作者：双极分析师 

来源： 双极地产

地大而不为 ，命曰土满。人众而不理，命曰人满。

——《管子·霸言》

几乎所有的海外购房投资者都会关注一个问题，我买房的区域究竟有多少人口，人口密度究竟有多大？

这背后的逻辑似乎也简单而清晰，足够的人口代表着足够的居住需求，足够的居住需求代表着足够的房价增长潜力。

但事实真的是这样吗？

今天双极的分析师带你一起去探寻世界上人类最集中的地区，来探究这些地区的房价规律。

贫民窟经济

如果你研究世界上人口最密集的区域，你会发现10个里面有6个来自于南亚，而这6个区域里面，又有三个位于孟加拉国的达卡市。

达卡市的Lalbagh Thana是世界上人口最密集的区域，每平方公里的人口数高达168151人/平方公里。

这是什么概念呢？

2017年，北京东城区人口密度为20330人/平方公里，上海黄浦区43425人/平方公里。

Lalbagh Thana的人口密度，分别是中国这两个人口高度密集区域的4-8倍，而且这里的人口结构还非常的年轻，大多是青壮年劳动力。

人口这么密集的地方，房价究竟是多少呢？

一套92平米的二手房大概是36.6万元人民币，折合下来不到4000元一平米。

很多人可能会想，青壮年人口如此密集，且房价这么便宜，房产一定很值得投资吧？

双极的分析师并不这么认为。

虽然双极非常关注新兴市场，并且相信世界上人口最集中的南亚地缘在未来10年一定会爆发出巨大的市场红利，但并不认可贫民窟经济。

没错，在经济发展程度不能为密集的人口提供食物、交通、医疗和基础设施保障之前，高度密集的人口，意味着这个区域是一个贫民窟。

Lalbagh Thana就是达卡市主要贫民窟中的一个，大量在达卡打拼的青壮年为了寻找便宜的住房，迁移到这里。其中有很多人擅自占用了土地，违章修建了房屋。

这一幕似乎有些熟悉。

在过去几十年乃至今时今日的中国，这一切都还在发生着。中国的经验告诉我们，这些地方终将会拆迁改造，那些贫民窟的年轻人，将成为城市发展的增长引擎。

但可惜，这些地方不是中国。

回顾过去几十年的案例，世界上绝大多数国家的政府并不具备贫民窟改造的能力。很多改造了数十年的贫民窟，反而规模逐渐扩大，演变成为城市发展的拖累。

双极的分析师曾经实际到访过拉美国家的贫民窟，这些形成了80年的贫民窟，已经被整改了70多年。结果如何呢？贫民窟越来越多，贫民越来越多，在大城市中形成了越来越多的不法之地。

这里的绝望就是，作为一个外来人置身其中，你知道，如果今天没有当地人陪同，今天可能会死。

对于绝大多数国家来说，他们的体制决定了，地方政府不具备管理如此密集规模人口的能力。

在双极的分析师看来，投资发展中新兴市场，人口数量是很重要的正相关指标，但人口密度是抛物线相关的，贫民窟的大量出现，会像蚁巢一样，逐渐腐蚀掉一个城市的未来。

人多跟房价有关吗？

全球人口最密集的区域，房价分别是多少呢？

上文提到的Lalbagh Thana每平米的价格不到4000元，而从达卡市整体来说，市中心一平米的房价大概在9205元人民币，市郊每平米的价格在4311元。比较核心的Baridhara, Banani和Gulshan区域，商品房售价为每平方米1500-2000美元。

作为一个达卡人，13.42年的收入便能够买得起一套属于自己的房子。如果不住在贫民窟，达卡市中心租金一居室一个月1057元。贫民窟的租金则要折半，甚至更低。

世界上房价最便宜的高密度人口聚集区在哪呢？是全球排名第四的肯尼亚内比罗的Mathare North。

这里的人口密度高达119055人/平方米，由于距离内比罗的CBD仅4公里，这里住满了在CBD上班的低收入群体。大量的人口从农村涌向城市，居住在这个拥挤的区域寻找工作机会。

这里“房子”的常见户型是1.83×2.43米的锡皮房，没床、没电、没水。人们下班回到“房子”，就睡在泥地上或者纸板上。

这里有一个能容纳100人的公共厕所，需要付费使用。而那些上不起厕所的人，除了当街处理外，只能每天在塑料袋里解决，然后带到内比罗河扔掉，这在当地被叫做“飞行厕所”。

这里大部分人的日收入都低于1美元，而且三个成年人中就有一个人患有艾滋病，他们从患病到死亡通常不会超过5年。

这种地方通常不会有人买房的，毕竟买一个只住5年的房子太不划算。目前有报告记载的唯一一个房屋交易记录，是一个约合6827元人民币的单位。租金的话，目前的记载的价格是约合34元人民币一月。

当然，这些房价低廉的贫民窟，通常伴随着一个房价昂贵的城市。

比如说人口密度排在全球第五的印度孟买Zaveri Baza区，15万左右可以购买一个42平米的房子，也就是每平米的价格在3570元左右。而孟买房价较高的区域，每平米的均价也已经突破了6万元。

有没有房价比较高的人口密集区呢？

自然有，世界上人口第二密集的迪拜Ayal Nasir区和第六密集的Al Dhagaya区，两居室单位的均价大概在2.6万元一平米，一居室的价格更高，有不少单位突破了3万元一平米。

至于世界上房价最高的人口密集区，则是排名第七的中国澳门圣安东尼教区，人口密度达到了111636人/平方公里。周边房价集中在6-7万元每平米的区间，最高可以达到11.2万元。

小结

其实早在数千年前，《管子·霸言》中就指出了：地大而不为 ，命曰土满。人众而不理，命曰人满。

过去几十年中国的成功，让很多人产生了韩信点兵，多多益善的错觉。人们却容易忘记，人满为患的恐惧。

双极的顾问经常会听到客户或者业内同行说这样的话：怎么才XX万人，某某城市可是XXX万人。

人们总是健忘的，他们似乎了忘记了，1970年，深圳只有22000人，而巴基斯坦的卡拉奇那时已经是千万级人口的超级城市。