在"房住不炒"政策調控持續的大背景下，房企盈利下降，行業利潤下滑成為趨勢，房企轉型發展越來越受到關注。近期在A股市場廣宇發展資產重組轉入熱門的新能源賽道更是令其一度收穫13個漲停板，由此不難窺見市場對房企轉型動作的認可。

9月29日，龍湖集團(00960.HK)一紙公吿，披露三宗收購，涉及智能硬件企業百佑科技，以及重慶佑佑婦兒醫院兩類資產，合計對價約為21.6億元。

參考過去行業內的大手筆，以及龍湖集團當下的規模，這宗交易本身並不算搶眼。但這筆交易，卻讓外界看到了房企轉型的積極態度。可以預見，在未來，搶跑智能科技賽道的地產案例也將會越來越多。

從大而多，到小而精

與過往行業內收併購的大開大合相比，這宗收併購，頗有一些"小而精"的味道。

不同於"世紀併購"繁複的資產組合，龍湖集團本次收購的資產體量不算大，金額也並不高，合計21.6億元，與地產企業更為熟悉的一二線城市的一個項目基本相符。

在這單非典型交易背後，龍湖又有着怎樣的打算？

據天眼查顯示，百佑科技持有北京千丁智能技術有限公司100%股權(以下簡稱"千丁智能")，後者為國內最早一批涉足智慧城市智能硬件的企業。

根據資料，千丁智能成立於2014年，多年來與龍湖有着深度合作，也服務於綠城等國內知名房企。截至2020年8月，僅智能門禁通行總量便超過6億次，累計出貨量28萬台/套，在細分賽道中處於領先地位。

圖一：千丁智能app部分功能截圖

來源：apple store，格隆彙整理

另一方面，佑佑婦兒則是一家向兒童提供安全、便捷、高效、舒適的醫療服務和健康管理服務的高品質婦兒專科醫院，為中國兒童醫院排名前三的重慶醫科大學附屬兒童醫院的醫聯體醫院。

結合當下的政策背景以及定義，上述兩類資產均符合國家對於"專精特新"企業的定位。

事實上，2011年就已提出的"專精特新"，並不是一個新概念，但如今"專精特新"中小企業培育卻已上升到前所未有的高度，在今年7月底召開的中央政治局會議上，國家就釋放出要"發展專精特新中小企業"的重磅信號。

當前，專精特新中小企業正成為強鏈補鏈、解決卡脖子問題的重要力量。而沿着這條"專精特新"的草蛇灰線，此次收購的意義也有了一些輪廓。

正如業界所共識，今天的地產企業不缺線下空間的開發能力，但數字化的空間運營能力以及服務延展的能力則需要進一步補強。

從這一維度上，龍湖也有着相同的訴求。隨着5G的普及，居民對於科技的感知更為直觀，從居住環境到服務的精細化和標準化，空間智慧化釋放巨大潛力，對於旨在發力空間運營商的房地產企業，是一個新的機遇與挑戰。

醫療資產或亦是如此。據龍湖集團相關人士透露，在國家鼓勵社會辦醫、優化生育等大的宏觀政策背景下，幼兒專科醫院的佈局，不僅能夠強化業主的服務生活賦能，也能加速實現多種空間維度的客户引流。

"抄"科技公司作業

以收購成熟企業的方式補足短板，龍湖集團無疑選擇了一條捷徑。

過去，類似的收購更多發於互聯網領域。其中，最經典的案例莫過於美團收購摩拜，彼時尚未找到盈利途徑的摩拜，與美團敲定了37億美元的總價，並被王興閃電收入囊中。

與上述收購相似的是，本次龍湖集團的資產注入，也有一個重要信息出現公吿之中--兩家公司均尚未實現盈利。

這對於習慣賺快錢的房地產企業或許有些不可思議，但在互聯網思維下，卻又順理成章。可以看到，在當下，智能硬件仍是一個處於探索階段的新興領域，而婦兒專科醫院更是一個前期投入巨大的慢熱行當。

顯而易見，在短期的盈利能力之外，龍湖集團是"另有所圖"的。正如當初打動王興的並非是摩拜的造血能力，用科技圈"黑話"來講，摩拜的加入將是美團打造本地生活服務生態閉環的一個重要拼圖，彼此也將藉由協同形成雙贏局面。

