進入2020年，內地房地產指數進一步創新高了。

 回顧2019年的行情，內房板塊分為四個階段：1.一季度因流動性釋放帶來的刺激整體股市增長，而地產行業作為直接受益板塊，漲幅也位於前列；2.二季度開始，貨幣政策趨穩，同時對地產企業融資逐步收緊，內房板塊開始快速調整；3.第三季度，由於整體“金九銀十”成績較優，開始形成估值修復；4.特別在行業銷售規模10%的增速超過了市場預期，結合中美局勢緩和，第四度至今形成持續的上漲行情。

而作為一手房開發的下游，中介企業的估值並未受到上游內房板塊帶動形成修復，其中易居企業控股（2048.HK）是代表企業。

 根據2019年中期數據顯示，易居業績保持良好，上半年，公司收入錄得43.3億元，增速進一步提升，收入同比增速達到55.8%，其中房地產經紀網絡服務增速持續提升至681.3%。

目前，易居釋放的成長性遠超上游傳統的開發企業，其中隱含着較高投資價值。下面先從行業的角度判斷，公司在2020年會迎來什麼機遇。

二、2020中介行業將有哪些新趨勢

 丁祖昱——易居中國的執行總裁，對於地產的業內人，每年丁祖昱的演講必須參考的重要資料。

回顧年初在“奔向未來”2019丁祖昱評樓市發佈會作出的十大預測，“四限”放鬆、地價下降、租賃行業大洗牌、物業管理潛力凸顯等預判，都一一得到驗證。丁祖昱評樓市2019年十大預測，結果對了8.5個。

到了2020年，丁祖昱在大會上對2020年的十大預測是什麼？

1.預測一，既要“防上漲”、又要“防下跌”；

2.預測二，繼續“放水”，樓市不是受益者；

3.預測三，行業規模、企業規模雙見頂；

4.預測四，深圳不會漲，長三角空間大；

5.預測五，加速去庫存、銷售依賴渠道；

6.預測六，拿地不急，全年都是窗口期。

7.預測七，兼併收購，大魚開始吃大魚；

8.預測八，仍看好物業，但企業開始分化；

9.預測九，租賃變天，還需尋找新模式；

10.預測十，看好萬科、融創、金茂、世茂、美的、佳兆業、綠城服務、碧桂園服務8支股票。

那麼在其中，丁祖昱對自己公司所處的中介行業發展趨勢又有什麼樣的判斷呢，具體總結如下：

1.基本盤：房地產是中國最大的製造業，未來10年仍有150萬億體量

丁祖昱給出的依據是，2018年製造業的城鎮從業人數7186萬人，而房地產+建築業的城鎮從業人數達到5052萬人。與之對比的是，2018年房地產+建築業的主營收入達到32.2億元，遠高於製造業主要行業主營收入。

2010-2019年，國內商品房銷售面積137.6億平方米、商品房銷售金額98.6萬億元。而在未來十年（2020-2029年），商品房銷售面積、商品房銷售金額還分別有約150億平方米和約150萬億元的體量。增量仍未結束，而存量剛起步，未來，房地產仍是中國經濟的壓艙石和重要支柱。

2.營銷常規手段失效，賣房就靠渠道，營銷渠道地位日益提升。

丁祖昱演講表示，房企單盤產能下降，競爭日益加劇。具體來説，2016年-2019年，典型房企平均在售項目個數由29個增長到61個，平均單盤產能則由2016年的10億元，下降至今年的5.9億元，單盤產能下降接近一半。

競爭不可避免，常規手段全面失效，賣房全依賴於渠道。2018年之前渠道佔比小於5%，2018年升到10-15%，今年開始達到50%，今年四季度佔比則達到了50%以上。房企賣房越來越依賴於渠道。

迴歸本源，這一趨勢主要驅動因素就是銷售客户發生了天翻地覆的變化，由於財富客户下降，而如今自用型客户的需求和樓盤供應要匹配起來，比以往要困難。

3.數字化全面賦能房地產趨勢成熟，地產科技釋放巨大潛能

中國房地產肯定要被數字化，不如讓數字化主動賦能中國房地產。今天只要是重點地產科技技術無一例外都得到國家級的戰略支持，我們要對地產科技進入到房地產張開雙臂，擁抱它們進入到房地產企業當中。

丁祖昱，在大會上，揭示了另外一個重要行業趨勢，那便是是數字化全面賦能房地產。區塊鏈、人工智能、BIM、物聯網、VR/AR等高新技術穆齊安在政策層面得以明確。同時，對比英國、法國、美國等歐美國家，我國地產科技市場潛力更加巨大。

與英國去年房地產、建築業增加值3.4萬億相比，中國高於英國達到12.2萬億，但地產科技企業則遠低於英國的805家，與美國的2048家相比，差距更大。

而數字化對地產行業的重塑不單單侷限於開發建造。在產業鏈上看，從開發建造階段的投資、設計和建造，到營銷的管控、場景和渠道等，再到運營及物業服務。目前，數字技術基礎已經足夠覆蓋整個產業鏈100%的業務流程，而數字化運營的房地產企業不足10%。

