為了使房地產市場保持平穩健康的發展，房地產市場的長效調控機制在不斷的落實並且細化。而近年來，相繼出台的房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”、22城“集中供地”等多項政策也更加體現了中央調控的決心。在多種政策出台，疊加疫情環境的壓力下，房地產板塊的景氣度和估值也長期處於低迷狀態。

2021年已經過去了大半，港股也進入了中期業績期。8月26日，弘陽地產(01996.HK)發佈中期業績。報吿期內，公司實現營業收入129.6億元人民幣，同比增長34.7%；毛利潤27.3億元，同比增長12.1%；實現淨利潤9.9億元，同比增長10.6%；毛利率和淨利率分別達到了21.1%和7.6%。可以看到在上半年房地產行業承壓的情況下，公司憑藉着出色的功底，依舊維持了經營的穩定發展。

在未來房地產長效機制的調控下，“房住不炒”、“穩房價、穩地價、穩預期”等發展基調持續深化。可以預見房地產在未來發展中必然是以“穩”字當頭，那麼弘陽地產能否在這種局面下持續穩步前行，獲得價值提升呢？接下來就從以下幾個方面來進行分析。

一、“三道紅線”維持“綠檔”水準

近年來，為了防止出現房地產價格與價值嚴重背離的情況，我國對於房企融資監管的調控力度也越來越大。同時，市場對於房企的融資情況一直以來都是比較重視的，而影響融資的關鍵因素之一就是銷售，通過銷售回款使房企的負債率下降，進而達到降低槓桿，釋放融資端壓力的目的。

而“三道紅線”政策的出台對房企的財務槓桿有了明確的規範標準，這也意味着未來金融秩序將更加規範，有息負債的調整也意味着房企的“高負債”模式將不復存在。從另一個視角來看，這也促使了房企對於銷售回款的重視。那麼接下來就來着重分析，弘陽地產的銷售和債務狀況。

回顧弘陽2020年的業績，全年實現了合約銷售金額865億元人民幣，同比增長32.8%。其中主要歸功於公司以“做透大江蘇”為核心的深耕長三角地區的戰略，江蘇為銷售做出的貢獻最大，長三角地區的其他省市的銷售金額也有所增長，同時也加強了大灣區、成渝地區的佈局。因此銷售業績也大幅增長，成功躋身行業合約銷售金額排名50強。

年初，弘陽地產將2021年的年度銷售目標按年提升15%，中期業績報中的數據顯示，公司上半年實現了合約銷售金額人民幣491.5億元，同比增長55.7%；合約銷售均價為每平方米16920元，同比增長15.6%。可以看到在上半年房地產環境壓力較大的情況下，弘陽地產依舊能夠保持穩定的步伐，緊跟目標前進。充分説明了公司不僅有優異的基本面作為基礎，同時在面對各種環境壓力時也展現出良好的韌性。目前看來，弘陽已經完成了近一半銷售目標，從公司的銷售穩步增長、佈局充裕的情況來看，年度目標將會穩穩達成。

（數據來源：公司中業績會PPT）

“三道紅線”等相關政策出台後，各大房企積極響應，採取措施降低槓桿率，不少房企也成功進行了“換擋”。截至2021年6月末，弘陽地產的淨負債率為53.9%，剔除預收賬款後的資產負債率為69.4%，現金短債比為1.7倍。可以看到公司持續在鞏固基本面、優化債務指標、平衡財務槓桿上下功夫，使得公司成功保持在了“綠檔”水準，這也意味着公司債務風險持續處於較低的狀態。

（數據來源：公司中期財報，格隆彙整理）

而公司優異的銷售情況和良好的財務槓桿水平引起了評級機構的關注。聯合國際將弘陽地產的國際長期發行人評級和公司所發行的高級無抵押美元票據的國際長期發行債務評級同時從“BB-”上調至“BB”，對公司的經營情況表示認可，並且相信公司未來的經營規模會持續擴大。同時，國際知名評級機構惠譽在7月份確認了弘陽地產“B+”評級，展望穩定。指出公司在不斷擴大規模的同時也能保持財務槓桿的穩健，並且可售資源也很充足。

二、持續開拓和深耕，夯實發展基礎

上半年，為了全面落實房地產長效機制，國家出台了22城“集中供地”政策，有意調控房價。但是從目前的情況來看，效果有些不及預期，並且由於各項政策加劇了房企之間的競爭，反而使得地價水漲船高。因此，為了進一步完善“穩地價”的工作需求，中央對土拍的規則也有了調整。從嚴控溢價率、規定溢價上限，到“搖號”、“一次報價”等方式都在一定程度上降低了房企的拿地成本，同時也能夠緩和競爭壓力，平衡各大房企獲取土地資源的機會。而這之中“競品質”成為關鍵詞，對於弘陽地產這類在產品力上具備優勢的房企而言或將意味着新的契機。

從公司上半年拿地情況來看，弘陽地產堅持深耕與擴張佈局，相繼於全國各地斬獲21塊土地，截至2021年6月末，公司總土儲穩步增長至2101萬平方米，除了長三角以外，在成都、重慶、長沙、佛山等重點城市也實現了深耕佈局。

