在經歷漫長的調整期之後，房地產市場有所回暖。

近日，北京、上海、深圳等熱點城市二手房成交量有所回升，被按在地上摩擦了一年的地產股也終於反彈。

這究竟意味着動盪的房地產行業將迎來新的發展契機，亦或只是曇花一現？

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二手房成交量上升

近期，在房貸利率下調、銀行放貸速度加快的利好刺激下，北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、南京、成都等熱點城市二手房成交量紛紛上漲。

據統計，今年11月，北京二手房市場成交量結束4個月的連降態勢，環比上漲25%，成交量為13531套；上海二手房成交量實現連續兩個月小幅上揚，其中11月成交14607套；廣州和深圳的樓市也有所回温，11月二手房成交量分別為6166套和2715套。

從統計數據來看，11月二手房成交量回升的城市，除了北上廣深這幾個一線城市之外，杭州、蘇州、南京、成都、重慶等二線城市也赫然在列。

杭州二手房成交3406套，環比上升29%；

蘇州二手住宅成交5038套，環比上升48.9%；

南京二手房成交7502套， 環比上升28.72%；

成都二手房成交 5659 套，環比上升168%；

重慶二手房成交量9868套，環比上升27.1%；

二手房市場是樓市温度計，成交量的上揚説明冰封的樓市已出現回暖跡象。

那麼樓市為何突然回暖呢？

經濟學家任澤平説，在房地產市場“短期看金融，中期看土地，長期看人口”，人口和供應量很難在短期內發生變化，短期內能影響樓市的就只有金融因素。

我們也能感覺到，每當銀行房貸利率出現下調，購房者能以更低的成本從銀行拿到貸款，那麼市場上買房的人就會有所增加。對於剛需購房者來説，房子是自己住的，遲早要買，如果現在買房貸款利息更低，那當然要抓住機會上車。

所以，這次北上廣深等熱點城市二手房成交量上漲的重要原因，就是銀行的房貸利率下調了。事實上也是如此，調查顯示，目前許多城市的房貸利率已比之前有所降低。

從具體城市來看，廣州大部分銀行的房貸利率，已從今年7月份的首套6%、二套7%，下調至12月的首套5.85%、二套6.05%；深圳的房貸利率最近也調整至首套4.95%、二套5.25%；

蘇州房貸利率從8月的6.2%調整至12月的5.3%左右；成都的房貸利率從今年最高峯時候的6%下滑至5.6%附近。

除了房貸利率有所下調之外，許多城市的房貸放款速度也在加快。有南京網友反映，今年11月，他詢問了南京的中國銀行、民生銀行、平安銀行，都表示政策在逐漸放鬆，慢慢有額度了，之前積壓的貸款都在發放。還有網友表示，申請了幾個月的貸款終於獲批。

銀行房貸利率的下調和放款速度的加快，讓冰封已久的二手房市場回暖了，這無疑給了剛需及改善型購房者入場的機會，讓積壓已久的購房需求得到釋放。

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地產股大反彈

房地產市場的另一個好消息是，被按在地上摩擦了一年的地產股終於反彈了！

12月21日，房地產板塊領漲，申萬房地產大漲逾4%。盤中，共計33家房地產企業漲停封板。其中，藍光發展、渝開發連續第五日漲停，嘉凱城連續第三日漲停，天保基建、京能置業連續第二日漲停，萬科A、保利發展、金地集團漲逾4%。

12月22日，三湘印象、大龍地產、空港股份、科新發展漲停，華僑城A、保利發展、濱江集團實現微漲。

圖片來源：東方財富網

地產股這次的反彈給了廣大股民們安慰，畢竟過去一年地產股實在太慘了。年內融創中國一度累跌64%，地產老大哥萬科和保利也一度分別累計下跌44%、36%。

究竟是什麼利好，讓地產股出現超跌反彈呢？

這與國家出台的一些對房地產的政策有關。在房企債務危機接連爆發、市場對房地產行業憂心忡忡的背景下，國家出手了。

近期，央行、銀保監會聯合印發《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，並會同國資委召集部分民營、國有房地產企業和主要商業銀行召開座談會，鼓勵優質企業按照市場化原則加大房地產項目兼併收購，鼓勵金融機構提供兼併收購的金融服務，助力化解風險、促進行業出清。

這個政策對於優質房企而言，是一個兼併收購中小房企，擴大自身實力的絕佳機會。而那些陷入債務危機之中的問題房企也能乘機找到靠山，同時這也給購房者吃了一顆定心丸，他們不用擔心房企出事後，自己買的房子爛尾了。

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樓市又有機會了？

近期出現的二手房市場回暖、地產股反彈等積極信號，是否意味着樓市又有機會了呢？

其實不然，我們還是要認清現實，不能對房地產盲目樂觀。

首先，雖然二手房成交量止跌了，但目前大部分城市的房價並沒有大漲的趨勢。

統計局發佈的數據顯示，2021年11月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比延續下降態勢，同比漲幅持續回落。一線城市中，新建商品住宅銷售價格環比持平，二手住宅銷售價格環比下降0.2%；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降0.4%；三線城市中，新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，二手住宅銷售價格環比下降0.4%。

所以説，樓市目前還處在成交量小幅回升的階段，距離量價齊升的火熱階段還有很遠距離。更何況，在房住不炒的大基調下，難以重回刺激地產來拉動經濟的老路。

其次，中國越來越少的新出生人口，也表明未來住房需求市場的逐漸萎縮。房地產公司乾的主要是蓋房子和賣房子的業務，要是未來需要買房的人越來越少，對他們而言將是可怕的噩耗。

網上有人這樣總結人口與樓市的關係：如果説80年代出生的人撐起來全國樓市普漲的十年，90年代出生的人口撐起了大城市普漲的十年，00後人口只能撐起基本保值功能的樓市，而2018年以後房子就是個沒人要的燙手山芋。

這種説法雖然有些誇張，但也不無道理。沒有人口的支撐，樓市便如無本之木，未來的發展難言樂觀。

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結語

中國房地產行業經過20多年的高速發展，經歷幾輪大規模的建設與調控之後，主要的大中城市逐步進入存量房時代。在“房住不炒”的基調之下，疊加人口不斷下滑、市場日益萎縮的環境，未來樓市發展的外部條件和內生動力都顯得不足。

也許在短期內，樓市會有超跌反彈的修復行情，但長期而言，這並不是一個很好的賽道了。