房地產政策如何“出實招”？
本文來自格隆匯專欄：中信證券研究，作者：陳聰 張全國
中信證券認為，不利於消費需求釋放的限制性政策將有望很快放開，各地的限購限貸政策，尤其是認房又認貸的首套房認定標準將有希望放寬。同時，普通住宅認定標準有望放寬。在供給側，進一步的流動性支持和預期管理，將繼續補強房企的資產負債表。
▍中央財辦有關負責同志接受新華社等媒體記者提問，對學習貫徹落實中央經濟工作會議精神進行權威解讀。其中，在擴大內需，防範金融風險等領域，有關負責同志高度肯定了釋放住房改善需求和避免房地產行業風險的重要性，更清楚地展望了2023年房地產政策的側重點。
解除不利於消費需求釋放的限制性政策將是未來需求政策重點。
我們預計，二線省會城市的住房限購有望實質性放開，一線和新一線城市的限購也有望在執行標準，地理範圍等領域有所優化。2016年之後信貸記錄影響居民首付的規定，嚴重影響了賣舊買新，賣小買大需求的釋放。我們預計，在不遠的將來認房又認貸的首套房認定標準將有望放寬。此外，各地對於普通住宅認定的過嚴標準，影響了合理改善的交易便利性。我們預計各地普通住宅認定標準有望放寬。
流動性支持和預期管理為核心的供給側政策，將進一步優化龍頭房企資產負債表。
我們認為，2022年出台的地產融資三支箭將繼續發揮作用，即債券市場有望繼續穩步恢復市場化融資功能，A股股權再融資在2023年進入實質發行階段。房地產開發企業在REITs市場有望獲得合理待遇，房企符合基礎設施REITs要求的底層資產有可能不斷被盤活，從而增厚房企邊際業績，推動企業獲得現金迴流。我們預計銀行將積極解決存量債務問題，新增對房地產行業信用支持。
區分長短期關係，區分追求平穩狀態和保持政策有為。
2022年中央經濟工作會議要求，要研究推動房地產業向新發展模式平穩過渡。我們認為，所謂新發展模式就是區別於傳統的高負債、高槓杆、高週轉的模式。但房地產政策不是在2023年既要完成新發展模式轉型，又要釋放需求鼓勵改善自住。由此判斷2023年的房地產政策，重點就是擴大需求——中長期而言，重點則是推動行業向新發展模式平穩過渡。這裏的平穩，我們認為是指追求狀態平穩，即開發投資和銷售基本穩定。平穩並不意味着政策無為，相反，只有積極有為的政策，才能扭轉房地產市場基本面持續下行的局面。中央財辦有關負責同志強調了房地產在經濟增長，地方財力，居民家庭資產和銀行體系負債方面的重要性，突出了房地產政策調整的緊迫性。
風險因素：
房地產市場銷售下行的風險；政策出台不及時，個別房企繼續信用出險的可能性。
把握三條主線，積極配置地產股。
我們認為，房地產行業正處於週期的底部，企業資產負債正得到改善，市場正走向復甦。我們建議關注三條投資主線，即2021年四季度以來的拿地低谷期，企業拿地較為積極的貨值主線；REITs市場不斷髮展背景之下，可供盤活的存量資產主線；企業優化資產負債表的再融資主線。我們看好優秀開發企業。
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