2020年3月23日，建發國際集團以電話會議形式召開2019年度業績會，建發國際董事會主席莊躍凱先生、行政總裁林偉國先生、首席財務官金柳媛女士等公司管理層出席電話會議併發言。

一、業績亮點

2019年，建發國際盈利持續增長，數據顯示，公司去年全年實現收入180億元，同比增長45%，其中房地產開發業務收入171億元，佔比95%；同時實現淨利潤20億元，同比增長27%；實現歸母淨利潤17.18億元，同比增長21%，淨利潤率達11.1%。

在銷售方面，建發國際銷售額在2019年實現翻倍增長。其中，認購定金570億元，同比增長126%；簽約金額508億元，同比增長105%；回款比例高達94%。

二、核心競爭力分析

1、銷售額三年複合增長率超100%，持續高額分紅回饋股東

數據顯示，2017-2019年，建發國際營業收入由32.38億元增長至179.95億元，複合增長率為136%；同期淨利潤由3.29億元增長至17.18億元，複合增長率為129%。

而在銷售額方面，建發國際在過去三年的整體增速同樣表現不俗。數據顯示，2019年建發國際簽約金額為508億元，同比增長105%，三年複合增長率124%；同期實現簽約面積293萬平方米，三年複合增長率117%。

值得注意的是，建發國際同時還保持着較高的股息率以回饋股東。數據顯示，公司歷年分紅率均在50%以上，目前股息率達到8%以上。根據年報，建發國際2019年度每股分紅0.82港元，預計分紅總額9.65億港元，派息率達50%。

2、土地儲備優質且充裕，融資成本維持低位

數據顯示，建發國際2019年合計新增土儲963億元，同比增長15%；土地儲備1620億元，同比增長35%。

建發國際的城市佈局主要集中在華東和華南地區。2019年，建發國際共計收購40宗優質地塊，平均拿地成本7508元/平方米；可售貨值為963億元，可售面積為667萬平方米。總的來説，建發國際收購項目具有低溢價、高權益、高貨值的特點。

而截至2019年12月末，建發國際總可售面積為935萬平方米，同比增長68%，庫存貨值1620億元，同比增長35%，權益佔比72%。

在融資成本方面，作為福建省最大的國有企業廈門建發集團成員企業——建發房地產集團控股子公司，建發國際依靠國企背景助力，融資渠道順暢，融資成本維持低位。截至2019年，建發國際融資成本5.4%，同比下降0.3個百分點；淨負債率為176%，同比下降66個百分點；現金餘額116億元，同比上升154個百分點；同時，在2019年末銀行已批未提金額達134億元，同比增長123%。

3、物業規模提升

在物業管理方面，建發國際旗下建發物業集團管理項目合計282個，服務客户逾13萬户，合同管理面積近3500萬平米，較2018年末增長25%，每年保持20%以上增速增長。

同時，建發國際在2019年實現物業收入7.79億元，同比增長32%，三年複合增速36%；同期實現物業淨利潤6599萬元，同比增長50%，三年複合增速51%。

資料顯示，建發物業集團旗下怡家園物業、匯嘉物業擁有一級物業服務資質，優質的物業服務備受業主認可。2019年建發物業集團榮膺藍籌物業企業50強、中國物業服務百強企業第41位，同時物業服務滿意度位列賽惟榜單地產行業第3名。

三、問答環節:

Q1：（1）鑑於公司2019年結轉毛利率有所下滑， 2019年已售未結項目、2020年推售項目的平均毛利率水平為多少？（2）由於公司在不同能級城市中產品售價差異度較大，公司平均建安成本大約在什麼水平？

公司管理層回覆：

1、公司堅持穩健的投資策略，甄選利潤率可觀、土地質量與公司產品定位相匹配的項目，2019年下半年新增獲取較多低成本且優質的項目。2019年公司整體利潤率水平維持較為健康合理，已售及推售貨值部分均保持8%以上的淨利潤率水平；

2、公司在不同能級城市售價有所差異，但即使於在三四線城市的銷售單價也超1萬元/平方米，整體平均建安成本約3000元/平方米至3500元/平方米，具體將結合項目的產品定位來決定。

