近期，香港知名券商中信里昂對弘陽地產（01996.HK）發佈評級報吿，中信里昂分析非國企內房股於2021年下半年的現金流壓力，認為弘陽地產為抗壓能力最高的首三家房企之一，因而維持給予“買入”評級。

中信里昂認為，雅居樂、合景泰富及弘陽地產為現金最充裕的房企，三家公司截至2021年上半年的經調整非限制性現金，應可覆蓋他們下半年的支出。結果顯示，弘陽地產下半年預售所得回款金額需急跌90%，方會耗盡上半年的現金流，抗壓能力屬該行覆蓋房企三甲之一，領先大部分同業。

除中信里昂之外，中銀國際在今年九月首次覆蓋弘陽地產，對弘陽地產的雙輪驅動模式表示認可。那麼，在如今房地產供給側改革加速推進的大背景下，尤其是今年以來，受到多家高負債房企相繼債務違約暴雷的影響，地產股普遍下行，而弘陽地產究竟有何優勢獲得機構的關注和認可呢？

合約銷售穩健增長，產品力優勢突出

回顧弘陽地產2021年銷售業績，上半年實現了合約銷售金額人民幣491.5億元，同比增長55.7%；合約銷售均價為每平方米16920元，同比增長15.6%。同時注意到，弘陽地產在9月發佈了1-8月未經審核營運數據，數據顯示，1-8月，弘陽地產實現累計合約銷售額620.3億元，同比增長29.2%，已完成全年銷售目標的59.08%；累計銷售面積為363.1萬平方米，同比上漲7.17%；平均銷售價格為每平方米17084元。

圖表一：弘陽月度合約銷售表

來源：公司官網，格隆彙整理

值得一提的是，在弘陽地產中期業績溝通會上，公司總裁袁春表示，上半年，公司完成491.5億元的銷售額，接近全年銷售目標的50%，今年全年可售貨值約1550億元，完成60%的去化即可完成全年銷售目標，公司非常有信心達成目標。由此可見，弘陽地產的銷售實力不容小覷，併為其利潤的持續穩健增長打下堅實基礎。 

而高去化率也反映出市場對弘陽地產品質項目的高度認可。據悉，今年公司明星樓盤項目有寧波的姚江晴雨，在8月實現了三開盤三售罄的火爆局面，4個月累計銷售達到45億元，再次斬獲寧波樓市“口碑紅盤”的美譽。與此同時，公司的南京項目也是一反部分城市樓盤銷售的萎靡場面，持續熱銷，逆勢獲得南京市疊墅銷售套數TOP2。

弘陽地產已完成了一半的銷售目標，而品質樓盤的逆勢熱銷恰恰證明，樓市的調控政策雖然從全國層面來看，起到了降房價的顯著成效，樓市銷售遇冷，房地產開發商的比拼將會更趨向於品質而非數量，而這一點來看，弘陽地產在房地產開發這塊的產品品質是一個鮮明的優勢。

（寧波項目：姚江晴雨效果圖）

（南京項目：弘陽悦禧效果圖）

地產商業雙輪驅動，相互賦能構築“護城河”

隨着熱點城市第二輪集中供地結果陸續公開，為防範債務風險，房企對現金流越發重視，使得越來越多房企暫停新增土儲的腳步，拍地也沒有往年的激烈，總體集中供地更趨於理性。在集中供地背景下，擁有充足土儲資源和較強拿地能力的房企將更佔優勢。

從弘陽地產今年土儲情況來看，今年上半年數據顯示，弘陽地產擁有土地儲備2100.51萬平方米。其中，已竣工物業147.03萬平方米，持作投資的可租用面積83.81萬平方米，開發中物業1869.67萬平方米。

從公司上半年拿地情況來看，弘陽地產堅持“精準深耕，全國佈局”的發展戰略，相繼於全國各地斬獲21塊土地，截至2021年6月末，公司總土儲穩步增長至2101萬平方米，除了長三角以外，在成都、重慶、長沙、佛山等重點城市也實現了深耕佈局，其中一二線城市佔比78%，強三線城市佔比22%；優質的土儲拓展和佈局，為弘陽地產未來利潤空間的增長提供了有力支撐。

在激烈競爭形勢下，弘陽地產競爭力凸顯，憑藉其“商業地產雙輪驅動，物業資本兩翼並舉”的“雙輪雙翼”發展戰略，在2021中國商業地產百強企業排行榜上位列第12位，同時獲評“年度商業地產卓越企業”等稱號，足以彰顯弘陽的品牌影響力和綜合實力。且商業業務作為弘陽的起家產業，商業基因也讓弘陽地產在雙輪相互驅動模式中更專注於構建核心競爭優勢。

