今年不止是電商的“雙十一”，房地產板塊也在“雙十一”爆發久違的漲停潮，給予慘淡許久的地產股一針強心劑，於短期內激活市場熱情，甚至帶動了整個地產產業鏈的走強。

深究此次地產股大漲背後的推動因素，主要源於房企融資端或將放鬆和高盛抄底中國房企債券，這兩個利好消息的釋放。而此前兩個月，央行便多次釋放積極信號，不由得引起市場思索，房企是否已消化完風險，並有可能走出當下的疲弱？在筆者看來，地產行業短期內迎來拐點可期，估值有修復迴歸的機會，但“房住不炒”的基調維持不變。

另一方面，從今年電商“雙十一”疲態的戰績便能看出，流量分散化加上行業同質化，電商平台也亟待探索更多元化的新電商模式。同樣的，當下的房地產行業又何嘗不是多元化發展成為大勢所趨。事實上，自2015年以來，房企便開始探索多元化領域，如今行業相關多元化業務更是不斷推進深度廣度，龍頭房企在多元化佈局中不斷集中自身資源優勢，做強做大，不過也存在某些房企多元化經營不善的問題。

不妨以碧桂園(02007.HK)這類頭部房企為參考樣本，探討一下，究竟房企多元化發展是否存在必要性？其中又藴含着怎樣的機遇和投資機會？

1、穩健的多元化發展應是怎樣的？

房企的多元化佈局可謂百花齊放，然而持之以恆、開花結果者寥寥，畢竟多元化發展並非是一蹴而就。那麼，房企穩健的多元化發展應該是怎麼樣的？

我們先回顧一下房企的多元化之路再做解析。從房地產行業的週期性來看，房地產行業的多元化路徑經歷了三個階段，即探索期、爆發期、並存期。

（1）根據博志成研究院的觀點，可以把2014年以前，稱之為探索期。房企還處於多元化的探索階段，且重點集中在物業管理和商辦地產領域。在此期間的房企被動的加大了投入，開創了自己品牌的物業公司，並基於住宅配套開發需求，被動開發商業地產，被動持有經營。

（2）到2015年至2017年，便步入到多元爆發期。在此階段近5成的房企涉及了多元化業務的試水，且該階段的房企資金充足，在政策紅利不斷加持下，涉及物流、文旅、健康、長租公寓、聯合辦公等各種多元化的嘗試遍地開花。

（3）從2018年至2020年，到了第三個階段，即集中與分化並存期。這一階段行業多元化領域呈現出兩個特點，分別為深度推進多元化和迴歸地產主業；部分房企向物管、商管等領域集中分化，例如2019年以後出現房企分拆物管上市的浪潮，碧桂園服務的赴港上市就是鮮明的例子。但某些房企也開始出現因多元化擴張而經營不善的問題。筆者注意到，根據克而瑞公佈的數據，2018年以來的TOP30房企，除地產業務之外的多元業務佈局，涉及了科技、物流、金融、文旅、康養、教育等多個領域。

從多元化的成果來看，物業管理領域帶來的業績增長較多，但像長租公寓、文旅等風口業務則仍處在摸索階段。而部分房企進軍的一些全新領域，如新能源、教育、醫療等，業績呈現的結果仍然是未知數。

從個案來看，某些過於激進的多元化發展，會將資金和資源大幅度分散，而盲目追求熱點，不從自身資源優勢出發，最終會導致資金鍊斷裂，引發經營危機，其實是顧此失彼、得不償失。

總的來説，多元化發展是房企的必經之路。“房住不炒”、融資渠道持續收緊、經濟發展去地產化之際，把“雞蛋放在一個籃子裏”、只依靠地產開發盈利的模式過於單一。化被動為主動、在各個賽道做嘗試，是房企增強經營靈活性的求變之舉。而在後房地產時代，穩健的多元化佈局，應是切合實際能力，並在自身良好財務基本面的基礎上，運用合理的資金投資佈局擴張。

2、立足長遠發展，龍頭房企的多元化佈局

在房地產行業供給側改革的大背景下，部分房企業績下滑，而銷售持續領先的龍頭房企碧桂園，2019年初便提出“高科技綜合性企業”這一定位，其多元化立足長遠發展，取得了階段性的成果。筆者由此探討一下碧桂園多元化佈局的可圈可點之處。