Q2：首先恭喜公司在2019年取得非常亮眼的經營業績。從派息比例看，公司2019年派息比例較2018年有所下滑，請問未來的派息水平大概維持什麼水平呢？

公司管理層回覆：

1、2019年公司分紅比例為50%，仍維持行業較高水平。公司的派息政策是基於以下兩個因素綜合考慮：（1）充分關注小股東的利益；（2）關注公司運營健康穩健增長。綜合上述因素，公司在實現銷售規模提升、經營業績大幅增長的同時，將維持穩定合理、可持續性、優於同業的派息比例，以回饋公司股東；

2、未來公司管理層將全力推進公司穩健發展，實現高質量、受認可的價值增長，通過企業自身增長為股東創造價值。

Q3:（1）公司作為同規模企業中增速較高的房企，在今年疫情的影響下有哪些措施來幫助自己完成銷售計劃？（2）2019年公司遞延所得税資產增長幅度較大，請問主要原因是什麼？

公司管理層回覆：

1、公司產品定位為高端改善型項目，產品優勢保持行業領先。從行業整體情況看，改善型產品受本次疫情衝擊較小。公司各地銷售整體表現情況良好，公司有信心完成預期銷售計劃；

2、遞延所得税資產是房地產企業對預售部分提前繳納的企業所得税，2019年公司銷售增幅超100%，遞延所得税資產取得增長符合公司經營情況。

Q4：（1）2020年銷售目標為700億元，請問未來三年銷售規模預期有多少？（2）請問公司2020年的拿地計劃，以及公司如何看待2020年的土地市場。

公司管理層回覆：

1、公司注重於提高自身經營質量，保持優質產品競爭力，在有充足財務資源、人才資源的基礎上，通過內生型增長驅動每年保持較高增速。即使在2020年行業整體受疫情衝擊，公司仍保持較好的信心，未來2-3年預計保持較高的增速；

2、今年公司仍保持較為積極的取地態度，資金資源較為充足（2020年計劃約300-400億元的土地款），關注土地市場機會，注重土地項目質量與盈利能力。

Q5：（1）物業管理未來是如何規劃的？（2）公司如何看待廈門市場，在廈門有哪些競爭優勢？ 

公司管理層回覆：

1、近年來公司物業管理規模保持較高增長。2019年建發物業加大外拓規模，承接對外房開項目、代建項目及安居保障項目的物業服務，取得管理面積較快增長；同時，公司注重於提升物業服務品質，圍繞業主需求擴展增值服務，通過智能化技術等方式提高客户滿意度；

2、公司在廈門市場有較高的市場優勢，在廈門獲取多為優質且高收益回報地塊。未來公司將藉助國企的背景和良好的信譽優勢、發揮房地產開發專業優勢，與政府商談合作項目，取得更多投資機會。

Q6：（1）公司對今年及未來2-3年中國地產市場的展望？（2）公司在地域方面佈局規劃是什麼？ 

公司管理層回覆：

1、本次疫情對行業造成的衝擊，對公司來説是挑戰，但更多的是機遇。公司整體經營安全穩健，注重經營效率與盈利質量，同時現金流穩定充裕，受本次疫情衝擊較小。公司近期整體銷售情況良好，對未來發展仍有較高信心；

2、公司佈局五大核心區域，未來將繼續擴大地域深耕，提升品牌影響力及市場佔有率；同時選擇進入核心經濟圈城市，2020年已新增進入北京，未來將視機會進入江西、重慶、鄭州、西安等，進一步擴大區域佈局。

