寶龍商業(9909.HK)：經營提效，交出上市首年高分答卷，首次覆蓋給予買入評級，目標價 14.4港元
機構：東北證券
評級：買入
目標價：14.4港元
事件：
公司發佈 2019 年全年業績，合計實現營收 16.2 億元，同比增長 35%， 實現歸屬於母公司股東的淨利潤 1.79 億元，同比增長 34%；扣除上市 開支後，則利潤為 2.08 億元，同比增長 56%；商業運營、物業管理的 在管面積穩步增長，分別為 698、1151 萬方。
首家上市的輕資產商管公司，業績增長同具確定性。截至 2019 年底， 公司商業運營板塊在管面積共計 698 萬平米，當年新開 6 個購物中心， 新增管理面積 53.7 萬方；商業板塊貢獻收入約 13.35 億元，佔全部收 入的 82.4%。公司作為商業運營行業的龍頭公司，各項經營指標穩中 向好，2019 年全年平均出租率為 89.4%，較 2018 年上升 4.9pct，平均 人流量、平均營業額均穩中有升，分別為 10.59 人/平米/月與 646 元/ 平米/月。儘管公司的收入結構上與傳統物管公司有着明顯差異，得益 於寶龍地產開發中的商業項目，其未來業績同樣具備確定性，2020、 2021 年公司分別計劃新開業 11、16 個商業綜合體項目。
科技賦能，管理提質。2019 年，公司扣除上市費用的管理費用僅為 0.88 億元，同比小幅增長 9.3%，扣除上市費用後的管理費用率僅為 5.42%，較 2018 年同期下降 1.27 個百分點，人均能效的明顯改善帶來 了增收更增利的現象。科技賦能方面，公司與騰訊合作開發的“鈕釦 計劃”推出了針對租户和顧客使用的小程序，寶龍悠悠更是已在 30 個項目上線運營，我們相信公司在科技研發方面的未雨綢繆，有望為 其帶來資源優勢與競爭優勢。
積極外拓，穩步推進。2019 年，公司外拓取得顯著進展，外拓項目帶 來收入 6240 萬元，同比增長 17.1%，過去四年的 cagr 高達 148%公司 將繼續發力市場拓展，通過管理輸出和收併購的方式來擴展管理面積。
首次覆蓋，給予買入評級，預計 2020-2022 年 EPS 為 0.48、0.66、0.88 元，對應的 PE為 20.8、15.1、11.3 倍，給予 2020 年 27 倍估值，目 標價 14.4HKD。
風險提示：外拓進度不及預期，疫情對商場開業、經營帶來影響
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