近年來，房企“三道紅線”成為資本市場重要的關注點。其指的是監管層根據資產負債率（剔除預收款後）、淨負債率、現金短債比等三項資金鍊指標，對房企的融資實施分類管理，該政策，威力不容小覷，對於房企未來發展有着重要影響。

雖然“三道紅線”首次從房企內部限制有息債務增長，對整個行業發展帶來深層次變革，但具體到房企而言，不同發展模式的房企受影響程度不一。

成立於1996年，總部位於南京的弘陽地產，這種以商業運營、地產開發協同發展的綜合型企業，受影響程度遠低於其他不懼槓桿盲目追求規模增長的房企。

近期公司頻出利好，不僅合約銷售額實現大規模增長，而且在“三道紅線”指標降至綠檔後財務穩健也獲多家機構看好，併成功發行首筆綠債，債務結構持續優化。

在當前，房地產行業經歷調整洗牌，集中度將持續提升的背景下，中國萬億的房地產市場規模依然存在着巨大的結構性機會，像弘陽地產這種更強綜合競爭力的企業相信也將會獲得更多的市場份額。

1、銷售靚麗，成長性優勢顯著

目前地產板塊估值處於歷史低位仍然是市場共識，隨着港、A股牛市升温，未來板塊輪動下，房企估值回升將是大概率事件。從房企本身來看，長期而言成長性將是看透一家公司未來價值增長的重要依據。在房企之中，銷售表現無疑於是最為直接的觀察指標。

在近期，弘陽地產公佈截至2021年5月31日未經審核營運數據。數據顯示，弘陽地產5月份實現合約銷售金額為人民幣129.23億元，同比增長45.92%，環比今年4月份增長80.04%；銷售面積為719,650平方米；平均銷售價格為每平方米人民幣17,957元。

2021年1–5月，弘陽地產實現累計合約銷售金額為人民幣396.1億元，同比增長91.9%；累計銷售面積為2,352,669平方米；平均銷售價格為每平方米人民幣16,835元。

從銷售數據可以看出，弘陽地產在擺脱疫情影響後，2021年繼續堅持深耕核心都市圈、打造優質項目，銷售表現出極強韌性，穩步持續高質量增長。

整體而言，公司單月業績增速繼續強勢，前五月整體增幅表現相當亮眼。去年疫情導致的較低基數下，得益於在各大深耕城市的良好表現，實現了銷售規模大幅優於行業的增長，同時其在行業地位進一步得到鞏固。

根據資料顯示，弘陽地產在2020中國房地產開發企業500強TOP47，擁有國家房地產一級開發資質。基於此不難看出，處在行業較前列的弘陽地產受益於集中度提升趨勢，亦獲得了規模進一步提升的機會。公司成長性釋放之下，進一步鎖定業績增長，夯實基本面，獲得確定性優勢。

2、“三道紅線”下降至綠檔，綠色債獲認可助力融資成本降低

在業績表現方面，此前年度財報數據顯示，弘陽地產在2020年實現收入人民幣201.59億元，同比增長32.89%；毛利為人民幣45.08億元，同比增長18.21%；母公司擁有人應占年度利潤為人民幣16.61億元，同比增長13.18%；每股盈利為人民幣0.50元，擬派末期股息為每股14.5港仙，按年增長16.9%。 

財務結構方面，弘陽地產剔除預收款的資產負債率達69.4%，較2019年底下降近5個百分點，淨負債率為50.3%，大幅下降了20.1個百分點；現金短債比從2019年的1.4倍升至1.6倍，“三道紅線”指標由2019年末橙檔降至綠檔，實現“零踩線”。

此外，期末公司短期借款佔比35.4%，同比下降6.6個百分點，短債償還壓力進一步下降，財務持續穩健。2020 年公司加權平均融資成本7.67%，同比下降0.19個百分點，融資成本持續下降。

可以看到，在疫情影響的大環境下，弘陽地產表現出極強韌性，持續保持高質量增長姿態。此外公司還同時獲的了多家機構看好，國泰君安認為，基於對江蘇房地產市場的長期看好，弘陽地產計劃在接下來幾年持續投入60%的資源在該區域。集團每年計劃藉助弘陽廣場開發商業項目，將有助於改善毛利率。維持“買入”評級，目標價3.50港元。

值得一提的是，在近段時間，弘陽地產發行首筆綠色債券，發行規模為2.1億美元，最終票面利率為7.3%。此次發行首筆綠色債券旨在繼續優化集團債務到期結構，降低融資成本，這也為後續業績帶來了提振空間，並有助於獲得資本市場的認可，帶給估值催化效應。

同時，隨着公司持續的債務優化和風險控制能力提升，公司在信用評級上也取得了不錯的表現。國際評級機構惠譽維持集團主體評級為B+(展望穩定)，國際評級機構穆迪維持集團主體評級為B2(展望正面)，聯合國際給予集團評級BB(展望穩定)。

這也是反映評級機構對弘陽地產持續降槓桿、強勁的流動性、良好的銷售規模和未來發展前景的高度肯定。從當前市場環境來看，在房地產債券市場較為動盪的大背景下，弘陽地產的信用評級展望仍然得到國際評級機構的認可，反映其在市場中穩固的競爭地位和良好的業務發展前景。

綜上所述，作為一家強勁綜合競爭力的房企，“三道紅線”下降至綠檔尤顯珍貴，隨着公司深耕核心都市圈項目的持續推進，且具有深耕城市更新賽道的長遠優勢還將發揮更深遠的影響。其低估值未來或將跟隨房地產行業整體的估值迴歸行情的展開從而得到很好修復甚至得到更多估值溢價的優勢。