讓龍湖集團動心的，或許也是"協同"這個關鍵詞。在龍湖集團內部，協同一直被擺在顯著位置，無論是集團去地產化更名，還是開闢航道、敏捷賦能的組織架構升級，協同屢屢作為龍湖變化的重要邏輯。

在今年7月最新一輪的組織架構升級中，龍湖集團地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修，正式成為並行的六大航道。在不斷的變革中，龍湖似乎也已經嚐到了開發+服務雙引擎驅動的甜頭，以及多航道協同的裨益。

據龍湖相關人士透露，預計到2021年底，龍湖各類空間下的多種智能終端數量將達到2020年的近300%，未來幾年也將呈現出幾何級的增長需求。

"在需求爆發的前夜"，是這場資產注入的重要註腳。上述人士表示："千丁智能的智能化硬件應用於龍湖各航道業務的線下空間場所，在與龍湖現有的數字化平台打通之後，將有利於家庭、社區、商業等多業態、多場景的數字化聯動與協同。"

此外，佑佑寶貝婦兒也有着不錯的發展態勢。作為提供高品質醫療健康服務的營利性醫院，重慶佑佑寶貝婦兒開業運營3年，業務量持續保持穩定增長。

國家衞生健康委發佈的《2020年我國衞生健康事業發展統計公報》顯示，2020年疫情導致全國醫院門診量下降11%，在此背景下，佑佑婦兒醫院仍實現了門診量60%、業務收入70%的快速雙增長，並在今年1-8月門診量繼續同比增長102%。

在龍湖內部，除去六大主航道業務外，還培養了包括醫養、產城等豐富的"點心"業務，隨着兩大全新板塊的納入，無論是整合進入主航道，還是拓展現有"點心"業務的縱深，甚至是獨立孵化進一步外擴業務的維度，每一種可能性，都有着巨大的想象空間。

圖二：龍湖六大航道業務

來源：2021半年報，格隆彙整理

回到收購本身，這無疑一宗另類收併購：在此之前，投資人對千丁智能的投資額已達到14.5億元，最終龍湖以10.8億元的價格折價將其收入囊中，參照被收購公司的同行，這宗交易顯然更為划算。

以智能硬件來看，跟千丁智能同類型的鋒物科技，在今年最新一輪融資中，估值已達約30億元；而仍處於虧損狀態的AIoT第一股塗鴉智能，在納斯達克的總市值則高達到54億美元(約合人民幣350億元)。

收購背後的龍湖數字技術執念

在這宗收購背後實際上更能看到的是龍湖集團對數字技術轉型的幾近執念。

根據資料，龍湖集團數字科技團隊已經達到千餘人，在北京、上海和成都設立了3個研發中心，研發和運維的產品超過200個。與此同時，通過校招的傾斜，各種賽事活動的舉辦，龍湖集團網羅數字科技人才的腳步，仍未止步。

事實上，龍湖集團對於科技的興趣由來已久。例如，20餘年前，在如今名聲大噪的ERP服務商明源雲，仍是一家初創網絡公司之時，龍湖便已率先與其展開了合作。

從目前看，龍湖集團骨子裏對數字科技的執着，確實讓其走在了房企轉型的前沿。

不久前的業績會上，龍湖集團曾表示，自成立以來，其已獲得專利200餘項，5家科技公司，在綠色環保建築等科技研發領域的投入，近兩年來每年均超過20億元。

在龍湖集團的規劃中，或許始終保有通過數字技術將管理、服務、產品等等實現質變的期待與探索。而本次注入資產，或許可以令外界進一步看懂龍湖，同時也對行業釋放出加速數字技術轉型的信號。

結語

如此看來，收購併孵化智能科技+醫療服務資產的龍湖釋放出的，是地產企業轉型的積極態度。而攜手智能硬件企業和醫聯體醫院將助力龍湖孵化出"專精特新"的新業務板塊，實現人工智能技術與智能硬件在各航道業務場景中的交互融合，在六大航道基礎上，拓展出新的醫養服務航道業務，並更大程度地激發各航道、各業務場景之間的協同效應，形成發展新合力。

可以預見的是，未來，這些從大而多到小而精的服務，會不斷加深強化各板塊間的優勢互補，為龍湖的健康發展轉型提供新的驅動力和爆發力。