經歷了港股市場規模龐大的新股發行潮，物業板塊進入調整新階段，但龍頭房企拆分物業板塊上市潮濤聲依舊。

11月9日，融創服務控股有限公司（下文簡稱“融創服務”）開啟香港IPO簿記並進行路演，預計募集10.8-12.95億美元，匯豐和摩根士丹利擔任聯席保薦人。公開信息顯示，此次融創服務引入4名基石投資者總認購3.7億美元，包括騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本，分別認購1.5億美元、1億美元、6000萬美元及6000萬美元。這意味着，融創服務不僅拿下騰訊在物管行業最大的基石投資，也同時成為IDG資本在物管行業的唯一的基石投資。

儘管近期物業板塊整體表現欠佳，但以融創服務為例的龍頭“明星股”依舊市場矚目。不僅引入多位明星基石，包括對物管行業有深入瞭解的高瓴資本和雪湖資本，以及首次投資物管企業就直奔融創服務的IDG資本，而且認購金額高，佔比約3成，10.8-12.95億美元的 IPO規模在整個物管板塊也是處於前列，資本市場對融創服務的未來增長潛力給予充分肯定。

融創服務的上市，被外界視作重燃物業板塊火熱局面的關鍵點。但顯然，隨着稀缺性的降低，新一輪的鮮花和掌聲，將只屬於少部分人。

近期物業板塊的速凍和回暖並存的分化局面，幾乎體現了未來行業的整體趨勢——隨着物管公司上市潮的持續，物業行業的馬太效應將愈發顯著，擁有品牌優勢的物管公司通過兼併收購等方式不斷搶佔市場份額，強者恆強，弱者出局。當選手已基本就位，比賽即將開始，篩選出真正具備成長性和長期價值的優質標的，是投資者當下最重要的事情。

物業管理這條黃金賽道，需要怎樣的“好公司”？

9月以來，港股物業板塊遭遇大幅回調，退潮質疑聲漸起。尤其是近期個別新股首日破發，讓外界開始重新審視物業板塊的價值。物業板塊究竟是不是一條黃金賽道？如何在這陣上市浪潮中挑選出“好公司”？我們不妨從行業短期回調和長期前景兩個方面進行分析。

先看短期回調的具體原因。物業股上市潮已經持續2、3年，尤其是今年，疫情刺激物業板塊價值凸顯，多數個股估值已經站上高位。當2020年四季度IPO融資規模達到新高峯，疊加螞蟻集團“抽水效應”，稀缺性進一步降低，站上高位的物業板塊迎來估值回調。但值得注意的是，隨之而來的觸底反彈中，物業板塊內部出現結構性分化。

具體來看，估值偏高、規模偏小、成長性較弱的物管標的反彈乏力，而規模中等偏上、增速可期、外拓能力強的優質標在這輪迴調中，迎來“黃金底”。

不同於地產開發，物管行業是“存量+增量”的發展模式。興業證券數據顯示，目前物管公司平均合約在管比為1.9，社區增值服務仍處於發展初期，存量項目無論規模和價值都仍有相當的發展空間；從增量來看，大量龍頭房企拆分物業板塊上市，保障內生的規模增長，同時，外拓能力較強的物管公司還能夠通過多元渠道增加來自第三方的新增在管面積佔比，提高市場份額，從而保障中長期的規模增長。

物管行業的競爭，一定程度上，可以視作是房地產行業競爭的延續。這意味着，背靠龍頭房企的物管公司，在這條新賽道上具備先天優勢，尤其是在物管行業集中度較低的快速拓展期。

“好公司”的輪廓已經逐漸清晰。從標的本身來看，雖然物管公司不受行業週期性波動影響，但是上市潮中魚目混珠，篩選出規模適中、經營穩健、現金流健康的公司是基礎；從長期發展前景來看，成長預期更強、盈利能力突出和外拓潛力大的公司，更具備搶佔市場份額的競爭力。基於上述觀點，背靠頭部房企、成長潛力巨大、收併購拓展能力出眾的融創服務，其上市節點能夠被外界視作刺激物業板塊重迎上升期的轉折點，也是情理之中。

