信貸政策收緊，房地產企業接連爆雷，藍光嘉寶、彩生活、第一服務等物業管理公司被陸續出售。今年的物業管理板塊失去了往日的風采，截止2021年11月16日，恆生物業管理及服務指數較年初已經下跌32%。

然而，面對N年N倍的利潤增速指引，投資者確實很難忽視物業管理板塊的存在，特別是在本輪迴調以後，很多物業公司的估值已經非常具有吸引力。如此嚴峻的外部市場環境之下，面對如此多“誘人”的標的，作為投資者該如何判斷、篩選？

筆者認為：不要聽管理層説，要看上市公司怎麼做！

動作一：上調關聯交易上限

作為房地產的下游服務供應商，物業管理公司的發展一定會受到關聯開發商的影響。因此，在篩選投資標的時，一定要選擇關聯方實力強勁，不會出現“爆雷”風險的企業，例如具有國企房地產開發背景的華潤萬象生活(01209.HK)、保利物業(06049.HK)、中海物業(02669.HK)等等。

對於民營房地產下屬的物管企業而言，則要看老闆們是在“要錢”還是在“給錢”。近日，建業新生活(09983.HK)、星盛商業(06668.HK)、卓越商企(06989.HK)等多家物企陸續發佈公吿，上調與關聯地產公司的交易金額上限。

數據來源：各上市公司公吿

從關聯交易上限的增加比例來看，卓越商企的增幅最大，2021年修訂後的關聯交易上限較修訂前增長了760%；而星盛商業的增幅為29%，修訂比例相對温和。雖然上調關聯交易的上限，並不意味着一定會觸達上限，但至少説明上述公司的關聯地產商經營相對健康，並且有“餘力”為上市公司的增長保駕護航。

動作二：頒佈股權激勵計劃

2021年11月15日，保利物業(06049.HK)公佈股權激勵計劃，將於二級市場上購買股票，授予董事會確定的激勵對象，激勵對象包括保利物業的董事，高級管理人員以及對保利物業整體業績和可持續發展有影響的管理骨幹和技術骨幹。

與此同時，2021年11月4日，星盛商業(06668.HK)發佈公吿稱，已經設立受限制股份單位計劃，有效期10年。受限制股份單位計劃將通過二級市場購買股票，且購買的最高額度上限為公司已發行股本的5%。未來，星盛商業會擇機將購入的股票授予符合資格的優秀員工作為激勵，單一授予對象獲激勵的股份數目最高不超過已發行股本的1%。

上述股權激勵計劃涉及到上市公司利用自有資金，從二級市場上購買股票，並將購入的股票發放給員工，該舉措至少釋放2個積極信號：1)上市公司自身資金充裕；2)上市公司認為自家股票被市場低估，所以公司自己買來發給員工。

因此，股權激勵計劃的公佈無疑是一項利好，可以提振員工和資本市場的士氣，保利物業(06049.HK)的股價於消息公佈次日上漲19%。

動作三：管理層增持

什麼舉措最能反映管理層對上市公司發展的信心？當然是真金白銀的買入！

2021年10月份以來，房地產市場日趨動盪，很多物業管理公司也都紛紛放棄了“抵抗”，但仍有一小部分在逆市增持。2021年10月5日-8日，寶龍商業(09909.HK)董事會主席許華芳先生、執行董事陳德力先生，累計於二級市場增持513萬股；2021年10月11日、11月5日，星盛商業(06668.HK)的實際控制人黃楚龍先生累計增持35萬股，持股比例上升至73.56%(接近持股上限75%)。

大股東及管理層頻繁出手增持，釋放出多重利好信息，這意味着上市公司財務健康，業務穩健。面對公司股價被市場低估，大股東及管理層願意利用自有的資金增持，説明了對公司的未來前景及長遠發展充滿信心。

結語

上述三個維度分別代表了：1)關聯地產商的態度、2)上市公司自身的態度、3)實際控制人的態度。星盛商業(06668.HK)是唯一一家在三個維度實現了統一的公司。

星盛商業(06668.HK)以購物中心商業運營為核心業務，相比於傳統的住宅物業管理，行業壁壘更高，利潤空間也更大。雖然目前業務體量仍較小，但面對本次地產衝擊，公司顯示出的信心和決心卻十分堅定。

根據星盛商業發佈的一連串公吿，筆者認為星盛商業關聯地產方的風險可控。同時，興業證券的盈利預測顯示，目前公司估值僅為2021年淨利潤的17倍，具有較強的投資價值，且實際控制人和公司均已帶頭買入，進一步增強資本市場信心。