8月31日，華僑城(亞洲)(03366.HK)發佈2020年中報。期內，華僑城(亞洲)實現營收3.44億元，同比增長10.5%,錄得毛利2052萬元。
值得一提的是，業績發佈前後，華僑城(亞洲)還披露了多項資產出售公告。短短兩週內，該公司相繼公佈其擬出售港名有限公司100%股權及轉讓對應債務，減持同程藝龍591.96萬股股份，並公告擬出售成都天府華僑城50.99%股權及相關債務的消息。
這份中期業績表現和公司最近頻繁的資產剝離操作，究竟可透露出怎樣的市場信號？
疫情下凸顯經營韌性，各業務板塊均有亮點
2020年上半年，全球新冠肺炎疫情持續擴散，世界經濟下行風險加劇，不穩定因素增多，給各行各業帶來巨大沖擊，房地產等實體行業受影響較大。
但依然看到，華僑城(亞洲)期內收入同比實現兩位數正向增長，一定程度上展現出公司的經營韌性。
具體來講，華僑城(亞洲)主要包含綜合開發、股權投資及基金管理、融資租賃三大業務板塊，分別來看看。
1.綜合開發業務具備品牌及區位優勢
上半年，綜合開發業務板塊為華僑城(亞洲)貢獻了超90%以上的營收，期內實現收入約3.31億元，同比增長達9.3%。公司綜合開發項目重點佈局為長三角、粵港澳大灣區等核心都市圈區域城市，業務收入相對穩定，雖然公司疫情期間部分項目建設、推盤進度都會有所推遲，但最後在收入端並未拖累該板塊業績表現，體現出華僑城的品牌優勢及項目挑選眼光。
2.股權投資及基金管理業務規模擴大，實現純利4254萬元
截至6月底，其管理與參與基金達到9支，基金業務累計投資項目40個，基金管理及參與投資規模擴大至39億元左右。並且，華僑城(亞洲)上半年設立了主動管理的市場化基金——東莞基金，基金總規模達3億元，認購方為政府引導基金和地方產業母基金，計劃投資文化旅遊及文化旅遊科技領域公司。
在投資回報上來看，華僑城（亞洲）早先曾通過出資基金投資於大疆無人機，並於2018年退出獲益1.14億人民幣；2020年初實現退出天立教育，按照購入及出售成本來計算，持有期收益率達19%。
而實際上，華僑城(亞洲)從2016年底才開始發展投資基金，這意味着公司實現管理人身份轉變、基金管理及參與投資規模從0發展到39億的過程，僅僅用了4年時間。對於股權投資行業的新兵來説，交出的成績單尚可，發展潛力也值得期待。
不過，華僑城(亞洲)投資基金業務能夠迅速發展也並不意外，作為央企華僑城集團的子公司，華僑城(亞洲)背靠華僑城集團的豐富產業資源，融資渠道多，合作伙伴大多是國資背景的市場化基金，各方因素形成的募資優勢十分明顯。以融資為例，國內多數房企的融資利率普遍在8%以上，華僑城(亞洲)平均融資年利率優勢較為明顯。2020年上半年，華僑城(亞洲)的融資利率區間僅為年利率1.59%至4.60%，平均融資成本約3.23%。
尤其隨華僑城(亞洲)部分投資項目開始達到退出標準，進入獲取投資收益的階段，其投資實力開始逐漸顯現。同上述期間，華僑城(亞洲)股權投資及基金管理業務的權益持有人應占溢利突破4254萬元，實現穩健發展。
3.融資租賃業務簽下10億協議，收入同比增超50%
融資租賃方面，華僑城(亞洲)主要開展主題公園、製造業等領域的融資租賃及保理等業務。上半年，其與華僑城集團、華僑城股份分別簽署金額達10億元的《融資租賃及保理框架協議》，實現融資租賃業務收入1206萬元，同比增長約59.2%。
從中期業績的分析中可知，綜合開發業務具備品牌優勢及區位優勢，融資租賃業務穩健擴張，二者的穩定經營給公司主動調整資產配置及重新下注提供了一個不俗的支持。在此基礎上，股權投資及基金管理業務則是公司取得更快的突破和把握潛在的爆發性增長機會，是公司未來較長時間能夠保持雙位數增長的基本邏輯。
加快提升資源配置效率，綜合開發、股權投資兩大抓手釋放新動能
至於資產剝離動向，結合背景來談。