（截圖來源：中期業績會PPT）

目前，公司的土儲佈局在江蘇地區佔比達到了56%，在全國其他重點城市的佔比為24%。從戰略上來看，弘陽地產依舊秉持着“做透大江蘇，深耕都市圈，做強中心城”的戰略佈局，做強江蘇的同時也在對長三角地區（除江蘇）、大灣區、成渝地區等重點區域進行深耕，持續推進公司佈局。從城市能級上看，新增的土儲中有78%為一、二線城市，可以看到公司也在大力推進高能城市的佈局力度，可預見的是隨着我國城市化的推進，經濟迅速發展，公司的業績也會隨之釋放。

三、多元化道路為長期發展增添驅動力

目前，隨着各項政策的出台，長效機制持續深化，房企之間的競爭程度已經非常激烈。因此不僅要關注到公司上半年的表現，更要從既定的發展方向、發展策略、運營規劃等方面分析公司是否有實力在未來持續生存並發展。筆者瞭解到，弘陽地產在多元化發展上具有獨到之處，那麼就具體看看。

(1)綠色金融推動可持續發展

隨着環境惡化的問題愈發嚴峻，近年所頒佈的“碳中和”政策也充分説明了國家對於環境治理的重視，並且推行了許多環境治理的措施。其中，綠色金融是推動綠色可持續發展的重要手段，能夠支持高效利用資源、進行環境改善等經濟活動，在促進環境保護和治理上都有着重要作用。

而弘陽地產也在持續推進綠色可持續發展，並且在早前也推出了“弘陽綠色融資框架”，為後續發行綠色融資工具做好準備工作，而通過綠色金融所獲得的資金將會專注於減少地產營運所帶來的碳足跡，以此來對環境的績效進行改善。今年4月28日，公司獲得了香港品質保證局頒發發行前階段綠色金融認證，同時在5月18日，公司發佈公吿宣佈擬發行規模為2.1億美元，利率為7.3%的優先綠色票據，於2024年到期。可以看到弘陽地產對於推動綠色發展是尤其積極的，同時也有助於推廣綠色發展，引起廣大投資者和企業注意到環境保護、發展綠色生態的重要性，同時公司未來的知名度和影響力亦將有所提高。

(2)“地產商業雙輪驅動”持續賦能

此外，弘陽地產不僅僅佈局於住宅，同時也在商業板塊有所深耕，公司一直以來所執行的“商業地產雙輪驅動”戰略也為公司的業績增長提供了不少助力。目前，由於我國經濟持續發展，人們的生活水平提升，對於消費、休閒娛樂、各項服務的需求也就隨之增高。那麼對於房地產行業來説，商業地產就成了熱點板塊，各大房企也逐漸關注起商業地產的發展。

目前，在弘陽地產雙輪驅動的戰略持續發力下，弘陽廣場的品牌已經發展到了河北、山東、江蘇、湖南、安徽等各個省市，同時也在進軍常州、安慶，行業的影響力也在不斷推動。而且，憑藉着公司對商業地產的深入瞭解，成功打造出了具有“雙Mall(購物、家居)+遊樂演藝”的弘陽特色產城融合模式的“弘陽茂”。南京弘陽茂作為首個進行這種模式的商業地產項目，憑藉着獨特的發展優勢和不斷擴大的影響力在2020年被評為江蘇省首個夜經濟示範區，同時在今年7月份召開的中房指數2021房地產市場趨勢報吿會上，南京弘陽茂榮獲“2021商業地產標杆項目”。足以見得弘陽地產在商業地產上的鑽研程度已經達到了行業領軍水平，可以預見在未來商業模式不斷的發展下，公司的商業地產板塊也會持續外拓。

（常州弘陽1936和安慶弘陽廣場）

（南京弘陽茂）

(3)“六個一體化”大運營策略

伴隨行業進入管理紅利時代，弘陽亦在大運營體系建設上積極推進。公司“六個一體化”運營策略包含了對投融研管理、產品研發與建造、標準化供應鏈等六個方面進行一體化，從各個方面進行運營管理以達到降本增效的目的。該策略對公司進行了許多優化：1.持續進行產品升級，打造品質標杆，達到提高產品品質和整體交付率的效果。2.堅持以服務客户為導向，提升弘心服務體系，提高客户滿意度。3.涉及多種不同的商業地產模式和方向，滿足市場多樣化的需求。可以預見，在未來行業加速優勝劣汰的環境下，弘陽地產能夠憑藉自己獨具一格的運營策略提高競爭優勢。

（截圖來源：中期業績會PPT）

結語

中期財報相繼出爐，在各大房企出色表現的伴隨下，房地產板塊的情緒也有所回升，逐步進入了估值修復行情，多家房企的估值也開始提升。觀察到從8月份開始，弘陽地產的估值也開始回暖，截至2021年9月2日，弘陽地產的動態市盈率已經從7月底的3.87倍升至4.12倍。雖然已經有所提升，但是由於板塊長期的低迷使得估值依舊處於較低的位置。因此不妨大膽猜測，在伴隨着穩定的經營狀況和長遠的發展戰略的情況下，未來弘陽地產的估值也會持續提升，回到合理區間。

弘陽地產也憑藉着出色的年度業績在上半年獲得了多家機構的看好。尚乘國際、招銀國際、國泰君安紛紛給予和維持“買入”評級，建銀國際維持“優於大市”的評級。瞭解到各大機構分別從基本面、資產負債表、估值等多方面對弘陽地產的情況作了分析並給予好評，能夠説明公司的成長是比較具有全面性的，這也能夠反映出公司管理和發展體系的規劃是非常出色的。而多家機構的認可不僅能夠表明公司的經營情況優秀，也有望為資本市場的估值表現帶來催化效應。

（來源：Choice，格隆彙整理）