2022年開局，龍湖分拆出一個新物種——龍湖智創生活。

1月7日，龍湖智創生活遞交招股書，擬計劃在港交所上市。據瞭解，龍湖智創生活不是對“龍湖智慧服務”的升維，也不是龍湖智慧服務和龍湖旗下商業運營服務和品牌的簡單相加，而是基於全新業務內涵、外延，在“一個龍湖”生態體系中，生長出來的全新品牌。

從招股書透露出來的信息來看，龍湖智創生活的主營業務分拆自龍湖集團的智慧服務和商業運營，打包兩個航道的核心業務，意在打造一個具有協同效應的輕資產旗艦平台，而龍湖集團則專注重資產運營，一“輕”一“重”各有側重，又相互協同，構成“一個龍湖”生態體系。

這樣全新的商業敍事，讓龍湖智創生活更具想象力。

營收和淨利潤雙雙快速增長

龍湖智創生活的想象力，源於當下快速增長的業績。

招股書顯示，截至2019年、2020年及2021年前9個月，龍湖智創生活營業收入分別為43.69億元、64.68億元、77.71億元；淨利潤分別達到6.81億元、9.31億元、11.3億元，營收和淨利潤雙雙增長，且增長的速度不斷加快。

龍湖智創生活業績的持續向好，得益於公司管理服務的規模不斷擴張。據招股書數據顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創生活物業管理服務總簽約及戰略合作面積4.4億平方米，在管面積約2.5億平方米。其中包括2.13億平方米的住宅及非商業物業，900萬平方米的購物中心，以及1520萬平方米的字樓及其他商業物業。

在管面積規模持續擴張的同時，龍湖智創生活營業收入的結構不斷優化。招股書顯示，報吿期內，龍湖智創生活住宅及其他非商業的物業管理服務，對收入的貢獻率從89%下降到77.4%，商業運營及物業管理服務，對收入的貢獻率從11%提升至22.6%。

招股書顯示，截至2021年前三季度，住宅及其他非商業的物業管理服務毛利率為25.4%，商業運營及物業管理服務毛利率為35.3%，隨着商業運營及物業管理服務對收入的貢獻率的提升，意味着公司整體毛利水平將會進一步提高。

報吿顯示，2026年中國全業態物業管理及商業運營服務市場總收入會達到8981億元，2020年至2026年的複合年增長率為9.2%。在可見的將來，龍湖智創生活選擇的“物管+商管”賽道，有巨大的增長和想象空間。隨着人們生活水平提高，物業服務消費升級，頭部的提供優質服務的企業，有更多機會在市場中分得一杯羹。

此外，“物管+商管”業務擁有穩定健康的現金流，在服務品牌建立起來的情況下，向外拓展變得更加簡單，因此這一賽道的公司更加得到資本的追捧，截至2021年1月7日，已經上市的華潤萬象生活靜態市盈率達到83.5。

科技助力服務煥新

在大物管行業，服務品質是贏得市場的首要因素，龍湖智創生活在住宅物業服務上，連續12年業主滿意度超過90%。

超高滿意度的背後，是龍湖在物業管理服務領域23年的經驗標準化積澱：垃圾桶頂部煙灰缸裏的煙蒂不能超過5個，不能留存超過5分鐘；基於對業主的高度尊重與細緻呵護，見過業主三次面後，要求認識其車輛及業主本人，甚至記得寵物的名字;為了讓每位業主享受寧靜的美夢，夜間巡邏的保安會專門配備一副耳機、一雙軟底皮鞋，以降低對話、腳步聲對業主休息的干擾等等。

細緻高水平的服務之外，龍湖智創生活藉助龍湖集團在科技方面的長期投入，建立了行業領先的科技體系，進一步提高服務的精準度和人性化水平。

除了常規的手機開門、生活繳費、訪客通行、包裹代收、報事報修等，業主日常的大小事都可以在線上辦理。龍湖智創生活還在小區配備人臉識別、手機藍牙、智能訪客、可視對講等多種先進技術的智慧門禁系統，讓業主可以無接觸通行，當有親友來訪時，訪客只需要通過業主發來的驗證碼，即可進入小區大門。

2021年6月，U享家還上線了“雲交付”系統，通過線上簽到、實名認證、費用繳費、線上點交、房屋查驗、評價等，很快便可以完成原本繁瑣耗時的線下收房手續，整個流程高效便捷又流暢。

藉助科技的力量，龍湖智創生活還把科技指揮中心集成到數據平台上，管理者可以通過平台統一調度。如小區電梯運營狀況有平台監控系統聯網監控，業主乘坐電梯期間出現異常情況可及時吿警，監控中心查看事發地點後，派出人員第一時間搶修；當車庫一氧化碳濃度超標時，監測系統可下達指令驅動風機運行，迅速排除車庫廢氣；自動灌溉設備監測到土壤濕度不夠時，可自動噴水灌溉小區綠化。

在科技的加持下，龍湖智創生活23年的服務經驗被點化升級，煥發出新的生機，也形成自己獨特的服務優勢。

業務按下加速鍵

被科技賦能的服務，適配性和專業性得到放大。龍湖智創生活對服務的定義早已經突破傳統物業管理的範疇，而是在居住空間、商業空間、產業辦公及更廣闊的城市空間，提供“物業管理服務+商業運營服務”。

龍湖智創生活擔任龍湖“開發+服務”雙引擎中“服務”引擎，以優質的服務深入龍湖旗下的各個空間，共建“一個龍湖”生態體系。截至2021年上半年，龍湖集團不同空間的業態遍佈長三角、環渤海、西部、華南及華中區域等五大區域的67個城市。依託母公司業務的快速拓展，龍湖智創生活服務的半徑不斷擴大，其服務水平亦在時間的打磨下更加提高。

在服務母公司之外，龍湖智創生活的服務體系日漸成熟，在用户端贏得良好的口碑，從而運營和管理的空間與業態越來越豐富。截至2021年9月30日，龍湖智創生活管理的來自第三方住宅及非商業物業在管建築面積佔比，從2019年末的38.2%提升2021年9月30日的59.8%，充分顯示了來自於市場的認可。廣州市白雲區圖書館、晉江市社會福利中心、四川外國語大學都成為龍湖智創生活的用户。

2021年9月，龍湖智創生活的商管服務也拓展到龍湖生態體系之外，為武漢湖裏特色商業街提供運營管理服務。

隨着龍湖智創生活業務規模不斷擴大，客羣進一步豐富，受益於數字科技的賦能，其運營和管理的多元業態之間的協同效應勢必會呈現指數級放大，而龍湖智創生活每新進一個空間、每新增一位用户，都會不斷擴大“一個龍湖”生態體系，增強體系內的網絡效應。