據我們瞭解到，華僑城(亞洲)是華僑城旗下唯一的境外上市子公司，其從2017年便開始轉型為境內外的投資平台、併購平台以及境外的低成本融資平台，核心投資主線圍繞文化、旅遊、新型城鎮化及產業生態圈。
實際上，華僑城(亞洲)出售港名公司股權、出售同程藝龍股份等退出行為，皆為其發力投資及基金管理業務條線的部署，也可以被看作是其優化、盤活現有資產，提升資產配置效率進程中的先手棋。公司下半年資本調整策略等多則消息面，或共同反映出公司已有意加快資產配置效率調整，轉向投資及基金管理業務的進程要進入加速階段了。
另一方面，公司後續出售成都天府華僑城50.99%股權及相關債務更是體現了大股東對於華僑城（亞洲）業務發展的支持，回籠資金超過12億元，出售帶來超過2億的收益。現目前，華僑城（亞洲）早期投資的綜合開發項目還剩下上海蘇河灣、重慶置地等。華僑城（亞洲）是否會在加快提升資產配置效率的背景下進一步完成出售，回籠資金，仍舊值得期待。
另外值得探討的是，華僑城(亞洲)的後續發展動能究竟有多大? 聚焦下公司的綜合開發、股權投資及基金管理兩大業務主線。
綜合開發業務上，關注項目推盤進程及資源。分兩個維度來看，一方面，華僑城(亞洲)自主拿地能力不弱，比如合肥華僑城半湯温泉小鎮、空港國際小鎮等項目。據悉，上述項目對應總佔地面積分別約為41.5萬平方米、69.5萬平方米，計容建築面積分別約為34.5萬平米、84.8萬平米。另一方面，華僑城(亞洲)戰略協同資源不錯，其通過和市場化、週轉較快的房企合作項目，提升綜合開發業務的整體資金週轉率，中山禹鴻就是最好的例證。
下半年，華僑城(亞洲)新投項目合肥華僑城半湯温泉小鎮、合肥空港國際小鎮及中山禹鴻等項目預計均會推盤，並在2021年貢獻收入利潤。
值得注意的是，公司2020上半年收入主要來源於成都華僑城，而該項目現已列入剝離名單，2020年收入基數或隨之走低。可以預見，華僑城(亞洲) 2021年的收入因新項目的銷售結轉將出現大幅同比提升，甚至是超過兩位數的增長。
股權投資及基金管理業務上，關注其資本投資及併購優勢及企業融資需求的增加。今年受疫情影響，企業融資需求大幅增加，下半年預期政府或將加大對股權投資領域的佈局，具備產業資源優勢、可為被投企業提供賦能的頭部產業資本，迎來良好的投資佈局時點。這個角度來看，華僑城(亞洲)具有明顯優勢，其基金業務規模已擴大至39億元，資金實力雄厚，能夠自主提升資產配置效率，持續豐富項目儲備，較一般中小機構而言，或更有望獲得優質企業認可。
另外，按照基金平均5-8年的退出安排預期來看，公司16年出資的基金自21年逐步進入收益兑現期間，這部分資金也將會轉為公司中長期業績的支撐。
小結
以上看到，華僑城(亞洲)戰略轉型已取得階段性成效，綜合開發業務、投資及基金管理業務兩條主線將協同並進。
特別是，可以預見投資及基金管理業務這條主線的未來價值將會不斷被放大。疫情以來，依靠高週轉、高槓杆支撐高成長的模式於國內房企而言，愈加不再適用，積極探索新模式以謀發展成為地產行業的當務之急。而房地產始終是資金密集型行業,資金流就是生命線，地產金融模式成為房企轉型的不二選擇，且縱觀發達國家及國內優質房企的轉型路徑看到：集運營與投資為一體，打通投資建設、運營管理與投資退出整條產業鏈的“融投管退”模式，是最為見效的。
華僑城(亞洲)而言，兩條業務主線協同並進的模式無疑將助其自身實現更加穩健、長遠的發展。同時，預期公司在華僑城體系中的地位將會更加重要，其將有望更充分發揮華僑城品牌及資金優勢，佈局與華僑城產業生態圈具有較強協同性的產業，助力華僑城集團打造新型城鎮化產業的生態圈，在新模式推動下實現跨越式發展。
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