集中在京津沪三大城市，货值占比近62%。虽然当前在行政调控压力下，这些核心一二线城市面临政策压力，不过作为区域经济乃至全国经济发展的引擎，这些城市吸引着大量人口流入，有着巨大的购房需求，整个房地产市场的前景十分富有想象。尽管短期受到压制，但长期的价值却更为凸显，未来随着行政调控松绑，首创也将充分受益于在这些预期的前瞻性布局。

值得一提的是，公司在粤港澳大湾区的货值占比也正不断提升，自2017年以来，公司相继进入深圳、广州、佛山、苏州、东莞等地，透过三个核心经济圈更均衡的布局，摆脱单一区域的依赖，首创置业为自己增加新的区域利润增长点的也进一步强化了自身的安全边际。

值得一提的是，面对行业低谷期，首创置业还进一步逆周期拿地，储备未来的发展空间。作为北京国有企业，首创置业在土地一级开发，集体土地租赁住房，国企存量资产收并购方面有着独特的资源获取优势。今年上半年公司新获13个项目，总土地投资额为171.3亿元，三大核心城市圈投资额占比达81.3%，住宅业务首度进入苏州、东莞和厦门。公司一二级联动优势进一步显现，在北京地区低价新获3个一二级联动项目，合计土地投资额67.4亿元，总建筑面积53.3万平方米。

四、多元化发展 蓄力可持续高增长

伴随整个房地产行业由粗放式增长的黄金时代迈入有质量增长的白银时代，在规模和质量之间的抉择，深刻考验房企的战略智慧和勇气，首创置业的多元化发展之路为这道难题提供了解决方案。当前首创置业已构建起住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、土地一级开发四大业务线，并以文创业务、长租公寓和高科技产业地产等创新业务为补充，拥有产业协同、广泛的国际合作、创新型资本运作、精细化运营管理等竞争优势。

首先来看公司的特色业务奥特莱斯板块，此前公司指定的"五年二十城" 布局已经基本完成，当前累计布局17家，并已开业10家，布局开业稳居行业双第一。该板块当前也已经从此前的投资拓展期转为精益运营期，从中期财报数据来看，公司期内实现营业额36.4亿元，同比增长54%，创下历史新高；期间客流量1864万人次，增长103%，各项数据表现亮眼，反映公司的布局及运营取得了巨大的成效。

在创新业务上，首创置业积极推进文创、长租公寓和高科技产业地产等创新业务种子项目落地。

文创领域，公司已打造郎园与咏园两个标杆文创品牌，构筑数字产业特色IP，实现轻资产运营+品牌输出，累计已于北京、杭州落地6个项目，资产运营能力实现快速提升。

长租公寓领域，公司抢抓集体用地租赁等市场机遇实现快速布局，目前北京十八里店集体用地项目正式开工；已开业的北京天津两个项目出租率接近100%；上海宝山项目则成功实现轻资产管理输出。

高科技领域，公司成功搭建首创高科平台，平台服务主要围绕集成电路、5G+网络安全、智能网联汽车、商业航天等核心领域产业链。公司将加速此前已成功打造的北京中关村IC PARK项目向全国的复制布局，当前已锁定宁波种子项目，未来还将要布局至少10个城市，产业园区的总产值规模要达到千亿以上。。

作为北京市国资委所属的大型国有企业集团，首创置业成立发展至今，一直发挥其作为首都所在地的国企优势，激情进取，取得佳绩。如今伴随整个地产行业竞争进入下半场，公司顺应行业趋势，创新谋变，奋进发展，透过多元化布局，在转型路上走出了一条康庄大道。公司透过各项创新业务与主营业务形成良性互动，在形成新的利润增长点的同时，也支撑着公司未来长远健康可持续发展。

五、尾声

面对严峻的行业环境，首创置业继续维持强劲销售能力，并且保持高财务稳定性，从长远来看，公司较大规模且高质量的土储奠定了长期发展基础，而伴随其多元化布局不断诞生的新的利润增长点，公司的长期价值凸显。

受制于港股外围环境承压、行业调控等因素影响，首创置业当前估值处在历史低位，股息率则已经超过9%，作为当下港股市场攻守结合的投资标的，投资者可以守着高股息，等着其估值回归带来的投资收益。