 三大亮點，透視“明星股”融創服務的成長價值

除了明確暫無上市計劃的萬科物業，融創服務的上市，象徵着頭部房企相關物管公司的基本就位。作為目前中國增長最快的大型物業管理服務商，融創服務無論是核心財務數據還是未來發展模式都具備頗多亮點，下文我們從三個方面來一一分析。

（1）行業風口+母公司助力，成長預期強

物業板塊仍處於快速拓展期，得規模者得天下。融創服務的第一大亮點就在於，依託於控股股東融創中國(01918.HK）的支持，獲得了天然的增長優勢。

數據顯示，自2010年掛牌上市，融創中國在過去十年間實現了跨越式增長，從排名30位開外的區域型房企一舉躍升為行業頭部企業。得益於母公司的快速發展，融創服務管理及合約規模也迎來大幅度增長。招股書顯示，融創服務合約建築面積由2017年12月31日的 5740萬平方米，增長至2020年6月30日的2.321億平方米，年複合增長率74.9%；在管建築面積則由2017年12月31日的2000萬平方米，增長至2020 年6月30日的1.054億平方米，年複合增長率94.5%。

融創服務管建築面積和合約建築面積的快速增長，帶來營收和利潤飆升。截至2020年6月30日，融創服務錄得營業收入17.9億，同比增長52.9%，2017年-2019年的年複合增長率為59.5%；同期錄得利潤2.51億，同比上漲367.6%，2017年-2019年的年複合增長率為150.7%。

根據中國指數研究院統計，2019年融創服務的整體增長率（按在管建築面積、收入及利潤的平均年增長率計算）為94.1%，與2019年大型物業服務百強企業相比，排名第一。 絕對優勢的歷史增速，也將進一步增強未來增長確定性。

在物業板塊能夠充分享受規模紅利的時期，融創服務既擁有先天的規模優勢，又得益於母公司的銷售快速增長和豐富土儲，保障了未來的成長空間。截至2020年8月25日，融創中國擁有確權土儲總貨值超3萬億元，總面積超2.5億平方米，貨值約80%位於高能級的一二線城市，讓融創服務的業績增長和高能級城市的深耕發展前景得到較好鎖定。

相比其他物管公司，融創服務具備更強的成長預期，這在新階段行業市場份額的競爭中是不容忽視的亮點。

（2）聚焦強經濟城市+高端服務，利潤提升空間大

在規模增長確定性強的基礎上，融創服務的發展質量也有不錯的預期。覆盤融創服務的發展歷程，擴張並不是主基調，打造品質護城河，鞏固基本盤並以此為基礎積極外拓成為16年發展以來“最重要的事情”。這一點，從城市佈局上可見一斑。

融創服務規模增速驚人，更難得的是能保持聚焦深耕核心城市。截至2020年6月30日，融創服務經營範圍覆蓋中國29個省、自治區及直轄市的127個城市；集團旗下在管物業中有86.1%位於中國的一線及二線城市，在強經濟城市擁有極高的市場佔有率。

例如杭州在管面積1501萬平方米、項目數量多達139個；重慶在管面積1209.3萬平方米、項目45個；天津在管面積755.9萬平方米、項目38個；上海在管面積214.5萬平方米、項目21個；無錫在管面積488.2萬平方米、項目16個；北京在管面積244.6萬平方米，項目11個。

高能級城市佈局的特點，以及融創高端精品戰略形成的大量高端社區，使得融創服務更容易獲得高於同行的服務溢價。數據顯示，融創服務2017-2019年淨利潤分別為4300萬元、9800萬元和2.7億元，複合增長率高達150.7%，遠高於同期物管十強淨利潤複合增長率52.2%，物管百強複合增長率26.1%。截至2020年6月30日，錄得淨利潤2.51億，同比上漲367.6%。

