近期，港股新股市場持續回温，投資者再次將目光投向相對低估值的高質地價值股，場內的稀缺標的普遍迎來了估值和盈利抬升的雙擊機會。

其中一個典型的例子就是中駿商管，公司一上市就收穫了資本市場的青睞。仔細來看，這是一家貼着智慧標籤的商業物管公司，其所具備區別於業內絕大多數競爭者的商業物業運營優勢，在科技賦能以及數字化與智能化技術平台的加持下，或成為物管行業進入下半場的“黑馬”之一。

一· 智慧商管第一股正式上市，獲市場和資金看好

7月2日，中駿商管(606.HK)正式在港交所掛牌上市，盤中一度漲超10%。截至發稿，中駿商管漲9.73%，報4.06港元/股，最新市值突破80億港元。上市首日的一路衝高充分顯現出了市場對其實力和成長性的認可。

(來源：富途牛牛)

事實上，中駿商管上市首秀的亮眼表現已有先兆。在認購倍數方面，中駿商管公開發售獲認購約 1.3 倍，淨籌17.68億元，當中50%將用於戰略收購及投資其他物業管理公司及服務提供商。此外，國際配售獲認購約 3.65 倍，最終將IPO的發售價定位每股3.7港元，這一價格位於發行價格區間的下線，因此在投資價值上給足了的想象空間。

6月30日的暗盤交易中，中駿商管亦表現不錯。數據顯示，利弗莫爾證券暗盤交易收報3.92港元，較招股價上漲了接近6個百分點，在一定程度上説明了市場對其的期待值與關注度都不低，併為上市首日造就了良好條件。

關於中駿商管的後續表現，筆者認為公司具備較為強勁的上行動力。從估值的縱向對比方面來看，目前H股物管企業的平均估值為33倍，其中商管賽道上的公司估值水平普遍較高，在板塊中佔據絕對的優勢地位。橫向對比來看，綜合考量業務模式、在管面積、管理規模及盈利能力等多方面因素，寶龍商業是一個不錯的對標對象，目前約為 49倍的市盈率TTM，而中駿商管對應市盈率TTM約為43倍。更深一層的考慮,現行定價對應到2021年的預測市盈率,寶龍商業約為32倍,而中駿商管則僅為16倍左右,這也意味着中駿商管為上升空間留足了餘地。

可以預見的是，結合當前估值，在基本面質地優秀以及盈利增長出色的指引下，考慮到成功上市後的中駿商管將不斷向智慧商管擴展業務空間以及向全國化連鎖擴展業務版圖，後續發展動能較為充足，將驅動估值持續抬升。

二· 營收淨利增速強勁，兩大核心亮點值得關注

作為一家專注於商業物業的綜合物業管理服務提供商，中駿商管在中國18個省、直轄市及自治區的55個城市擁有龐大的已簽約物業管理組合。截至2020年12月31日，其擁有104個在管商業及住宅項目，在管總建築面積約為16.2百萬平方米及總簽約建築面積約為36.6百萬平方米。其中，其在管總建築面積在中國提供商業物業管理及運營服務的物業管理公司中排名第15位。

縱覽公司全貌，中駿商管有兩大核心亮點值得關注。

一大亮點是中駿商管的毛利率遠超同行。北京賽惟諮詢調查顯示，2018-2019年，中駿商管商業物業管理及運營服務的毛利率分別為47.6%和51.3%，2020年穩步增長至59%，幾乎為住宅物業毛利率的兩倍左右，更是處於業內較高水平。

圖表一：2018-2020年淨利率基本情況

(來源：中駿商管招股説明書，格隆彙整理)

中駿商管之所以能擁有較高的毛利率，一方面得益於其“智慧化”策略，中駿商管通過互聯網及IOT技術整合了物業管理中，包括車行、人行、信息流等在內一系列板塊，成功做到了利用數字化手段降本增效。另一方面得益於其業務組合，中駿商管的一大部分收益來自開業前服務，而這部分業務毛利率通常較高，主要由於與其他類型物業管理服務相比，這部分業務服務範圍通常更復雜且勞動密集度較低。

另一大亮點是中駿商管的營收增速。2018年-2020年，中駿商管的收入分別為，3.96億元、5.75億元、8.05億元，年複合增長率高達42.5%。而其收入增長的主要原因，一方面是由於公司在商業物業的不斷髮力，商業物業的在管總面積從2018年的69萬平方米增加到了2020年的100萬平方米，商業物業的簽約面積亦從2018年的近75萬平方米增加到2020年的437.32萬平方米，服務的收入佔比從38.4.%上升至了46.3%，這部分業務不僅帶來的收入更高，其毛利率也遠超住宅業務。

圖表二：2018-2020營業收入基本情況

(來源：中駿商管招股説明書，格隆彙整理)

另一方面的原因則是，高品質服務和品牌忠實度帶來的擴張能力。公司“世邦泰和”、“中駿世界城”及“中駿廣場”三個品牌在業內具有較高知名度，據中指院資料，在2020中國商業地產公司品牌價值TOP10評選中，中駿商管排名第六。此外根據北京賽惟諮詢有限公司資料，2019年中駿商管為在管住宅物業提供物業管理服務的客户滿意度為89%，高於中國約73%的行業平均水平。

穩固的市場地位和品牌形象，意味着公司在未來的發展過程中，將更好的把握住市場擴張的機遇，結合自身的優秀的服務能力和較強的營運能力，可以預見其未來的增速將會更加客觀。

小結

中駿商管上市首日表現優異，這與公司過硬的基本面是分不開的，遠超同業的淨利率和強悍的營收增長能力讓其贏得了投資者的青睞，包括安踏體育(2020.HK)副主席兼執行董事丁世家之家族信託的控股和盛海、恆安國際(1044.HK)執行董事許清流全資擁有的King Terrace、九牧王投資部主管林婉瑩女士及TX Capital在內的四名基石投資者，合共認購7,000萬美元，對中駿商管表現出了強有力的信心。

隨着中駿商管在商業物業的不斷髮力，相信其憑藉自身智慧化的硬件、高品質的服務能力和較高的品牌忠實度，或將在未來的物業行業脱穎而出，其長期投資價值值得關注。