弘陽地產不斷擁抱變革與創新，堅持着重發揮地產與商業的協同效應，打造差異化的競爭力，通過地產與商業引流賦能，商業為地產溢價賦能，深入踐行“弘陽特色商業模式”，專注精細化運營，公司根據細分客羣，孵化出“弘陽茂”、“弘陽廣場”、“弘陽生活+”三條主力產品線。

截止六月底，弘陽地產已累計有近150萬方商業建築面積，同時公司擁有兩個自持的弘陽廣場，分別位於南京及常州中吳，另外安慶的弘陽廣場及常州的名力1936也將於2022年9月開業。此外，今年8月份，弘陽又在濰坊市中心獲取了大概90萬方規模的商住綜合體項目，其中整個商業規模大概10萬方左右。

（安慶項目：弘陽廣場）

（常州項目：名力1936）

通過規模增長與質量提升的雙結合，在租金收益不斷提升的同時，穩健加速城市版圖的擴張，並持續推動商業精品有序落地，從長遠來看弘陽地產後期商業運營的驅動力不容小覷，未來在行業內存量空間的競爭中商業業務也會為其帶來穩定的增值收益。

現金充沛，成功發行綠色優先票據

從另一個角度來看，當下房地產行業的發展邏輯已經不再是高速增長，在“三道紅線”監管下，在精細化管理後開發時代，房企的現金管理能力就顯得格外重要了。

對此，中信里昂報吿中也提到，流動性仍是行業內最大的挑戰，尤其在未來數月。該行預期，大多數房企為應對流動性的問題，均會以低價加速銷售項目，此舉或能刺激部分終端用家的購買意欲。同時里昂預料，雖然房企短期內的銷售量將持續下滑，但跌幅僅25%至30%，並將大幅舒緩該行覆蓋非國有房企於2022年底前的現金流壓力。不過，隨後的問題就是按揭貸款能否放寬，而中信里昂對放寬持樂觀態度。

值得一提的是，弘陽地產“三道紅線”標準全線達標，保持綠檔。截至2021年6月末，弘陽地產的淨負債率為53.9%，剔除預收賬款後的資產負債率為69.4%，現金短債比為1.7倍。

根據弘陽今年上半年財報，弘陽2021年上半年賬上約有139.69億元，2020年現金為9.66億元，同比增長1346%，這表明弘陽目前賬上現金相當充沛，沒有現金流壓力，足以支持公司接下來的經營發展，這點也同樣得到中信里昂的大力認可。

圖表：公司現金流量表部分數據

來源：公司公吿，格隆彙整理

同時注意到，弘陽地產在9月20日發佈一則公吿，公吿顯示，弘陽地產將發行於2023年到期的金額為2億美元的優先綠色票據。公司在當前市場融資端收緊下成功發債，足以彰顯資本市場對公司發展前景的信心。

眾所周知，房企發行的綠色債券是用於合資格的綠色項目融資或再融資，而綠色票據最大的優勢是可以提供比同類普通票據更低的成本，意味着房企融資成本更低，更促進了弘陽債務結構的優化。在當前中國推動綠色經濟發展的大主流背景下，弘陽地產抓住了時代的新機遇，為綠色經濟做貢獻的同時，也實現了自身中長期境外債務的再融資，夯實了財務根基，助力未來發展。

結語

今年下半年的房企壓力不小，而抗壓能力強的企業會更具備優勢。可以看見的是，弘陽地產銷售及盈利能力持續增長的同時，其財務管理穩健，資金槓桿較低，可週轉資金充沛，再加上其地產商業雙輪驅動的模式，也為弘陽後期的發展提供強大的後發力。

注意到，弘陽優異的銷售情況和良好的財務槓桿水平引起了評級機構的關注。其中聯合國際將弘陽地產的國際長期發行人評級和公司所發行的高級無抵押美元票據的國際長期發行債務評級同時從“BB-”上調至“BB”，對公司的經營情況表示認可，並且相信公司未來的經營規模會持續擴大。同時，國際知名評級機構惠譽在7月份確認了弘陽地產“B+”評級，展望穩定。指出公司在不斷擴大規模的同時也能保持財務槓桿的穩健，並且可售資源也很充足。

儘管由於個別房企陷入債務信用危機，讓市場對房企股的投資更加的謹慎，但筆者看來，優質的房企仍具備長期關注的價值，這也是為何機構看好弘陽地產的原因。顯然，弘陽地產具備抗壓性和成長性，相信未來隨着公司業務不斷髮展，業績持續兑現預期，公司在資本市場還將迎來新突破。