10月30日，央視《經濟信息聯播》聚焦主題報道——“三條紅線”之下的房地產行業發展及房企轉型。

在該報道中，北京大學光華管理學院金融學系助理教授張宇接受採訪時表示：“輕資產運營是房企轉型的重要方向”，他認為，在國內已有一類房企通過發展代建業務實現了輕資產化運作。據介紹，目前，綠城、雅居樂、金地、建業等房企都已佈局代建業務。

今年7月，綠城管理控股（以下簡稱“綠城管理”）作為國內房地產代建行業第一股登陸香港聯交所，受到了資本市場和業內的關注。

“三條紅線”之下，代建行業成為房企向輕資產轉型所引發的“風口”

據悉，成立於2010年的綠城管理，是中國房地產輕資產開發模式的先行者、引領者，連續多年蟬聯中國房地產代建運營引領企業TOP 1。綠城管理的上市成功打響了頭部企業上市第一槍。同時，也給房地產企業從高槓杆向輕資產轉型，以及分拆代建業務上市，提供了積極的示範效應。

今年下半年以來，監管部門多次釋放房地產金融政策收緊的信號，其中以8月份提出的被稱為“三條紅線”的房地產金融審慎管理政策最為有代表性，國內房地產企業的新增融資在進一步監管之下勢必受限，業內人士指出降槓桿將成為房企未來發展的主旋律。

降槓桿的大趨勢，也使得房地產行業的增長邏輯悄然生變。從最初的“土地紅利”時代到“金融紅利”時代，再到目前的“管理紅利”時代。行業的變遷中，輕資產的代建模式大概率將成為房地產發展路徑下的必然選擇之一。

與傳統資本密集型的房企開發模式不同的是，代建模式所具備的優勢十分明顯。

首先是輕資產運營。由於土地及部分開發資金是委託方承擔，代建商只要根據客户對項目開發類型、項目規劃設計、品牌授權等需求，提供相應的代建服務，並收入服務費，不需要承擔土地成本，因此該模式營運下的槓桿率也要優於傳統房地產開發企業。

其次是具備抗週期性。代建行業不管在房地產行業高景氣度還是低景氣度之下，業務拓展影響比較小。特別是在房地產行業景氣度不佳的形勢下，抗風險能力較差的中小型房企會選擇代建模式開發項目，進而給代建服務商帶來收益。

最後一點是代建模式的盈利水平更佳。代建服務商利用其輕資產模式之下的規模化開發管理能力、高營運效率的管理流程、供應鏈管理能力，優秀的人才梯隊和執行團隊，以及品牌溢價等綜合優勢，而且無須承擔土地成本及開發資金有助節省財務費用，往往能從開發項目中得到更高的利潤率。

雖然近年來各大房企紛紛選擇進入代建市場，與海外成熟的代建市場比較，我國代建市場才處於起步階段，整體滲透率不足10%，與歐美等發達國家20-30%的滲透率相比，顯然，我國代建行業市場滲透率仍有不小的提升空間。未來數年，代建行業的市場空間有望持續快速拓展，根據中指院報告預計，2020-2024年國內代建市場的新訂建築面積複合增速為23.5%，預計2024年行業的新訂建築面積達到約1.94億平方米，對應的代建行業滲透率約為14.7%，也對應合約額約為7.3萬億，這也意味着，數千億的收入規模或市場空間，代建已經成為繼物業管理之後，房地產細分領域中最具吸引力的市場之一，也成為了行業轉型和需求爆發下出現的風口。

因此，作為代建行業一哥及代建第一股的綠城管理，有望藉助資本市場力量，發揮出其出色的輕資產運作能力，引領業務創新，持續強化品牌影響力，並在行業集中度提升過程中，繼續拉開與其他競爭對手的距離，充分受益於即將到來的代建行業黃金髮展期。

保障房業務打開代建行業成長的“天花板”，城市更新帶來新商機

據綠城管理CEO李軍在接受央視遠程視頻採訪所言：“代建是一種輕資產開發模式，符合投資與開發相分離的大趨勢，這也符合供給側改革的要義。”

（圖片來源：央視《經濟信息聯播》房地產市場觀察報道）

綠城管理CEO李軍所提到的房地產行業供給側改革，旨在強化民生保障。供給側結構性改革的目標着眼於房地產市場當前的挑戰與長遠的發展，首先是改善供給結構，其次是加大租賃住房的供給，此外，還要求着眼於存量住房的提質改造，包括老舊小區改造和城市更新。

我們知道產生代建需求主要來自於三大客户羣體，一是房企，二是政府，三是其他代建需求者。其中，三舊改造、城市更新等來自政府的需求正快速顯現，成為了代建行業的新商機，當前，保障房業務正逐步打開代建行業成長的“天花板”。

根據住建部統計數據，全國共有老舊小區約17萬個，涉及居民超過4200萬户，建築面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達4萬億元，集中分佈於上海、北京、廣州、深圳為首的一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市。

近兩年，監管部門針對三舊改造、城市更新的政策也在持續落地。去年12月，中央經濟工作會議提出“要加大城市困難羣眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房”。而在今年，財政部、住建部等部委均從各個方面強調推進老舊小區改造，包括將城鎮老舊小區改造納入了專項債券的支持範圍；鼓勵房地產開發企業參與老舊小區改造等。

2020年中期報告顯示，綠城管理控股現有政府代建項目在建面積2418.8萬平方米，較去年同期1741.7萬平方米增長38.9%，政府代建項目已成為公司在建面積增速最快的業務，反映出較好的發展機會。作為中國最大的代建保障房公司——綠城管理的未來將持續受益於該項業務廣闊的市場空間和穩定的政策扶持力度。