2020年3月24日午間，融信中國（3301.HK）全年業績一經發布，股價就快速拉昇，盤中最高漲幅達到10.5%，最後大漲8.5%收於每股7.0港元。

回顧2019年，在房住不炒以及因城施策下，全國房地產銷售保持韌性，平穩收官。在這樣的背景下，根據財報披露，2019年融信在保持合約銷售穩健增長，業績結算大幅提升的同時，實現了債務結構進一步優化，負債水平持續下降，成功取得了高質量的增長。

所以，即使在疫情陰霾籠罩，市場情緒跌宕起伏的當下，融信的股價仍強勢上漲。可以説，融信的業績給市場吃了一顆定心丸，將投資者的注意力重新聚焦到企業基本面，迴歸理性思考。

一、規模與利潤兼得

據年報顯示，融信2019年的營收514.63億元，同比大幅增長49.75%；淨利潤58.94億元，同比增長69.78%；股東應占年內核心純利約31.82億元，同比增加27.27%，延續了近年來的高增長態勢。基於良好的業績，融信宣佈全年派息為每股60港分，同比上升64.38%，彰顯出公司與股東共享經營成果的理念。

在毛利率方面，融信實現毛利潤124.75億元，較2018年同比提升54.68%，剔除併購項目影響後的毛利率達28%，推動公司的淨利率提升至11%，比上年度同比增加13.39%，反映出公司的項目盈利水平逐漸提升。

2019年，房地產行業仍然保持嚴格調控的狀態，全國商品房銷售面積全年同比基本持平，銷售額同比增速放緩至6.5%。在這樣的背景下，融信全年實現合約銷售金額達1413.17億元，成功超額完成2019年1400億銷售目標，四年複合增長率高達54.75%。

狂飆突進的銷售金額映射到銷售排行榜上，是節節攀升的行業排名。根據克而瑞地產研究院發佈的《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》，融信憑藉持續穩定的銷售業績金額排名第22位，較2018年上升3位，在超10萬家開發企業的房地產行業中穩居頭部房企陣營。

與穩步上揚的業績交相輝映的是，融信2019年的總有息負債為632億元，維持在去年末相同水平，而淨負債率下降至70%，較2018年同期大幅下降35個百分點。此外，通過借新還舊等方式，公司的短期負債比例已經低於30%，整體債務壓力持續釋放，將大大緩解市場對高槓杆的過度憂慮。

與此同時，融信進一步加強現金流管理。2019年全年，融信簽約回款率為80%，截止目前，公司在手現金及銀行餘額343.09億元，同比增長37.26%，現金短債比為1.83倍，較2018年同期增長0.82倍，短期償債壓力較小，流動性充裕，抗風險能力強，在行業整體資金趨緊的背景下呈現健康的財務狀況，有利於獲得更高的估值水平。

隨着融信的財務狀況持續改善，綜合實力不斷提升，2019年融信獲得三大國際信用評級機構上調評級，其中標準普爾在一年內連續兩次上調評級，將融信長期發行人信貸評級由「B」級調高至「B+」，展望為穩定，反映出融信獲得資本市場廣泛認可。這將為融信進一步降低融資成本打下堅實基礎。

近年來，高週轉逐漸發展成為國內地產開發的主流模式，伴隨着規模快速擴張，房企的債務規模也快速擴張，與此同時債務利息侵蝕着開發項目的利潤，因此很多高週轉的房企往往難以平衡規模、槓桿與利潤三者關係。

但縱覽融信的財報，在實現規模穩健擴張的同時，實現了利潤增長與槓桿下降，巧妙地實現了規模與利潤的平衡，為房地產開發行業趟出了一條極具借鑑意義的道路。

二、融信的平衡術

2003年，融信開始在福州開展房地產開發業務，以福州為據點，逐步將版圖擴展至海西經濟圈與長三角經濟圈。2016年，融信將總部遷往上海，並在香港上市，由此揭開了發展新篇章，加速完成了全國性佈局。

在這過程中，融信的合約銷售規模由百億衝上千億，從2014年約167億元，上升至2018年的1219億元，複合年增長率約 64%，全國銷售排名從第44位上升至第25位。融信由此被視為內房“黑馬”。

但融信真的是一匹“黑馬”？

戰略決定成敗。一個企業的一次成功或許有偶然因素，但如果一家企業能持續的成功，其崛起的背後則隱含着必然原因。縱觀融信的發展歷程，從區域深耕，到全國佈局，再到現在實現規模與利潤平衡發展，每一次戰略調整都緊緊把握時代脈搏，背後折射出企業家極具洞察力的戰略眼光與堅定的戰略定力。由此看，融信並不是黑馬，更像是千里馬。

實際上，為了應對複雜多變的外部環境，融信還對企業內部管理層級進行升級優化，將原有的“集團-區域-項目”的管理模式，調整為“集團-事業部-城市公司”模式，充分對事業部進行放權，打造了一個更加敏捷的組織。在2019年，融信原第一、第三事業部的80後總裁餘麗娟正式晉升為集團總裁，來自一線的高管的加盟進一步提高了公司對政策環境變化的敏感度。