Q7：（1）截止目前，建發國際最新的土儲貨值大概是多少？（2）基於國企背景優勢，建發物業是否會參與市政環衞等其他城市運營服務？

公司管理層回覆：

1、2019年末公司年末土地儲備約1620億元，今年年初至今新增約300億元土地儲備貨值，現有土地儲備水平能支撐公司2020年維持較高的推售貨值；

2、建發物業目前工作重點為從事及提升住宅物業、辦公及公共建築物業管理服務。在城市運營服務方面，公司有機會與地方政府探討合作切入點，但目前仍處於前期探討階段。

Q8：（1）公司目前土地儲備相對仍較少，能否分享目前土儲獲取的主要途徑和方式？（2）公司在多元化業務是否有新的規劃？ 

公司管理層回覆：

1、公司對土地儲備獲取有充分信心。在房地產政策調控背景下，核心城市的地價企穩並趨於合理，土地紅利的投機機會減少。在穩定的土地市場環境中，將更有利於公司通過產品優勢獲取溢價，並通過自身高效運營取得穩健合理回報。當前處於較好的投資窗口期，公司將把握土地市場機會，通過積極參加招拍掛、參與項目合作等方式獲取新增土地，包括各地政府、當地國企及民營企業在內都非常願意與公司合作開發項目；

2、商業資產運營方面，公司側重於通過管理輸出開展輕資產運營；代建業務逐步成熟，承接包括政府委託代建、企業運營代建、資本代建等在內的多類型代建業務。除此以外，公司對其他類型的多元化業務關注較少，未來仍將集中精力發展主業。

Q9：（1）公司在未來三五年或者更長時間的發展願景是什麼呢？（2）公司利潤率水平（8%）有所下調，是基於哪些因素的綜合考慮？

公司管理層回覆：

1、未來幾年，建發國際將致力於成為優秀的房地產開發商+城市運營商，充分發揮房地產開發優勢，加強物業、代建等產業鏈版塊綜合發展。基於母公司建發房產的國企資源優勢，未來將有機會新增獲取政府類投資合作機會，新增利潤增長點，與房地產主業協同發展；

2、公司一直維持穩健謹慎的土地投資策略，要求的拿地利潤率至少達8%，並通過後續運營跟蹤，降低開發成本、提高效益，以獲取更高的項目利潤率水平。利潤是核心價值創造，8%利潤率是公司可實現的利潤水平。

Q10：（1）大股東借款較2018年新增約70億元，該部分融資成本為多少？未來負債水平是否進一步下行？（2）公司如何平衡高週轉率和改善型經營的平衡？（3）公司2020年現金流的預期為多少？

公司管理層回覆：

1、2019年建發國際淨負債率水平下行，融資成本進一步降低，大股東借款平均利率為5.7%。未來將視建發國際業務開展需要及大股東的資金狀況，以決定是否新增股東借款支持。隨着建發國際自身融資能力的增強，預計大股東的資金支持力度將有所減弱；

2、高週轉與改善型經營模式並不矛盾。高週轉的核心不在於項目建設快慢，而在於銷售去化速度。目前剛需型產品去化速度明顯下降，改善性需求逐步成為目前市場去化的主要推動因素，所以公司定位改善型需求、注重產品品質和服務，這給公司的銷售帶來的較好、較快的去化率。2019年公司整體庫存去化水平及週轉率都較高，因此兩者並不矛盾；

3、與銷售目標相應，2020年公司回款要求為至少達600億元，確保安全穩健運營。

Q11:（1）受本次疫情影響，現階段開工情況大概處於什麼水平？（2）目前中央地方政府對於房地產有哪些利好政策。（3）公司融資成本具有較高優勢，未來公司融資成本是否有進一步下行空間？

公司管理層回覆：

1、除武漢外，公司在多地房開項目已開始復工，隨着工人返崗、各地物流逐步恢復，預計4月份公司於各地的房開項目將恢復正常復工水平；考慮到公司房地產項目供貨集中在下半年，全年銷售受疫情的影響程度較低；

2、近期多地政府密集出台房地產企業支持政策，出台包括緩交對出讓金、降低土地出讓金比例、人才政策等在內的政策指引。但限售、限價等主要調控政策未見明顯鬆動；

3、今年央行持續出台政策，保持貨幣流動性寬鬆，整體市場利率水平有所降低，包括ABS產品、中票在內的債務工具平均利率均有所下行。基於公司較高的信用評級，今年以來整體融資成本下降約50-80BP。