今日，港A股房地產板塊高開高走。港股中，融信中國、時代中國控股漲超11%，正榮地產、龍光集團漲超8%，中駿集團漲超7%。

A股中，房地產開發板塊表現活躍。光大嘉寶漲9.88%，天地源、南山控股漲超4%。

消息面上，2月20日證監會宣佈啟動不動產私募投資基金試點，證監會將指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，並採取差異化的監管措施，以支持不動產市場平穩健康發展。

證監會市場部相關負責人表示，“這次試點，既是支持房地產市場紓困和轉型發展的一次探索，也是豐富私募基金產品的一項創新。

證監會啟動不動產私募投資基金試點

2月20日，證監會發布《證監會啟動不動產私募投資基金試點支持不動產市場平穩健康發展》。正式提出：

1）證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，並採取差異化的監管政策。2）此次試點工作按照試點先行、穩妥推進的原則，符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點要求募集設立不動產私募投資基金，進行不動產投資試點。3）不動產私募投資基金的投資範圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。4）考慮到不動產私募投資基金的規模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低於1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。

證監啟動不動產私募基金試點是在在去年“三支箭”的基礎上進一步在融資端給予行業幫助，而且本次的基金的投資範圍較廣，不僅僅侷限於政策紅利房，包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房、商業經營用房、基礎設施項目等，能夠在最大程度上覆蓋到整個地產行業

海通證券也指出不動產私募投資基金試點，是“第三支箭”重要內容的響應，將進一步填補房企股權融資的不足，積極地化解房企資金困境。

另外，業內人士都認為該政策還有助於發揮私募基金專業投資運作的優勢，促進房地產市場盤活存量，滿足不動產領域合理融資需求。

平安證券指出隨着本次試點的落地實施，有望為行業提供新的增量資金來源，盤活優質存量資產。

中信證券認為，私募基金規範化參與房地產市場，將為優質房企帶來新一輪的發展助力。中期而言，不動產私募投資基金，有望與公募REITs一起推動房地產的現代化，即建設“投融管退”的通路。

房地產銷售端恢復到哪一步了？

目前全市場對於中國在2023年經濟的主線是“復甦”是共識，但分歧點在於“弱復甦”還是“強復甦”。這當中的最關鍵因素就是地產銷售端的恢復情況。

從最新公佈的2023年1月社融數據來看，企業端融資需求旺盛，而居民端融資需求則依然疲軟。1月份，居民中長期貸款增加2231億元，這個規模，不僅比去年同期少增5193億元，也遠低於企業部門貸款。

這表明當前居民端的購房需求仍然疲軟，銷售端不回暖就同步制約着房地產企業的拿地意願，進而對地方政府的償債能力形成制約，對整個經濟的復甦也帶來阻力。

不過較為樂觀的是，最新數據顯示房價顯露觸底反彈跡象，一線樓市或迎“小陽春”行情。

國家統計局發佈的1月70個大中城市房價數據顯示，1月份70城新房、二手房房價環比上漲城市顯著增加，並呈現一線城市商品住宅銷售價格環比轉漲，二三線城市環比降勢趨緩的特點。對此業內認為，市場面觸底反彈跡象已經表現的相對明顯，一線城市及核心二線城市率先修復。

值得一提的是，近期眾多城市下調首套房貸利率。貝殼研究院最新統計數據顯示，2月份有23個城市下調了首套房貸款利率，受此影響，百城首套主流利率再創2019年以來新低。首套利率低於房貸利率下限（4.1%）的城市增加至34城市。

在限制性政策調整優化疊加房貸利率降低等多方利好因素下，市場交易繼續復甦，尤其是二手房市場表現出現明顯回暖跡象。2月上半月貝殼50城二手房日均成交量較1月上半月增長超70%。其中，深圳市二手房1月錄得量為560套，環比增長214.6%。

平安證券指出，當前行業政策風向加速轉變，節後多個城市來訪上升亦反映購房預期逐步扭轉，後續政策持續發力疊加經濟大環境逐步修復，預計二季度銷售有望逐步企穩，建議關注積極拿地改善資產質量、融資及銷售佔優的強信用房企。

國海證券首席經濟學家夏磊指出，今年房地產銷售面積有望增長，政策暖風會一直吹。在2022年低基數效應下，疊加政策放鬆，2023年銷售會有所回升，預計2023年房地產銷售13.8億平，同比增長1.5%；房地產投資方面，由於“保交樓”政策疊加房企現金流改善，為投資企穩提供一定支撐，預計2023年房地產開發投資完成額為14.1萬億元，同比增長6%。