在房住不炒的基調下，市場調控常態化。2019年，為了平衡規模增長與槓桿水平，融信主動作出戰略調整，從規模先行轉向平衡發展，制定了“聚焦、平衡、強強聯合”的戰略方針。解碼融信的平衡發展戰略，可總結為“三板斧”：深耕一二線的城市佈局、主打中高端的產品定位與多元化的拿地策略。

在城市佈局方面，融信深化“1+N”佈局，聚焦高效能城市，深耕全國九大城市羣（長三角、海峽西岸、長江中游、中原、成渝、大灣區、京津冀、山東半島、西北），精準佈局一二線城市及其衞星城市，這些城市均具有明顯外溢需求、淨人口流入以及新興產業規劃的衞星城市，能有效的確保良好的盈利空間和去化率。

相對應一二線城市的佈局，在產品定位方面，融信秉承“品質地產領跑者，美好生活服務商”的理念，堅守品質為本，不斷打磨產品，聚焦中產市場改善型需求，主打中高端住宅，並形成了世紀系、公館系、中心繫、府系、瀾系等五大產品線。優質的產品同樣為高去化率提供保障。據報道，融信推出的項目往往會成為熱門樓盤，甚至是地標，炙手可熱。

上海世紀江灣實景圖 

清晰的城市戰略與產品定位為高去化率以及利潤空間奠定了基礎，極大提升了週轉的效率。而多元化的拿地方式進一步降低了負債水平與拿地成本，為利潤增長打開了更大的空間。

現在，融信藉助公司的品牌影響力，透過收併購、合作開發、舊改項目等多元化方式來拿地，以減少槓桿來實現納儲。

融信透過與其他大型房企合作拿地或向其他地方中小房企進行併購，加快全口徑銷售規模增長。一方面有利於提高銷售規模，提升行業排名，獲得銀行的貸款優待；另一方面，可以降低項目融資風險，降低財務槓桿，實現財務結構優化。

2017年，融信就以總代價約30億元收購海亮地產旗下兩家子公司：安徽海亮和寧波海亮各 55%的股權，加速完成了全國核心城市的戰略佈局。此次收購涉及35個項目，可售面積逾500萬平方米。

除了合作開發外，融信也參與舊改項目，以開拓土地市場。融信最早於 2013 年在其重要據點福州參與舊改和城市更新，積累了豐富的項目經驗。近年，公司逐步投放資源在舊改項目上，積極參與棚户區改造、舊城改造和保障房建設等，通過一二級聯動獲取土地，能有效降低土地成本。

其中，融信四大產品系之一的海月系的代表作——“福州•海月江潮”，結合了原有的城市文化價值與生態環境，是城市更新的標杆之作，在2019年分別獲得“CHINA-NEW全球地標大獎”、“美國建築師協會AIA城市設計佳作獎”和“MIPIM ASIA AWARDS城市更新銀獎”。

三、平衡發展戰略下的融信

更長遠地看，2019年，融信新進入了5個城市，以招拍掛、一二級聯動等多元化渠道獲得46個項目共731萬平方米，並制定了嚴格的拿地盈利測試，確保新項目的盈利空間。截至2019年年底，融信共擁有200個項目，總土儲達2696萬平方米，其中分佈在一線，二線和準二線城市佔比超過80%，充沛的土地儲備將足以支撐公司未來三年的發展。

從地區看，融信的土儲主要集中在長三角與海西經濟圈，這些城市經濟發達，人口密集，基本能保持75%-80%的去化率，大概率能完成全年銷售目標。

而近年來，隨着融信拿地策略多元化，土地成本佔平均售價比例持續下降，預示着未來結轉毛利將有望進一步改善。

此外，隨着融信的舊改項目加速轉化落地，巨大潛能將不斷釋放。目前，融信舊改確權的土地已有426.33萬平方米，其中2019年新增確權200.35萬平方米。2019年全年融信已摘牌鄭州、太原200萬平米土地，預計在未來還將進一步轉化更多土地儲備，為公司提供更大的成長空間。

小結：

融信在過往項目推進的成功，以及如今保持穩健增長同時，實現負債水平下降，切實推進平衡發展戰略，足以證明融信管理層的戰略遠見與執行力。

目前融信仍處於業績加速結轉與銷售快速增長的疊加狀態，而擁有的優質土儲能夠滿足未來穩健發展需求，支撐業績穩步增長。加上公司在福州、鄭州、太原的舊改項目資源，為公司日後帶來價格較低的土儲，是融信中期的增長動力之一。隨着有關項目的交付，盈利情況也將正逐步提升。

在外部環境影響下，內房板塊持續低迷，融信市盈率也下降至3.5倍，明顯低於歷史平均估值水平。隨着融信發佈最新業績，券商與投資者紛紛表示看好融信中國，除了公司降槓桿取得顯著成效，還因為豐厚的土儲為公司未來的增長奠定了基礎。