在“多元佈局”方面，碧桂園沒有盲目擴張，而是選擇圍繞地產主業進行佈局。智能建造、智慧餐飲、現代農業、新零售等新業態和住宅業務一起，形成一個以“高科技”驅動業務協同增長，共生共榮的“生態系統”。這不僅強化了碧桂園的產業鏈優勢，還起到了多元業務發展的協同效應。

值得關注的是，國家十四五規劃明確提出要大力發展機器人技術，而碧桂園在新業態的多元化佈局，緊跟社會發展步伐，以科技驅動發展，力爭走在全國乃至世界智慧建造和建築機器人領域的前列。

據悉，碧桂園旗下全資子公司博智林聚焦建築機器人，已建立建築機器人+BIM技術+新型裝配式建築的智慧建造體系，目前多款建築機器人已投入商業化應用。其在研建築機器人達到51款，其中絕大多數機器人通用於現澆混凝土工藝與裝配式建築施工。截至2021年10月底，博智林已遞交專利有效申請3422項，獲授權1543項。

另外，根據國家統計局數據，2020年僅房屋樓面混凝土施工市場規模就已達到60億元，而建築機器人的市場規模不僅僅侷限在住宅市場，可想而知碧桂園機器人業務的未來增長空間廣闊。

而在現代農業領域，碧桂園旗下全資子公司碧桂園農業控股有限公司，通過無人駕駛、智慧農業和智慧農場管理上佈局科技農業，在2021年上半年簽下粵港澳大灣區現代都市農業綜合示範基地，打造出大型無人化農場，提高農業生產效率。通過旗下碧桂園農業，碧桂園成功布局農業全產業鏈條，著力打造科技型、平台型、國際型農業。

在餐飲服務智慧化上，碧桂園的千璽機器人積極發展多元餐飲服務，並已累計提交1000餘項專利申請，2400餘台餐飲機器人單機設備應用於全國28個省市的景區、學校、醫院等多樣化場景；值得一提的是，從中央廚房到冷鏈運輸以及到整個店面的稀缺機器人配置，此類餐廳大型標準化系統方案，目前僅千璽集團一家擁有。可以預見的是，跨界餐飲業這個龐大的市場，加上主營業務協同發展，將能為碧桂園帶來極大的附加增益。

除此之外，碧桂園還通過創投方式試水其他多元領域。碧桂園創投於2019年成立，並一直保持着高頻的投資節奏，其熱衷於將資金投向半導體、新能源、光伏、先進製造等硬科技領域，目前已投數十家企業，其中8家已成功IPO。另外，今年2月，作為投資方之一的碧桂園創投，成功助力“短視頻第一股”快手赴港上市，與此同時，今年下半年碧桂園創投更是首次佈局元宇宙AR終端，將資金投向10億級的AR眼鏡。

值得注意的是，根據碧桂園2021年上半年業績，包括物業投資、酒店經營、智能建造、機器人餐飲、新零售及現代農業等在內的其他分部貢獻收入29.01億元，同比增幅高達62.2%，多元化業務使碧桂園實現了產業鏈的深耕和協同賦能，為公司發展持續助力。

3、結語

從資本市場的角度看，市場不需對地產過度悲觀，未來房地產市場將會更加健康的發展。短期來看，中小房企壓力更大，而經營穩健的龍頭地產股則會隨着行業更平穩的發展，步入後房地產時代的正軌。

多元化發展是房企資源的再平衡，多元化嘗試需要更多時間逐步推進。而貼合實際的多元化發展更有利於優質房企迎接管理紅利時代。如今，碧桂園的“全產業鏈商業模式”得到了多元業務的進一步強化，可以説是完成了“升維”競爭的準備。這將更有利於其穿越週期，加強其抗風險能力。

此外，多家專業機構均表示房地產市場正處於估值切換階段，政策對板塊估值彈性的影響較大，板塊估值有望迎來拐點。由此看來，穩健前行的龍頭房企碧桂園後續表現也將有望帶給市場驚喜。