而且，核心城市中高端項目佈局的策略也社區增值服務帶來巨大的發展空間。目前，融創服務提供的增值服務內容包含資產管理、美居定製、到家服務、社區資源運營等。從2017年-2019年，社區增值服務收入分別錄得人民幣0.13億、0.53億與1.07億，三年複合增長率高達190.4%。截至2020年6月30日，社區增值服務錄得0.62億元，同比大漲117%。

一二線城市較好的經濟基本盤、高密度的高淨值客羣、行業領先的高品質服務和豐厚的在管規模及儲備，為融創服務未來探索豐富多元的增值服務提供堅實的市場基礎。

（3）強勢“收併購基因”，提高行業集中度

如果説母公司保障規模增長下限，那麼外拓能力就意味着未來成長上限。行業數據顯示，2020年物業管理板塊上市公司公告的針對物業管理服務的收併購活動一共有26 起，涉及金額達19.36 億元。可以預見，未來收併購及整合將成為物管行業的重大趨勢，而資金充足的上市公司具備更強的競爭力。

從外拓能力來看，融創服務除了紮實基本盤帶來的資金優勢，還擁有強大的“收併購基因”。

2019年起，融創服務開始發力併購及外拓，不斷髮揮融創品牌在收併購領域的良好口碑和品牌影響力，持續挖掘優質收併購機會，並嚴格把控項目風險和利潤要求，尤其是業務體量較大、管理業態豐富、區域競爭力較強、與公司業務互補性較強的標的公司。

2019年11月，融創服務完成對成都環球世紀的整合，在管面積0.041億平方米，非住宅物業佔比高達91.2%；2020年5月8日，融創服務完成了對開元物業管理的收購，截至2020年3月31日，開元物業管理管理290項物業，在管面積達0.373億平方米；2020年6月，融創服務與陽光郡置地集團有限公司達成戰略合作協議，鎖定了其大量儲備項目，包括位於河北省霸州、懷來及廊坊的三個物業管理項目，合約總建築面積約70萬平方米；2020年8月，融創服務與南昌市政公用資產管理有限公司訂立合作協議，雙方成立合資公司江西融政，融創服務持股51%；2020年9月，融創服務完成對鋒物科技的戰略投資，將雲計算、物聯網、大數據和AI技術等技術引入物業管理的各個環節，打造集“專業服務+智慧平台+多元經營”為一體的新型智慧物業管理模式。

數據顯示，自2019年起至2020年8月31日，融創服務累計獲取提供業管理服務的外拓項目合計43個。截至2020年8月31日，這些外拓項目的合約總建築面約690萬平方米，在管總建築面積約340萬平方米。

目前，融創中國已經與超過400個合作伙伴共同開發地產項目，並且近年來在產業地產領域持續發力，城市共建者形象逐步建立，因此與大量的合作伙伴和地方政府建立了良好的關係，為融創服務外拓發展提供大量機遇，支持公司未來併購和整合更多業務體量大、管理業態豐富、區域競爭力強的標的公司。

總結

除了直觀的核心財務數據上的優勢，融創服務在繼續提高服務品質，並以此為基礎獲得更高服務溢價、利潤空間的隱形優勢也在持續提升。

2020年9月，融創服務完成對鋒物科技的戰略投資，計劃運用鋒物科技獨創的社區AI分析算法和成熟的工程化解決方案，以及成熟的用户端、管理端的SaaS平台產品，在融創服務現有IT架構上進行深層次的協同創新，共同探索“5G+物業”新模式，將線上與線下的服務融合，為了進一步提升智慧化業主生活服務平台和管理服務體系。

值得一提的是，截至2019年12月31日，融創服務年度物業管理服務合同續約率高達99.7%，用户粘性相當強。這些隱形競爭力在物管行業新一輪的集中度競爭中將發揮更深遠的影響。

作為擁有十多年發展歷史的中國大型物業管理綜合服務商，融創在項目儲備、服務質量、品牌口碑、多業態佈局、團隊能力、管理體系以及大股東的支持等諸多方面都具備相當的競爭優勢。可以預見，隨着融創中國大量物業在未來若干年內逐步交付，以及外拓能力的不斷強化，融創服務將進一步加速崛起為行業頭部物管企業。