這三大趨勢，可以看出，地產開發建造行業已經進入了長期的轉折點，但是基本盤依然保持穩定。而同時，相對應的中介行業卻能釋放出巨大的增長前景。其中，易居也受益於此。

下面再來看看，易居未來在此趨勢下，具備什麼樣的優勢。

三、易居的優勢與2020的增長前景

易居自從創辦以來，便堅持“做最優秀的服務生”這個定位。“中國經濟發展過程中，服務將引領未來經濟發展併成為支柱，而易居的這個“服務生”的定位和願景也會一直堅持下去。”丁祖昱説。

易居這樣一個地產“服務生”在地產業內影響力卻不容小覷。目前，易居一共有三大核心業務，包括：一級市場代理服務業務（易居營銷）、房地產數據與諮詢服務（克而瑞）、房地產經紀網絡服務（易居房友）。

下面便以這三個方面看看公司的強大影響力和未來的增長前景。

1.擁有強大的“朋友圈”，受益於渠道地位提升

遙想去年，易居回到香港，重新登陸港股市場時，幾乎聚集了地產行業百強大佬。股東層面上看，除了四大基石投資人（阿里巴巴，CDL、恆基的李嘉傑、華僑城亞洲）之外，恆大、萬科、碧桂園這房企“三巨頭”在此次IPO中各自持有1.71億股，佔比11.7%。

就像易居董事長周忻説，“希望更多的戰略合作者進入。碧桂園、恆大和萬科這三家最大的房企都入股，這樣也可以讓這些房企長期支持易居的業務。”

而由於在中國百強開發商中的影響力，易居的一手房代理業務獲得了長期且穩定的發展，這是易居業績增長的壓艙石。

截至2019年6月30日，易居一手房代理業務收入為26億元，同比增長18%。

上文提及，未來房地產對銷售渠道的依賴”有增無減“，而憑藉易居在百強開發商中的影響力以及穩定的業務關係，公司必將源源不斷獲取儲備的項目。可見，公司一手房代理業務未來將迎來持續穩定的增長。

2.地產行業影響力的來源：克而瑞的龍頭地位

眾所周知，易居在行業中的影響力越發深遠。首先，諸如丁祖昱評樓市這類頂起的行業會議、研討會、產品發佈會等等的會議日漸增加。而同時，在會議上公佈的成功、發佈的報告被業內頻發引用和認可，足夠表現出易居的行業地位。

目前，易居的《中國房地產開發企業500強測評研究報告》已被上海證券交易所和深圳證券交易所用作篩選公司債發行人的標準之一。

而這些影響力背後都離不開易居克而瑞的支持。

易居克而瑞一共由三個業務組成：數據服務、評級及排名服務，以及諮詢服務。

其中最為核心的是公司的數據服務，這一業務是易居切入地產科技跑道的切入口。

眾所周知，當下數字化背景下，最為基礎的資產便是數據，通過克而瑞數據服務，易居可以將科技賦能給上游開發商、下游用户、中游的同行，從而形成諮詢服務。與此同時，大數據的優勢同樣協同於一手房代理業務，最終提升公司銷售團隊的效率。

如上一部份總結的第三個趨勢所言，地產科技正激發出強大的增長潛力。截至2019年中期，易居地產數據及諮詢服務營收達到4.4億元，同比增速達到15.4%。

3.整合在中小二手中介，房友的科技”賦能“

承接公司在行業具備影響力的品牌和資源，以及藉助克而瑞在大數據和系統上的優勢，公司推出另一地產服務業務：房地產經紀網絡服務，簡單而言便是“易居房友”。

房友的主要模式是對中小型二手房經紀商服務。每個城市，都有不同區域性的房地產經紀門店，這些門店前身都是獨立經營的中小型二手房中介門店。房友主要是針對這些門店做店面裝修，人員培訓、系統、品牌和整體的賦能。

這些“前線”服務的二手房經紀手中積累了大量當地的用户資源，但是卻“苦於”規模和資源帶來的限制，而這是易居針對的行業“痛點”。

2016年至2018年，易居房友全國的會員店突破1萬家門店。截至2019年中期，房友全國的會員店已經達到了11000家，覆蓋城市超過56個。

易居房友只負責翻新和賦予品牌，人員、法人、業務都不由公司直營，由於租金、人員成本、人力、包裝、外裝修都不是由易居來負責，所以是非常輕的模式。

截至2019年中期，房地產經紀網絡服務業務收入達到13.1億元，同比增長681.3%。而這種高成長性有望在2020年延續。根據管理層預計，2019年全年盈利有望達到1億元，承銷金額有望會達到1500億元。明年公司承銷目標預計會達到到5千億元。

小結：

上市以來，公司淨利潤無懼業內週期影響，可以説呈現“逆勢”增長的態勢。截至2019中期，公司股東應占核心淨利潤為6.67億元，同比增長22.4%。

公司利潤增長具備較高的穩定性和確定性，市場通常給與具備持續經營能力且穩定增長的企業10-20倍PE估值。但是由於市場對一手房市場前景較為悲觀，公司目前PE估值已下降到8.8倍，接近一手房開發商的估值。而2019年年底由於整體地產行業數據超預期，地產板塊出現估值修復行情，但是易居股價並未反映。可見，公司估值存在較大的重估空間。

此外，公司2019年以來持續的回購動作，有望對股價形成持續利好。截至2019年12月31日，公司年初至今已回購股數達到8.17千萬股，而在2020年1月2日，公司延續回購動作，進一步回購51.4萬股。

未來公司將於2020年3月公佈全年業績，受益於行業發展趨勢，公司業績受到支撐。結合目前估值及回購動作，公司估值有望受到帶動，形成重估。