機構：華創證券

評級：強推

目標價：77.35港元

19年營收同比+41%、業績同比+49%，貨幣資金充裕、合約負債高增19年，公司實現營業收入59.7億元，同比+41.1%；實現毛利潤12.1億元，同比+42.2%；實現歸母淨利潤4.9億元，同比+49.3%；基本每股收益1.21元，同比+47.6%；毛利率和歸母淨利率為20.3%和8.2%，同比分別+0.2pct和+0.3pct；少數股東損益比2.6%，同比+0.3pct。16-19年，公司營收、歸母淨利CAGR分別達32.5%、44.8%。截至19年末，公司現金及現金等價物達65.1億元，同比+262.9%；合約負債達9.4億元，同比+33.0%，體現了公司較好的預收情況，並預計將一定程度上助力物業服務收入的快速增長。19年，公司經營活動產生的現金流量淨額為6.9億元，同比+60.5%，回款情況良好。此外，公司擬每股分紅0.3元，分紅率為33.8%。

19年在管面積同比+51%，內生、外拓協同，住宅、非住宅雙輪驅動。19年末，公司在管面積達2.87億平，同比+50.6%，較19H1末+10.2%；合同面積達4.98億平，同比+37.8%，較19H1末+9.5%；合同/在管覆蓋率達1.7倍，較19H1末持平。16-19年，在管面積、合同面積CAGR分別達51.9%、54.4%。19年末，公司在管面積中：1）內生（來自保利地產）、外拓分別佔比44.9%、55.1%，分別同比-12.5、+12.5pct；2）住宅、非住宅分別佔比48.4%、51.6%，分別同比-12.3、+12.3pct；非住宅中，商寫、公共物業分別佔比2.7%、48.9%；16-19年住宅、非住宅在管CAGR分別達23%、175%。2019年，公司住宅、商寫物業費單價分別為2.21、7.10元/平，分別同比提升0.07、0.39元/平。鑑於保利地產銷售穩增，後續有望為公司持續輸血，並公司積極佈局非住宅業態，央企背景資源優勢突出，有望助力公司管理規模持續高增。

社區增值服務收入同比+85%、佔比19%，增值服務佔比持續提升。19年，公司基礎服務、非業主增值服務、園區增值服務分別實現營收38.4、9.7、11.5億元，分別同比+32.1%、+39.1%、+85.2%，分別佔比64.4%、16.2%、19.3%，毛利率分別為14.2%、20.3%、40.7%，分別同比+0.1、+0.2、-7.7pct。其中，基礎服務和非業主增值服務毛利率低於行業平均、預計後續有提升空間。非業主增值服務中，案場協銷服務、其他服務分別佔比80.9%、19.1%；社區增值服務中，美居服務、社區零售、車場管理、社區媒體、空間管理、社區便民分別佔比16.7%、10.3%、15.8%、5.7%、11.8%、39.7%。16-19年，公司毛利率、淨利率逐年提升，後續住宅業態新交付項目佔比逐步提升、增值服務收入佔比提升、非住宅業態重定價能力較強，預計毛利率將有望小幅提升。

投資建議：保持規模化發展勢頭，堅定推進大物業戰略，維持“強推”評級保利物業繼承保利地產龍頭地位，規模增速確定性較強，並戰略佈局非住宅物業管理業態。19年末，公司管理面積達2.9億平米，非住宅佔比達52%，外拓佔比55%。公司在學校、公共、產業園、城鎮景區等業態領域積極擴張，央企背景資源有望幫助公司持續拓展非住宅項目。考慮到保利地產銷售、竣工穩步增長，有望推動公司規模確定性提升，併成為央企物管巨頭。鑑於公司合同管理規模高增、單價逐步提升、以及毛利率存提升空間，我們調整公司2020-22年每股收益預測為1.29、1.74、2.35元（2020-21年原預測值為1.29、1.68元），考慮到公司背靠保利地產，並戰略聚焦非住宅業態，望領跑行業，按照21年目標PE40倍，上調目標價至77.35港元，維持“強推”評級。

風險提示：新冠肺炎疫情影響超預期、業務拓展不及預期