來源：Wind

泰禾集團評級被下調，但股價仍強勁上漲，盤中曾一度封住漲停板。面對較大的到期債務，公司未來備受關注。而整個房地產行業，今年發債融資規模大，成本低，健康平穩發展可期，後期板塊該如何投資？

泰禾集團評級被下調

6月21日，評級機構東方金誠國際信用評估有限公司披露，下調泰禾集團主體信用等級至AA-，評級展望調整為負面。

除了下調泰禾集團主體信用等級之外，東方金誠還將泰禾集團的債券“16泰禾02”、“16泰禾03”信用等級由AA+下調至AA-。同時，“16泰禾02”及“16泰禾03”將在6月22日開市起停牌兩個交易日，6月24日開市起復牌，交易方式調整為僅採取協議大宗交易方式，維持原有淨價計價方式。

對於下調的理由，東方金誠表示，大華會計師事務所對泰禾集團出具的2019年度審計報告中提及，泰禾現存在的已到期未付借款金額為235.58億元，尚未支付的罰息為6.4億元，並且公司子公司未履行還款義務而被列為被執行人，可能導致對持續經營能力產生重大疑慮的事項或情況存在重大不確定性。

公司盈利大幅下降

2019年和2020年一季度，泰禾集團營業收入分別為236.21億元和4.8億元，同比分別下降23.77%和93.57%，歸母淨利潤分別為4.66億元和-5.64億元，同比分別減少81.74%和157.99%。

此外泰禾集團還面臨着債務集中償付的壓力。僅以債券來看，Wind數據顯示，公司今年將有6只債券到期需要兑付本金或付息，合計債券餘額達89.16億元。其中7月份即將到期需要兑付的 “17泰禾MTN001”，目前餘額為15億，償還規模也不小。

股票強勁上漲

儘管評級被下調，不過股票22日表現不凡，在股指小幅下跌中，泰禾集團最高站上了漲停板，最終以9.13%報收，位居兩市漲幅前列。Wind數據顯示，該股自5月中旬探底以來，目前已反彈近20%，漲幅大幅跑贏同期股指。

公司股價近一個多月表現強勁，主要是泰禾集團5月14日公告，公司控股股東泰禾投資正在籌劃公司引入戰略投資者事宜，相關交易可能涉及公司控制權的變更；擬引入的戰略投資者的主要經營業務中包含房地產業務，相關交易涉及有權部門的事前審批。

不過隨着評級被下調，公司後期融資可能會更加困難，面臨不斷需要兑付的債務，後期是否會出現大規模違約，以及最終能不能引入強有力的戰略投資者還需觀望，但目前風險還是存在的，需要注意。

今年上市房企融資如何？

以A股上市房地產企業來看，在政策支持下，今年房企發債規模不小。Wind數據顯示，今年以來上市房企已發行債券130只，因5只正在發行中，募資規模還未公佈外，其餘125只合計融資已達1312.58億元。其中金融街發行的資產支持證券“金融街優”規模最大，發行達76億。緊隨其後首開股份的兩隻中票“20首開MTN001”和“20首開MTN002”也都在30億以上。此外還有“20金融街SCP001”等61只債券發行規模在10億或以上，可見上市房企單隻發債規模大的不少。

而成本方面，上市公司發債平均成本並不高。Wind數據顯示，今年以來，0.5年期以下房企債券平均年化利率為2.56%，而0.5~1年期平均利率為3.11%都較低。整體看，只有2年和4年期房企發債成本最高，平均票面利率都達到6%以上，不過數量較少，只有7只。其餘期限債券平均成本均不到5%，而且數量較多，成為大部分上市房企融資成本集中地。可見今年房企發債成本不高，而且規模較大，有利於房企健康發展。

房地產行業後期如何投資？

西南證券胡華如分析認為，5月行業數據進一步趨好，關注有基本面且具備想象空間的地方國資地產股物業股。推薦三條投資主線：1）存在區域主題利好化的國資背景小市值個股；2）物管類標的；3）有格局有優勢、具備“核心資產”特徵的個股。

華創地產袁豪團隊分析認為，政策面，預計宏觀政策仍偏於寬鬆，需求端政策堅持房住不炒、延續因城施策，供給端政策繼續積極支持，包括：供地增加、土地改革、預售放寬、限價放寬等，總體政策將處於穩中偏好環境。

基本面，預計Q3銷售將保持Q2的市場熱度，低庫存+銷售回暖將繼續推動投資端數據修復，後續房地產仍將處於健康穩定發展趨勢。

公司面，主流房企週轉率提升、利潤率階段性見底、槓桿率保持平穩等三大改善將推動ROE向好。多元業務方面，物管行業加速發展、獲得多維度認可、黃金時代開啟，持有型業務在貨幣寬鬆+REITS助力下將煥發光彩，其中物流地產或將優先受益公募REITS。